以15.18億港元的價格出售給中原集團(tuán)旗下的麗天置業(yè)，這座見證了啟德機(jī)場興衰、承載著一代香港人集體記憶的老牌地標(biāo)，即將告別酒店身份，迎來轉(zhuǎn)型新生。

2026年3月初，華潤集團(tuán)也以9.53億港元收購新界葵涌悅品酒店·荃灣，計劃改造為學(xué)生宿舍，一時間，香港老牌酒店接連被地產(chǎn)企業(yè)收購、轉(zhuǎn)型的消息刷屏。

香港作為國際教育樞紐，全力打造“留學(xué)香港”品牌，吸引世界各地學(xué)子前來，非本地生規(guī)模已達(dá)7.9萬人，今年有望突破8萬大關(guān)。

龐大的學(xué)生群體催生旺盛住宿需求，而供給嚴(yán)重不足，形成鮮明的供需失衡，供需缺口日益突出，成為亟待解決的民生難題。

據(jù)預(yù)測，到2027年香港學(xué)生宿舍床位僅能增至5.5萬張，而需求高達(dá)17.2萬張，近12萬名學(xué)生面臨“一床難求”。

香港各高校宿舍分配嚴(yán)苛，授課型研究生基本不提供床位，本科生采用計分制分配，多數(shù)非本地學(xué)生只能自行解決住宿。

旺盛需求背后暗藏巨大市場機(jī)遇，學(xué)生公寓成為投資者青睞的方向。

與傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目相比，學(xué)生宿舍租期以學(xué)年為單位，租金多由家長承擔(dān)，現(xiàn)金流穩(wěn)定，投資風(fēng)險低。

中原投資董事總經(jīng)理江若雯表示，學(xué)生公寓已不再是小眾市場，正成為香港國際教育樞紐不可或缺的基礎(chǔ)設(shè)施和機(jī)構(gòu)級資產(chǎn)類別。

香港商業(yè)樓宇市場低迷，供應(yīng)過剩、租金回落、資產(chǎn)貶值，社會信貸收縮加劇困境。

中原集團(tuán)主席施永青直言，學(xué)生公寓為低迷的商業(yè)樓宇提供了新出路，這種市場困境與住宿剛需的碰撞，為老牌酒店轉(zhuǎn)型埋下伏筆。

面對學(xué)生住宿市場潛力與商業(yè)樓宇低迷現(xiàn)狀，以中原集團(tuán)為代表的地產(chǎn)巨頭率先入局，開啟“低價撿漏”酒店、轉(zhuǎn)型學(xué)生公寓的布局，成為轉(zhuǎn)型浪潮的引領(lǐng)者。

中原集團(tuán)的布局經(jīng)過充分實(shí)踐驗(yàn)證。2024年，中原以1.8億港元收購尖沙咀珀薈酒店，投入2000萬港元翻新為121個床位的學(xué)生公寓，出租率近99%，回報率4%-5%，驗(yàn)證了商業(yè)模式的可行性，也積累了經(jīng)驗(yàn)與信心。

此后中原乘勝追擊，以15.18億港元收購44年歷史的富豪東方酒店。

該酒店494間客房平均每間價值約307萬港元，收購成本偏低，堪稱精準(zhǔn)“撿漏”，中原計劃總投資20億港元翻新，最快2026年9月部分開業(yè)，打造約1500個學(xué)生床位。

此外，中原2025年斥資3.35億港元收購西半山般咸軒，計劃改造為約200個床位的學(xué)生公寓，。

三大項(xiàng)目全部運(yùn)營后將累計提供1700-1800個床位，其未來2-3年目標(biāo)已上調(diào)至6000個床位，正研究10余個改建項(xiàng)目。

其他地產(chǎn)巨頭也紛紛跟風(fēng)入局，形成差異化布局。2026年3月，華潤以9.53億港元收購新界葵涌悅品酒店·荃灣，計劃改造為900余個床位的學(xué)生宿舍。

同月，恒生大學(xué)與宏安地產(chǎn)合作，預(yù)租牛頭角在建住宅作為學(xué)生宿舍，提供約300個宿位；還有營運(yùn)商以每月近100萬港元租下旺角M1酒店全幢改造。

這些巨頭核心邏輯一致，均瞄準(zhǔn)“酒店低價收購+學(xué)生宿舍轉(zhuǎn)型”模式，依托政策與供需缺口實(shí)現(xiàn)低風(fēng)險穩(wěn)定回報。

九龍城沙浦道30號的富豪東方酒店，是香港老牌酒店轉(zhuǎn)型的典型代表。

這棟棕色17層建筑矗立44年，其興衰折射香港數(shù)十年社會變遷，承載著一代香港人的集體記憶，每一次身份轉(zhuǎn)變都與時代同頻共振。

1982年酒店落成，因緊鄰啟德機(jī)場被命名為“富豪機(jī)場酒店”，專門修建天橋連通機(jī)場客運(yùn)大樓，成為當(dāng)時啟德機(jī)場周邊最具代表性的酒店。

啟德機(jī)場搬遷后，酒店更名為“富豪啟德酒店”，2002年定名為“富豪東方酒店”并沿用至今。

這座酒店曾承擔(dān)諸多社會使命，2009年作為東亞運(yùn)動會運(yùn)動員酒店，疫情期間承擔(dān)檢疫任務(wù)。

但象征意義難抵經(jīng)營壓力，近年來持續(xù)虧損，2025年總收入3700萬港元，除稅后虧損達(dá)5668.1萬港元，出售轉(zhuǎn)型成為業(yè)主唯一止損選擇，中原集團(tuán)的收購為這棟老建筑帶來新生。

按照規(guī)劃，中原總投資20億港元翻新，最快2026年9月部分開業(yè)，改造后提供約1500個學(xué)生床位，承接留學(xué)剛需。

對富豪東方酒店而言，這場轉(zhuǎn)型不是狼狽退場，而是順應(yīng)時代的務(wù)實(shí)抉擇，延續(xù)了建筑的使命與價值。

香港老牌酒店向?qū)W生宿舍的轉(zhuǎn)型，并非簡單功能替換，而是兼顧多方利益、蘊(yùn)含城市智慧的更新實(shí)踐，既盤活閑置資產(chǎn)，又破解民生難題。

對于土地稀缺的高密度國際都市，改造存量酒店為學(xué)生宿舍，是高效靈活的解決方案，遠(yuǎn)比新建宿舍周期短、成本低。 轉(zhuǎn)型的價值首先體現(xiàn)在盤活老舊資產(chǎn)，讓陷入困境的老牌酒店重獲生命力與經(jīng)濟(jì)價值。

老酒店多位于市區(qū)核心、交通便利地段，靠近多所高校，如富豪東方酒店步行5分鐘可達(dá)港鐵宋皇臺站。

25分鐘內(nèi)可抵達(dá)多所高校，地理優(yōu)勢顯著，能更好滿足學(xué)生需求，且改造周期短，可快速緩解住宿危機(jī)。

轉(zhuǎn)型的順利推進(jìn)離不開港府政策支持，“城中學(xué)舍計劃”拓寬酒店用途，允許酒店改裝為學(xué)生宿舍且無需額外規(guī)劃程序，多數(shù)用地?zé)o需改契補(bǔ)地價，降低了企業(yè)轉(zhuǎn)型成本。

但機(jī)遇背后也有挑戰(zhàn)：酒店原有布局需適配學(xué)生長期居住需求，需針對性改造；投資者還需平衡投資回報與學(xué)生可負(fù)擔(dān)的租金，對運(yùn)營能力提出更高要求。

此外，轉(zhuǎn)型產(chǎn)生廣泛行業(yè)聯(lián)動效應(yīng)，推動酒店業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，帶動學(xué)生公寓市場規(guī)范化，降低乙級寫字樓空置率，為地產(chǎn)行業(yè)多元化注入新動力，僅對住宅發(fā)展商市場空間有輕微擠壓，整體積極意義遠(yuǎn)大于挑戰(zhàn)。

香港老牌酒店的轉(zhuǎn)型，從來不是時代淘汰下的狼狽退場，而是順應(yīng)市場規(guī)律、承載城市溫度的務(wù)實(shí)抉擇，是城市舊資產(chǎn)的智慧重生。

從富豪東方酒店到悅品酒店·荃灣，這些城市地標(biāo)褪去酒店光環(huán)，以學(xué)生宿舍的新身份，延續(xù)著“容納與安心”的核心價值。