擁有一套房產(chǎn)是很多人的奮斗目標(biāo)

上海的張女士

近日卻因?yàn)槊露嗔艘惶追慨a(chǎn)而煩惱

怎么回事？

張女士為名下有名而煩惱

今年3月，上海的張女士看中了一套房產(chǎn)打算購買，但在確認(rèn)資料的過程中，張女士發(fā)現(xiàn)自己名下多了一套房產(chǎn)，導(dǎo)致她被限購了。

張女士發(fā)現(xiàn)自己名下多了一套房產(chǎn)

張女士稱，這套位于東安路的房子早在20年前就已拆遷，不知為何還登記在自己名下。張女士到徐匯區(qū)不動產(chǎn)登記中心咨詢得知，有可能是當(dāng)時(shí)負(fù)責(zé)拆遷的公司沒有辦理房屋的注銷手續(xù)。

張女士到徐匯區(qū)不動產(chǎn)登記中心咨詢

張女士若想辦理房屋的注銷手續(xù)，需要提供動遷協(xié)議，并且由房屋的共有人到場辦理。

20年前的動遷協(xié)議已經(jīng)找不到了，工作人員查詢得知，原本負(fù)責(zé)東岸里房產(chǎn)動遷的公司已經(jīng)注銷。張女士通過12345熱線找到了接手動遷合同的公司，拿到了動遷合同的復(fù)印件。

張女士通過12345熱線找到了接手動遷合同的公司，拿到了動遷合同的復(fù)印件

拿到動遷合同后，張女士又被另一個問題困住了。辦理要求房屋所有人一起到場，這套房屋一共登記了張女士夫婦和張女士父母4個人，張女士丈夫已經(jīng)過世沒有辦法到場。

張女士丈夫已經(jīng)過世沒有辦法到場

因?yàn)閺埮肯壬呀?jīng)過世，需要張女士提供遺產(chǎn)繼承公證，張女士哭笑不得：“我覺得很可笑，這套房子已經(jīng)沒有了，還要做遺產(chǎn)繼承公證，給我?guī)砗艽蟮睦_”。

張女士被要求提供遺產(chǎn)繼承公證

為了這套實(shí)際已經(jīng)不存在的房子，張女士前前后后跑了很多趟，仍沒有解決問題。她想不通，明明是動遷公司的過錯，為什么最后是她在買單。

圖為上海市不動產(chǎn)登記簿

據(jù)了解，跟張女士有相同遭遇的居民還有很多，跟張女士這套房產(chǎn)同一棟樓的居民都沒有辦理房屋的注銷手續(xù)，目前，徐匯區(qū)不動產(chǎn)登記中心已經(jīng)開通綠色通道，積極地幫張女士這樣的居民解決問題。

圖為徐匯區(qū)不動產(chǎn)登記中心

對此，上海市德尚律師事務(wù)所律師常敬泉表示，張女士的這套房產(chǎn)已經(jīng)滅失，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，房屋雖然登記在張女士名下，實(shí)際上她沒有任何權(quán)利。希望不動產(chǎn)登記服務(wù)中心能夠建立綠色通道，來減輕當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)，降低維權(quán)成本。

上海市德尚律師事務(wù)所律師常敬泉接受采訪

網(wǎng)友評論

來：是不是可以起訴過失方由法院判決呢？

竹影映階：和我家的經(jīng)歷一樣，動遷公司沒有做滅失。

Shirley：好離譜啊。

西米：嚇得我趕緊查查我名下有沒有多一套。

日月：確實(shí)不像話，人過世了提供死亡證明就可以了，還要做什么遺產(chǎn)繼承公證？太不懂得變通了。

薄荷貓：既然辦不了，那把房子還我，我掛牌賣掉。

延伸閱讀

上海市長寧區(qū)人民法院（下稱“長寧法院”）未成年人與家事案件綜合審判庭法官徐莉第三次在法庭上見到李琳（化名）時(shí)，對方拿出一本房產(chǎn)證，上面赫然寫著“李琳，99%產(chǎn)權(quán)份額”。此次起訴，李琳要求分割房產(chǎn)，一分都不能少。

被告席上，比李琳小13歲的前夫劉亮（化名）顯得手足無措，一時(shí)不知如何辯駁。

這是一起離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛。李琳第一次起訴離婚時(shí)，雙方剛分居三個月，因劉亮不同意離婚，且雙方不符合法定離婚條件，法院判決不予離婚。一年后，李琳再次起訴，態(tài)度堅(jiān)決，劉亮見婚姻已無法挽回，最終同意調(diào)解離婚，雙方婚姻關(guān)系正式解除。而兩次離婚訴訟中，李琳只字未提財(cái)產(chǎn)分割。

誰承想，雙方婚姻關(guān)系剛解除，李琳就第三次將劉亮訴至法院。

近日，記者走進(jìn)長寧法院，采訪該案審判長王飛及主審法官徐莉，還原這起離奇財(cái)產(chǎn)糾紛案的來龍去脈。

上海市長寧區(qū)人民法院 資料圖

一次始于“順風(fēng)車”的閃婚

故事的開端，始于一次偶遇。2018年3月，36歲的李琳與23歲的劉亮因搭乘“順風(fēng)車”相識。李琳從事房地產(chǎn)相關(guān)工作，離異后帶著一個女兒；劉亮剛退伍不久，在證券公司做銷售，未婚。

相識一個月后，兩人確立戀愛關(guān)系。2019年1月，他們登記結(jié)婚，從初次相遇到領(lǐng)證，不過10個月，其間雙方父母未曾見面，也未舉辦婚禮。婚后初期，兩人仍各自住在父母家中，未共同生活。

劉亮父母是收入不高的普通職工，多年前老宅拆遷分得的兩套房屋是家庭主要財(cái)產(chǎn)。其中小的一套對外出租，補(bǔ)貼家用；大的一套當(dāng)時(shí)價(jià)值近千萬，一直登記在劉亮和父母三人名下，全家居住于此。

婚后，李琳提出，自己的孩子想就讀更好的學(xué)校，需要將戶口遷入劉亮家，最好能在房產(chǎn)中占有份額。劉亮真心對待這段感情，對李琳的女兒也十分疼愛，便勸說父母先把房產(chǎn)過戶給自己。父母一開始不同意，劉亮便以“將來繼承可能要交遺產(chǎn)稅”為由，勸服了他們。

2019年7月13日，劉亮父母在自然資源確權(quán)登記事務(wù)中心（下稱：不動產(chǎn)登記中心）簽署贈與合同，將名下產(chǎn)權(quán)份額贈與劉亮。四天后，劉亮又在父母不知情的情況下，與李琳再次來到不動產(chǎn)登記中心，將99%份額登記在李琳名下，自己僅留1%。

劉亮在庭審中坦言，當(dāng)時(shí)在不動產(chǎn)登記中心被問及產(chǎn)權(quán)比例，他未及深思，但為了“表忠心”，一時(shí)沖動做出了決定。

然而，這段始于偶遇的婚姻，并未持續(xù)太久。2019年年底，雙方在外租房正式共同生活，僅六個月后便分居。離婚后不到半年，李琳手持99%份額的房產(chǎn)證，第三次將劉亮訴至法院，要求按登記比例分割房產(chǎn)。

劉亮將房產(chǎn)99%份額登記在李琳名下 資料圖

一場刺破“登記表象”的探源

“這個案子太反常了?！毙炖蚧貞洠谌卧V訟時(shí)，李琳的態(tài)度異常強(qiáng)硬，完全不像普通婚姻案件中尚有情感牽絆的當(dāng)事人。更讓人生疑的是，她第一次起訴離婚時(shí)不提財(cái)產(chǎn)，第二次起訴仍不提，離婚后才單獨(dú)起訴，似乎是在刻意規(guī)避財(cái)產(chǎn)問題，先快速解除婚姻關(guān)系，再回過頭來追索財(cái)產(chǎn)。

“一般來講，夫妻離婚時(shí)基于曾經(jīng)的感情基礎(chǔ)，財(cái)產(chǎn)分割多有協(xié)商空間，但李琳全程只談財(cái)產(chǎn)、不談感情?！毙炖蛘f。

擺在法官面前的現(xiàn)實(shí)難題是：房產(chǎn)證上確實(shí)寫著李琳占99%份額。她能拿走這套價(jià)值近千萬元的房產(chǎn)嗎？

此時(shí)，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋（二）》（征求意見稿）恰好對類似情形作出了規(guī)定。盡管該解釋尚未生效，但作為對民法典的進(jìn)一步闡釋和細(xì)化，所體現(xiàn)的價(jià)值指引和導(dǎo)向，為合議庭的審理思路提供了重要方向。合議庭認(rèn)為，本案完全可以在民法典現(xiàn)有規(guī)定的框架內(nèi)尋求答案。

審判長王飛提出了關(guān)鍵思路，他指出，要刺破物權(quán)登記的表象，回歸法律本質(zhì)。

民法典第209條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)經(jīng)依法登記發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。而夫妻財(cái)產(chǎn)關(guān)系應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用婚姻家庭編相關(guān)規(guī)定，正屬于“除外”情形。民法典第220條進(jìn)一步規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯誤的，可以申請更正登記，這表明房產(chǎn)登記本身不是確定房屋產(chǎn)權(quán)的唯一或不可改變的依據(jù)，它只是一種權(quán)利證明或表征。例如，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購買的房產(chǎn)，即便只登記在一方名下，仍屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

王飛進(jìn)一步指出，民法典第1065條明確夫妻財(cái)產(chǎn)“約定應(yīng)當(dāng)采用書面方式”，其立法本意是夫妻財(cái)產(chǎn)歸屬安排，需是雙方充分協(xié)商、慎重考慮后的真實(shí)合意，而非一時(shí)沖動或未經(jīng)深思的行為。本案中，劉亮將房屋產(chǎn)權(quán)的99%份額轉(zhuǎn)給李琳，既沒有正式的書面約定，也沒有證據(jù)證明雙方就房產(chǎn)比例進(jìn)行過充分協(xié)商。因此，不能將房產(chǎn)登記的比例當(dāng)然認(rèn)定為是雙方協(xié)商之后的合意。

針對李琳提出的“99%產(chǎn)權(quán)份額已經(jīng)完成贈與”這一抗辯理由，王飛指出，夫妻間的贈與不同于普通商事交易，往往是基于對婚姻關(guān)系長久存續(xù)的期待，屬于附有目的的特殊贈與，不能拋開民法典婚姻家庭編的規(guī)定而直接適用一般贈與合同規(guī)則。

李琳“閃離”后起訴分割房產(chǎn) 資料圖

一項(xiàng)回歸婚姻本質(zhì)的裁決

既然不動產(chǎn)登記比例不能直接作為分割依據(jù)，那么李琳究竟應(yīng)獲得多少？合議庭從多個核心維度進(jìn)行了綜合考量。

從房屋來源來看，該房產(chǎn)是劉亮父母老宅拆遷所得，劉亮當(dāng)年僅11歲，對該房屋無任何貢獻(xiàn)，李琳更是毫無貢獻(xiàn)，若讓其拿走99%，意味著劉亮的父母作為這套房產(chǎn)的原產(chǎn)權(quán)人、價(jià)值最大的貢獻(xiàn)者，很可能喪失棲身之所。這對年邁的老人來說，是極不公平的。

從婚姻關(guān)系存續(xù)時(shí)間來看，雙方婚姻關(guān)系雖持續(xù)約三年半，但實(shí)際共同生活僅六個月左右，閃婚閃離，無婚禮，無共同子女，短短數(shù)月共同生活就要拿走近千萬元房產(chǎn)，利益失衡明顯。

從公平合理性來看，李琳年長劉亮13歲，從事房地產(chǎn)領(lǐng)域工作，社會經(jīng)驗(yàn)豐富。在辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)時(shí)，她明知房屋來源，卻未與劉亮的父母做任何溝通，也未提醒劉亮慎重考慮。而劉亮的贈與雖有沖動成分，但也是出于對李琳及其女兒的善意。因善意行為導(dǎo)致離婚時(shí)遭受巨大損失顯然不公平，亦不合理。

從雙方過錯來看，并無證據(jù)證明是一方過錯導(dǎo)致離婚，也不存在需要特別考慮照顧子女和女方的情形，李琳亦未就此提出主張。

同時(shí)，合議庭也考慮到，劉亮作為完全民事行為能力人，應(yīng)對其行為承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，賠償李琳的信賴?yán)鎿p失，李琳為辦理房產(chǎn)變更繳納11.9萬余元稅費(fèi)，且雙方共同生活六個月，這些在裁決時(shí)均應(yīng)予以考慮。

綜上，長寧法院一審判決：案涉房產(chǎn)歸劉亮所有，劉亮需向李琳支付房屋折價(jià)款50萬元，李琳需配合辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

判決作出后，李琳不服，提起上訴。

2025年2月1日，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋（二）》正式施行。其第五條第二款規(guī)定“婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方將其所有的房屋轉(zhuǎn)移登記至另一方或者雙方名下，離婚訴訟中，雙方對房屋歸屬或者分割有爭議且協(xié)商不成的，如果婚姻關(guān)系存續(xù)時(shí)間較短且給予方無重大過錯，人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人訴訟請求，判決該房屋歸給予方所有，并結(jié)合給予目的，綜合考慮共同生活及孕育共同子女情況、離婚過錯、對家庭的貢獻(xiàn)大小以及離婚時(shí)房屋市場價(jià)格等因素，確定是否由獲得房屋一方對另一方予以補(bǔ)償以及補(bǔ)償?shù)木唧w數(shù)額?！?/p>

該規(guī)定為類案裁判提供了明確的法律依據(jù)。

2025年3月31日，上海市第一中級人民法院作出終審判決：駁回上訴，維持原判。

“我國婚姻法歷經(jīng)修改，一直強(qiáng)調(diào)感情才是婚姻的基礎(chǔ)，禁止借婚姻索取財(cái)物。同時(shí)，法律公平保護(hù)夫妻雙方的利益，在婚姻解體時(shí)亦會綜合考慮雙方對家庭的貢獻(xiàn)?！蓖躏w說，婚內(nèi)贈與的本質(zhì)是心意，不能演變成情感交易，更不能成為婚姻的對價(jià)，這正是民法典倡導(dǎo)的價(jià)值導(dǎo)向，也是社會主義核心價(jià)值觀的應(yīng)有之義。