來源：真叫盧俊

好像現(xiàn)在來看又別有一番滋味

之前我們寫了小三房賣不出去的文章，熱評(píng)第一條是房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)過去了

但要我說更準(zhǔn)確的其實(shí)是房地產(chǎn)的需求開始轉(zhuǎn)型了

這個(gè)需求反饋到市場(chǎng)端，千言萬語匯成一句話

叫做戶型越大、賣得越好

這句話在一手市場(chǎng)更為極致，數(shù)據(jù)上也已經(jīng)有了印證

中指報(bào)告顯示全國30城里，有20個(gè)城市的大戶型成交都在上升（我們把144㎡作為分界，超過的統(tǒng)一算作大戶型）

而市占20%以上的城市，就有11家

等于全國超過三分之一的城市，每天的市場(chǎng)都在真實(shí)反映著這句話

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

大，確實(shí)成了當(dāng)下一手的強(qiáng)力主題

而且各位發(fā)現(xiàn)了么

甚至長沙、杭州、合肥，很多城市一手大戶型比上海賣得還要好

我去杭州、去南京接觸過所有一線銷售告訴我的畫面和今天這個(gè)數(shù)據(jù)都是一致的

于是此時(shí)此刻，這件事值得拿出來跟各位再討論一次

01

不只144㎡，今年的一手成交在面積上幾乎沒有上限

因?yàn)橹髁?44㎡以上戶型賣得好其實(shí)已經(jīng)不稀奇了，越來越多的高層、多層都有一個(gè)統(tǒng)一的動(dòng)作

繼續(xù)做大做強(qiáng)

當(dāng)下的上海就是如此

大到什么程度呢，各位可以直接看標(biāo)紅的部分

信息來源：網(wǎng)絡(luò)公開，僅供參考

200-400多平的面積，上海壹號(hào)院僅僅拿來做三房，超過目前市面上一個(gè)三房應(yīng)該匹配的面積段

今年三期中5房的面積段更是站上了1010㎡

什么概念？

要知道年前賣爆的露香園號(hào)稱天際大宅也才882㎡的水平，這才過去幾個(gè)月，天際線就被刷新了

但就是這樣大到夸張的戶型，還能賣得越來越好

爆表的認(rèn)籌率說明一切

數(shù)據(jù)來源：新房搖號(hào)助手，截至4月4日17：00

比如內(nèi)環(huán)內(nèi)的金陵華庭一期開盤，起步戶型是270㎡四房，均價(jià)18.9萬/㎡

結(jié)果158套房源吸引了310多組客戶，相當(dāng)于2個(gè)人去搶一套房子

甚至中外環(huán)的浦開云璟因?yàn)閼粜统叨茸龅脡虼?，認(rèn)籌率更是接近300%

四期的152㎡4房五開間朝南，面寬就有16.45米

不僅要做大還要大得全面，每次搶房熱度都非常高

而且這些大戶型房源開鏈家渠道的也很少，基本是不愁賣的

至于其他城市，其實(shí)比上海還夸張

不僅成交上賣得更好了，面積也在不斷突破

中指數(shù)據(jù)里，今年春天長沙大戶型成交占比33%，力壓20多個(gè)城市成為第一

合肥位居第二，大戶型成交占比28%

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

以及我們熟悉的杭州，都比上海的15%要高出2倍左右

拿合肥來說，主城區(qū)大戶型起步面積已經(jīng)來到140㎡，不乏200、300㎡的房源

尤其近三年大戶型占比不斷增加

數(shù)據(jù)來源：

世聯(lián)行

到去年上半年合肥160㎡以上的房源占比已經(jīng)提高了14%

像高速地產(chǎn)的壹品森境小區(qū)，主打建面就在225-229㎡，招商璽項(xiàng)目面積段200-320㎡.....幾乎全是高端大平層

甚至這次都沒統(tǒng)計(jì)上榜的二線城市佛山

過去3年的大戶型成交走勢(shì)也是這樣的

據(jù)佛山房產(chǎn)綜合統(tǒng)計(jì)，去年全市200㎡以上新房共成交了超1680套

還有500㎡左右的超級(jí)大戶型，也成交了接近50套

更不用說大平層卷成麻花的杭州了

300㎡-500㎡只能是普通水平，個(gè)別頂級(jí)大平層如觀云錢塘已經(jīng)把面積拉到了600平，甚至最大面積是一套1258平的躍層

可見二三線城市的購房者對(duì)于更大面積的熱情，遠(yuǎn)比我們想象中高得多

02

更神奇的一點(diǎn)，賣得好的同時(shí)還能賣得更貴

之前我們統(tǒng)計(jì)過上海大戶型確實(shí)能賣得更貴，同一個(gè)商品房小區(qū)的一房一價(jià)大戶型往往單價(jià)更高

不過普遍價(jià)差只在一兩萬左右，不算太多

但放在全國情況完全變了

你會(huì)發(fā)現(xiàn)大小戶型之間價(jià)格落差極大

最典型的依然是杭州

一邊是主城區(qū)普遍均價(jià)在4萬水平線上，核心區(qū)如錢江新城、申花來到6萬

另一邊一手大戶型單價(jià)越賣越高

2024年初單價(jià)還在4萬左右

底圖：大平層研究院

但轉(zhuǎn)過年到3月，突破6萬奔向7萬的勢(shì)頭已經(jīng)有點(diǎn)攔不住了

尤其幾個(gè)代表大戶型新盤基本都是高價(jià)入市

哪怕一些盤還在限價(jià)，比如玉瀾月華精裝67500元/㎡也屬于上半層的價(jià)格了

錦繡公館單價(jià)來到85432元/㎡，更是少見

而最極致的觀云錢塘，過去5年從首開單價(jià)的5萬+到7萬+再到10萬以上

2021年單個(gè)房源更是沖出一片天，04戶型單價(jià)來到12-15萬/㎡

直接站上了杭州豪宅的第一陣營

各位可能以為只是杭州這樣，畢竟如今的杭州正站在流量風(fēng)口，價(jià)格往上沖一沖也不值得大驚小怪

但我沒想到現(xiàn)在連縣城大戶型都是如此

這兩年我們團(tuán)隊(duì)走訪了好多次義烏，發(fā)現(xiàn)這里一手市場(chǎng)已經(jīng)不亞于上海的熱鬧了

尤其價(jià)格上很難不被震驚

小若好房，僅供參考

是的毋庸置疑，這就是世界義烏的實(shí)力

一手大戶型的價(jià)格正在比肩一線，把大名鼎鼎的杭州都擠下去了

義烏人拿下幾千萬的房子和買瓶水一樣簡(jiǎn)單，最大的房子都得用搶的

，僅供參考

最高單價(jià)突破7萬/㎡的八都萬境觀云，聯(lián)排從拿上桌到售罄，只用了18秒

綠城鳳起潮鳴單價(jià)6萬，半年銷售額破60億，成了整個(gè)金華市的2024銷冠盤

這些被哄搶的樓盤總價(jià)基本在1500-3500萬左右，最高單價(jià)也已經(jīng)接近9萬

總而言之，和上海很多內(nèi)環(huán)豪宅一個(gè)水平

03

所以為什么一手大戶型會(huì)這么受寵？

我們站在全國視角上來看待這件事，你會(huì)發(fā)現(xiàn)

雖然2024年大戶型供應(yīng)已經(jīng)在逐漸增加，但本質(zhì)上前幾年就是一個(gè)供應(yīng)不足的時(shí)期

CRIC數(shù)據(jù)也顯示，在2020年附近的這5年，全國200㎡以上的大平層產(chǎn)品確實(shí)存在供不應(yīng)求的情況

我選取了其中5個(gè)比較有代表性的城市

從供求比來看，一般供應(yīng)/成交的數(shù)值＜1就說明供不應(yīng)求了

但北京差不多僅為0.57

包括上海也是，0.6也沒高到哪里去

過去5年排除別墅全上海新房供應(yīng)了超過32萬套

但2024年以前，195平以上的商品房供應(yīng)占比沒有超過3%的

2021年成都200㎡以上大平層供應(yīng)2148套，結(jié)果成交了2589套，供求比0.8左右

包括深圳，2016年200㎡以上的大平層供應(yīng)占比還在2.94%，到2024年7月已經(jīng)僅剩1.86%了

所以稀缺是真的稀缺

與此同時(shí)，市場(chǎng)的客群也在變化，對(duì)大戶型有了更多標(biāo)準(zhǔn)

一個(gè)就是當(dāng)下的單身新貴，對(duì)大戶型的選擇要求不同以往，哪怕一個(gè)人住也普遍需要更大空間

前幾年的中興路一號(hào)，100㎡面積做成了一房就是最好的例子

除此之外就是家庭需求了

前幾個(gè)月我們?nèi)ズ贾莸挠^云錢塘市調(diào)，客群中一半以上都是二胎、三胎家庭

其中二次置業(yè)的多孩家庭比例甚至達(dá)到73%

這些意向客戶對(duì)面積的要求幾乎是剛性需求

甚至?xí)腥玫那闆r

于是一步到位的超大戶型就成了他們的最好選擇，比如300㎡、500㎡....

當(dāng)然這些客群選擇大戶型產(chǎn)品，往往也都奔著另一個(gè)目標(biāo)而去：投資

而當(dāng)下越大的戶型越抗跌已經(jīng)是公認(rèn)的事實(shí)了

拿深圳的綠景公館1866來說，大戶型房源的表現(xiàn)幾乎是一根定海神針

2016年成交均價(jià)8-9萬/平，大戶型的160平房源成交價(jià)才破10萬

過去三年，類似的大戶型一直穩(wěn)定在8萬水平，雖然也落了下來，但在深圳這三年跌幅只有10%已經(jīng)相當(dāng)有實(shí)力了

最關(guān)鍵的是今年初市場(chǎng)回暖后迅速反彈，重回9萬

目前大戶型報(bào)價(jià)已經(jīng)回歸到9萬的底價(jià)，沒什么議價(jià)空間了

包括在上海，漲得最多、跌得最少也成了大戶型才有的待遇

只能說這波大戶型贏得很徹底

04

更本質(zhì)一點(diǎn)看，大戶型帶來的居住體感也是完全不同的

比如前面提到的上海壹號(hào)院350㎡做了四房

整體面積放大后，橫向客廳也就有了這樣的開闊感

客餐廳面積近百平，開一場(chǎng)House Party輕輕松松

雖然只是一個(gè)功能空間，但也突破了面積的約束盡可能放大尺度

這樣的大戶型住起來一定是更舒適的

還有一些戶型竟然還有面積做情緒空間

最私密的主臥是一個(gè)天然的情緒場(chǎng)，這一點(diǎn)在成都璞逸錦江的235平戶型中有了極致的表達(dá)

回到臥室后，首先通過的是一個(gè)十字型衣帽間

儀式感無限放大

然后最精妙的部分來了

衣帽間背后還設(shè)計(jì)了一處水吧臺(tái)

換好家居服可以在這里調(diào)一杯酒，再走到沙發(fā)休閑區(qū)自己小酌一杯或兩人對(duì)飲

最理性的建筑卻把感性生活空間做到了極致

也因?yàn)樽銐虼?，很多空間可以拿來浪費(fèi)

比如觀雲(yún)，走進(jìn)1258㎡頂躍，江景最好的一層中間做了一個(gè)旋轉(zhuǎn)樓梯

不為別的，只為一種拾級(jí)而上的尊貴感

因?yàn)榇?，所以有了這一切的可能

05

最后讓我們回到開頭

前幾天還在跟各位討論小戶型漸漸被拋棄，今天的數(shù)據(jù)里大戶型已經(jīng)成了主角且登場(chǎng)更為隆重

從這個(gè)前后數(shù)據(jù)脈絡(luò)我們可以看到一個(gè)更清晰的畫面

就是一方面現(xiàn)在小戶型確實(shí)存在很多問題

面積段的擁擠、過量的供應(yīng)、偽三房的層出不窮，都在讓這類產(chǎn)品此時(shí)此刻漸趨黯淡

另一方面今天的大戶型成交數(shù)據(jù)又代表改善需求的強(qiáng)勢(shì)崛起

所以未來畫面大概是這樣的

普通單身人買小戶型或者一大半去租房

而普通家庭去買大戶型，甚至在當(dāng)下市場(chǎng)仍具性價(jià)比的時(shí)刻去買更大戶型，直接一步到位

比如杭州中介告訴過我那邊核心小區(qū)四房是不夠賣的

你會(huì)發(fā)現(xiàn)這波大戶型背后的家庭客戶也不單單是為了投資，更多的其實(shí)是10年、30年之后的長久居住

總之無論各位選擇大戶型還是小戶型，每一類產(chǎn)品都承載著不同時(shí)期的價(jià)值

關(guān)于未來的居住畫面，當(dāng)下也已經(jīng)逐漸清晰了

這是真叫盧俊公眾號(hào)的第6516篇原創(chuàng)文章