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珀斯中位價(jià)首破$100萬(wàn)大關(guān)！悉尼墨爾本房?jī)r(jià)連跌數(shù)月，最高達(dá)0.9%

受通脹飆升和高利率的雙重?cái)D壓，澳洲兩大核心房產(chǎn)市場(chǎng)正步入低迷期。

盡管中東 沖突升級(jí)削弱了價(jià)格增長(zhǎng)動(dòng)力，但全澳范圍內(nèi)長(zhǎng)期存在的住房供應(yīng)缺口，依然在底部支撐著整體房?jī)r(jià)。

數(shù)據(jù)公司Cotality周三發(fā)布的最新報(bào)告顯示，3月全澳房?jī)r(jià)指數(shù)上漲0.7%，住房中位價(jià)已攀升至 933,137澳元的歷史新高。

在此之前，2月的漲幅為0.8%，使年增長(zhǎng)率達(dá)到了驚人的9.9%。

然而，澳洲房市“雙速運(yùn)行”的態(tài)勢(shì)愈發(fā)明顯。

悉尼和墨爾本這兩大風(fēng)向標(biāo)城市在3 月分別下跌0.1%和0.2%。相比之下，中型市場(chǎng)的增長(zhǎng)勢(shì)頭依然迅猛。

Cotality研究總監(jiān)Tim Lawless指出，自去年11月底以來(lái)，墨爾本房?jī)r(jià)已累計(jì)下跌 0.9%，悉尼則下跌0.4%。

與此同時(shí)，珀斯房?jī)r(jià)增速加快至2.5%，中位價(jià)一舉突破 1,017,698 澳元，正式成為澳洲第三個(gè)躋身“百萬(wàn)俱樂部”的城市。

Lawless在接受AAP采訪時(shí)分析稱，珀斯、阿德萊德和布里斯班的供應(yīng)缺口巨大，導(dǎo)致其表現(xiàn)連年優(yōu)于悉、墨兩地。

目前，悉尼和墨爾本的掛牌房源高于平均水平，買家選擇增多，緊迫感降低，甚至可以討價(jià)還價(jià)；而珀斯的掛牌量仍比平均水平低約40%。

盡管市場(chǎng)信心疲軟且空置率處于低位，但有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)到2026年還將有三次加息。

Lawless表示，由于租房貴、買房難，許多購(gòu)房者或租客正陷入進(jìn)退兩難的境地。

受中東局勢(shì)影響，市場(chǎng)不可避免會(huì)放緩。

通脹走高侵蝕了家庭可支配收入，利率上升則削弱了借貸能力。

與此同時(shí)，油價(jià)上漲和建筑材料短缺推高了建筑成本，降低了開發(fā)項(xiàng)目的可行性。

Lawless認(rèn)為，新住房供應(yīng)的持續(xù)不足，意味著市場(chǎng)低迷的 程度可能不會(huì)像預(yù)期的那樣深。

澳洲統(tǒng)計(jì)局（ABS）周三的數(shù)據(jù)帶來(lái)了一絲慰藉：2月建筑許可量反彈至19,022套， 環(huán)比大增 29.7%，創(chuàng)下四年半來(lái)新高。

聯(lián)邦銀行（CBA）經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lucinda Jerogin 指出，盡管數(shù)據(jù)存在波動(dòng)，但自2024年初以來(lái)增長(zhǎng)勢(shì)頭穩(wěn)步提升。

此外，受數(shù)據(jù)中心投資風(fēng)潮推動(dòng)，非住宅建筑許可也大幅增加，相關(guān)價(jià)值增幅超過(guò)250%。

住房部長(zhǎng)Clare O’Neil表示，盡管中東沖突增加了建房難度，但許可數(shù)據(jù)的回升表明澳洲在危機(jī)面前擁有了更堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，政府將繼續(xù)推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)展，建造更多住房。

在房市內(nèi)部，不同價(jià)位的表現(xiàn)也出現(xiàn)分化。

Lawless觀察到，隨著借貸能力受限，大量買家轉(zhuǎn)向低價(jià)房產(chǎn)。

這導(dǎo)致低端市場(chǎng)（lower quartile）的表現(xiàn)優(yōu)于高價(jià)房產(chǎn)，該領(lǐng)域的買家不僅要面對(duì)同階層的投資者，還要同利用“5%首付擔(dān)保計(jì)劃”購(gòu)房 的首房買家展開激烈競(jìng)爭(zhēng)。

對(duì)于無(wú)法上車的群體而言，租賃市場(chǎng)同樣難覓慰藉。目前的租房可負(fù)擔(dān)性已跌至歷史低點(diǎn)，且預(yù)計(jì)將進(jìn)一步惡化。

數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去12個(gè)月全澳房租上漲了5.7%，錄得自2024年10月以來(lái)最快的年度增長(zhǎng)速度。

02

前景不明成本升沖擊建筑業(yè) 大型房屋和住宅商首當(dāng)其沖

中東沖突及國(guó)際股票和債券市場(chǎng)動(dòng)蕩引發(fā)的不確定性，給新項(xiàng)目前景蒙上陰影，大型房屋建筑商和住宅開發(fā)商將首當(dāng)其沖。

與上次利率飆升和疫情相關(guān)短缺的沖擊類似，如今成本價(jià)格通脹已經(jīng)開始，新住房成本通脹迅速加劇，新住房計(jì)劃受到威脅。

Rider Levett Bucknall大洋洲研發(fā)總監(jiān)尼科爾斯稱，中東沖突使建筑行業(yè)運(yùn)輸和物流成本上升，油價(jià)上漲體現(xiàn)在燃料、貨運(yùn)等費(fèi)用上，供應(yīng)商和承運(yùn)商收取燃油附加費(fèi)。能源成本傳導(dǎo)至材料價(jià)格，石油相關(guān)產(chǎn)品如塑料、鋼材等受影響，供應(yīng)鏈中斷和交貨期延長(zhǎng)加劇了這一情況。

不確定性還使合同談判放緩，建筑商和開發(fā)商會(huì)重新評(píng)估成本風(fēng)險(xiǎn)和定價(jià)假設(shè)。

起重機(jī)作業(yè)受燃油價(jià)格上漲影響明顯，雖判斷是否會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目廣泛延期為時(shí)尚早，但已經(jīng)增加了項(xiàng)目延期或重新排序風(fēng)險(xiǎn)。

全國(guó)起重機(jī)數(shù)量從845臺(tái)略降至838臺(tái)，比2023年峰值低5%。悉尼起重機(jī)運(yùn)行數(shù)量從第三季度的370臺(tái)降至346臺(tái)，墨爾本工程已經(jīng)從住宅轉(zhuǎn)向市政和數(shù)據(jù)中心建設(shè)。

2026年第一季度Rider Levett Bucknall起重機(jī)指數(shù)略降至197點(diǎn)，布里斯本從100點(diǎn)降至88點(diǎn)，悉尼從228點(diǎn)降至214點(diǎn)，墨爾本升6點(diǎn)至178點(diǎn)，柏斯升2點(diǎn)至93點(diǎn)。

而融資環(huán)境也愈發(fā)嚴(yán)峻。

Chifley Securities董事總經(jīng)理馬蒂尼斯表示，開發(fā)商面臨建筑成本上升、信貸條件收緊、項(xiàng)目利潤(rùn)空間壓縮等問題，利率上調(diào)給開發(fā)商和建筑公司償債能力帶來(lái)更大壓力。

Morgan Stanley分析師指出對(duì)上市住宅開發(fā)商的潛在影響。房屋建筑商已看到建筑材料和服務(wù)價(jià)格上漲，若運(yùn)營(yíng)商財(cái)務(wù)狀況受影響，可能對(duì)Stockland和Mirvac等公司產(chǎn)生二階效應(yīng)，澳洲燃油價(jià)格上漲可能抑制住宅開發(fā)商銷售/收益。而一些材料價(jià)格大幅上漲，貨運(yùn)運(yùn)營(yíng)商推動(dòng)收取15%燃油附加費(fèi)，可能推高工資壓力。

因轉(zhuǎn)嫁成本能力有限，若這種情況持續(xù)，房屋建筑商利潤(rùn)空間或被擠壓。

澳洲最大房屋建筑商Metricon行政總裁達(dá)根已經(jīng)警告燃油成本上升影響，雖目前工地活動(dòng)未受直接影響，建造計(jì)劃仍按進(jìn)行，但整個(gè)供應(yīng)鏈尤其是貨運(yùn)和材料方面已感受到壓力。

燃料供應(yīng)壓力將轉(zhuǎn)化為更高運(yùn)輸和物流成本，長(zhǎng)期中斷會(huì)給建筑成本帶來(lái)上行壓力。一些客戶已經(jīng)提前決定鎖定價(jià)格，Metricon表示已建立龐大且多元化供應(yīng)鏈，以管理成本壓力，保持房屋建造連續(xù)性。

03

墨爾本房?jī)r(jià)三月零增長(zhǎng) 成為全國(guó)表現(xiàn)最差首府城市

最新數(shù)據(jù)顯示，墨爾本房屋中位價(jià)在三月份停滯不前，成為全澳表現(xiàn)最差的首府城市，而與此同時(shí)，越來(lái)越多跨州屋主正套現(xiàn)其他首府物業(yè)，遷居墨爾本以減輕房貸壓力。

根據(jù)PropTrack最新數(shù)據(jù)，墨爾本典型房屋中位價(jià)為101.5萬(wàn)元，過(guò)去一年雖累計(jì)上漲44,200元（3.1%），但三月份未錄得任何增長(zhǎng)。阿德雷德已經(jīng)以101.6萬(wàn)元的中位價(jià)超越墨爾本，成為全國(guó)第六昂貴的首府城市，僅有達(dá)爾文與侯巴特的房?jī)r(jià)比阿德雷德更實(shí)惠。

PropTrack高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家克雷說(shuō)，墨爾本與布里斯本、柏斯及阿德雷德等城市走勢(shì)截然不同，后者自疫情以來(lái)經(jīng)歷了百年一遇的房地產(chǎn)繁榮，布里斯本房?jī)r(jià)中位數(shù)自疫情以來(lái)已經(jīng)翻了一番多。

另外，墨爾本的高端市場(chǎng)對(duì)借貸成本上升更為敏感，尤其是內(nèi)城區(qū)及內(nèi)東部、外東部地區(qū)，月度及季度數(shù)據(jù)均顯示這些曾經(jīng)受歡迎地區(qū)的房?jī)r(jià)正在下跌。

數(shù)據(jù)還顯示，墨爾本也是全國(guó)少數(shù)在三月份未創(chuàng)下房產(chǎn)價(jià)值新高的地區(qū)之一。不過(guò)，公寓業(yè)主表現(xiàn)相對(duì)較佳，中位值在過(guò)去一個(gè)月上漲0.6%，過(guò)去一年上漲25,200元（4%），三月底達(dá)633,000元。

買方代理機(jī)構(gòu)LP Advisory的利哈里說(shuō)，墨爾本房市過(guò)去數(shù)月已明顯分化為兩個(gè)板塊，低于75萬(wàn)元的物業(yè)成交迅速，而高于150萬(wàn)澳元的物業(yè)則持續(xù)滯銷，來(lái)自跨州投資者的持續(xù)需求支撐了可負(fù)擔(dān)住宅的銷售，有越來(lái)越多跨州買家希望遷居墨爾本，情況并非前所未見。

過(guò)去曾有買家因追求更高性價(jià)比而選擇布里斯本及阿德雷德，如今逆向流動(dòng)亦屬合理，其中越來(lái)越多買家來(lái)自昆州，他們可能會(huì)在沒有抵押貸款的情況下搬到墨爾本。

值得關(guān)注的是，澳洲統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，維州在2025財(cái)年以10.5萬(wàn)人的增幅領(lǐng)跑全國(guó)人口增長(zhǎng)。

對(duì)此利哈里或，隨著人口持續(xù)增長(zhǎng)，墨爾本房?jī)r(jià)終將回升，墨爾本仍是全球最好的城市，人口增長(zhǎng)之下，房?jī)r(jià)上漲無(wú)可避免。

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悉尼Mosman豪宅$2300萬(wàn)成交，刷新下北岸今年紀(jì)錄，內(nèi)部奢華細(xì)節(jié)曝光

Mosman的一處頂級(jí)家庭住宅近日正式成交，不僅創(chuàng)下了悉尼下北岸今年以來(lái)的最高 成交紀(jì)錄，其內(nèi)部極盡奢華的設(shè)計(jì)也引發(fā)了廣泛關(guān)注。

這棟位于20 The Grove, Balmoral的豪宅最終以超過(guò)2200萬(wàn)澳元的價(jià)格落槌。

該房 產(chǎn)擁有六間臥室和五間浴室，其四層樓高的建筑構(gòu)造吸引了三位買家在拍賣會(huì)上激 烈競(jìng)逐，并在拍賣結(jié)束后迅速達(dá)成交易。

據(jù)悉，該房產(chǎn)的掛牌指導(dǎo)價(jià)為2200萬(wàn)至2400萬(wàn)澳元。此次交易由Raine & Horne公 司的Adrian Bridges、Luke Arnold以及Atlas公司的Michael Coombs共同促成。

Adrian表示，這一成交價(jià)為2026年的豪宅市場(chǎng)樹立了新的基準(zhǔn)。

事實(shí)上，這棟設(shè)計(jì)師住宅的入市之路并非一帆風(fēng)順。

該房產(chǎn)去年首次上市時(shí)，預(yù)期價(jià)格曾高達(dá)2500萬(wàn)至2750萬(wàn)澳元。

近期重新推向市場(chǎng)并調(diào)低指導(dǎo)價(jià)后，才在3月的 拍賣中順利易主。

房產(chǎn)記錄顯示，這棟由著名建筑師設(shè)計(jì)的住宅坐擁壯麗的海港美景，室內(nèi)北向采光充足，室外則配備了造型別致的泳池，最終成交價(jià)鎖定在2200萬(wàn)至2300萬(wàn)澳元之間。

據(jù)了解，參與競(jìng)標(biāo)的買家均為悉尼本地家庭。他們被這棟建筑的高端配置深深吸引，包括可俯瞰景觀的視野、八人座商用級(jí)電梯、私人健身室以及精致的恒溫酒窖。

賣家Matt Kennedy和Ellen Kennedy夫婦與這塊土地結(jié)緣已久。

他們?cè)?006年以450 萬(wàn)澳元買下了這處720平方米地塊上的舊別墅，隨后委托Corben Architects傾力打造了如今這棟充滿了現(xiàn)代感的奢華府邸。

除了可以遠(yuǎn)眺The Heads的絕佳景觀，住宅內(nèi)部還配備了家庭辦公室，廚房?jī)?nèi)設(shè)有冷藏室和管家儲(chǔ)藏室。

此外，全屋安裝了最先進(jìn)的智能家居系統(tǒng)，屋主可以一鍵控制全屋燈光、室溫、百葉窗甚至是無(wú)邊界泳池的運(yùn)行。

盡管此次成交刷新了年度紀(jì)錄，但Mosman區(qū)的最高房產(chǎn)成交價(jià)仍由3 Kirkoswald Ave保持。

該房產(chǎn)由Balnaves家族于去年10月售出，成交價(jià)高達(dá)約5000萬(wàn)澳元。

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