家人們，今天不繞彎子，直接上猛料！剛出爐的上海3月二手房成交數(shù)據(jù)，直接炸了整個樓市——3.1萬套！這個數(shù)字可能大家聽著沒概念，我給你們掰扯明白，絕對讓你們直呼過癮！

先跟大家說點實在的，不玩那些虛頭巴腦的行業(yè)術語。3.1萬套是什么概念？簡單說，就是3月份全上海，平均每天都有1000多套二手房成交，相當于每個小時就有40多套房子找到新主人！而且更關鍵的是，這個數(shù)字不是憑空漲起來的，同比去年3月，漲了6%，可能有人覺得6%不多，但你們別忘了，去年3月的市場已經(jīng)比前兩年好不少了，能在去年的基礎上再漲，已經(jīng)很不容易。

更爽的還在后面，跟今年1月比，直接暴漲37%！家人們，37%啊，可不是小數(shù)目！1月份的時候，還有很多人跟我吐槽，說上海樓市涼了，看房的人少，成交更難，結果這才兩個月，直接反轉(zhuǎn)，打了很多看空者的臉。我身邊做中介的朋友都說，3月份忙得腳不沾地，每天帶看十幾組客戶，晚上十點多還在陪客戶談價，以前是房東求著客戶買，現(xiàn)在不少熱門房源，客戶得排隊搶，甚至還有房東臨時漲價，這就是最真實的市場變化。

很多家人肯定會問，為啥突然就爆了？是不是有人在炒作？我跟大家保證，絕對不是炒作，都是實打?qū)嵉某山唬澈蟮脑蚝芎唵?，我用大白話給你們拆解，保證人人都能聽懂，沒有一句行業(yè)黑話。

第一個原因，也是最核心的，就是政策給的力度足夠大，說白了就是國家?guī)痛蠹医档土速I房門檻、減少了買房成本。2月25號上海出了“滬七條”新政，可能有些家人沒關注，我給你們撿重點說，都是跟咱們普通人息息相關的。比如非滬籍的朋友，以前買外環(huán)內(nèi)的房子，得交滿3年社保，現(xiàn)在只要1年就夠了；還有公積金貸款，首套房最高能貸240萬，以前才160萬，多出來的80萬，能幫大家省不少利息，減輕很多壓力。另外，房產(chǎn)稅也有優(yōu)惠，很多剛需家庭能享受到暫免的政策，算下來又能省一筆錢。

你們想啊，以前很多人不是不想買房，是門檻太高，要么社保不夠，要么貸款不夠，只能觀望?，F(xiàn)在政策一放松，門檻降下來了，那些憋了很久的需求，自然就集中爆發(fā)了。就像我之前接待的一個粉絲，非滬籍，在上海工作兩年，社保剛滿1年，新政一出，立馬就入手了一套外環(huán)外的剛需房，他說再晚一點，怕政策有變，也怕房價漲起來，這就是最真實的剛需心態(tài)。

第二個原因，就是供需兩端的心態(tài)都變了，買賣雙方終于“對上節(jié)奏”了。先說說房東這邊，前兩年市場不好的時候，很多房東急著賣房，要么降價拋售，要么掛了大半年都沒人問，心態(tài)特別慌。但今年不一樣了，政策回暖，看房的人多了，成交也快了，房東的心態(tài)也硬氣起來了，不再盲目降價，甚至有些熱門板塊的房東，還會小幅漲價。我了解到，浦東世博板塊有個房東，房子掛了一年多都沒賣掉，新政后，一周就有十幾個意向客戶，最后比掛牌價多賣了10萬，這就是市場回暖給房東的信心。

再說說購房者這邊，前一段時間，大家都在觀望，總覺得房價還會跌，想等抄底。但看著3月份的成交量一路暴漲，很多人慌了，怕再等下去，不僅房價會漲，好房源也被別人搶光了，所以就果斷出手了。而且現(xiàn)在房貸利率也很低，長期穩(wěn)定在2.5%-2.8%的歷史低位，貸款買房的成本比以前低了很多，這也給了大家買房的底氣。58安居客的數(shù)據(jù)顯示，購房者的觀望指數(shù)從81.3降到了68.8，觀望情緒少了，出手的人自然就多了。

第三個原因，就是剛需和置換的需求集中釋放，尤其是剛需，撐起了這次成交的大半壁江山。數(shù)據(jù)顯示，3月份上海300萬以內(nèi)的二手房成交占比高達72%，其中200萬以內(nèi)的“上車盤”占了一半，這些房子大多是外環(huán)及近郊的小戶型，主要是給剛需族準備的。比如動遷戶，拿到拆遷款后，趁著市場性價比高，趕緊買一套剛需房，滿足自住需求；還有二孩家庭，孩子到了入學年齡，趁著新政門檻降低，入手一套學區(qū)房，解決孩子上學的問題；還有很多新上海人，打拼多年，終于湊夠了首付，政策放松后，就果斷上車，在上海扎根。

另外，改善型置換的鏈條也打通了。以前很多改善族想換房，但自己手里的老房子賣不掉，就沒法換，現(xiàn)在市場回暖，老房子好賣了，他們就趕緊賣掉老破小，置換一套更大、更舒適的房子。比如浦東的一位業(yè)主，賣掉了自己的老破小，然后去徐匯區(qū)看改善房，這樣一來，既釋放了剛需房源，又帶動了改善房源的成交，形成了一個良性循環(huán)。

說完了原因，再跟大家說說，這次3.1萬套的成交量，會給咱們普通人帶來哪些影響？不管你是想買房、想賣房，還是單純觀望，這些影響都跟你息息相關，一定要聽仔細。

首先，對剛需族來說，既是好消息，也有一點壓力。好消息是，市場活躍度高了，房源選擇更多了，以前很多房東不愿意降價，現(xiàn)在雖然議價空間縮小了，但至少能找到合適的房源，而且政策利好還在，買房成本比較低。壓力是，隨著成交量上漲，部分熱門板塊的房價可能會小幅上漲，尤其是優(yōu)質(zhì)剛需房，比如帶地鐵、帶學區(qū)的小戶型，可能會出現(xiàn)搶房的情況，所以剛需族如果遇到合適的房源，別猶豫太久，該出手時就出手，別等漲價了再后悔。

其次，對想賣房的房東來說，現(xiàn)在絕對是好時機。尤其是手里有剛需房源、地段還不錯的房東，現(xiàn)在市場上買房的人多，只要價格合理，房子本身沒什么問題，很快就能賣掉，而且議價空間也比以前小了，能賣個好價錢。但我也要提醒各位房東，別太貪心，不要盲目漲價，畢竟現(xiàn)在市場還沒到瘋狂的地步，太貪心反而會錯過成交的好時機，見好就收才是最明智的選擇。

然后，對整個上海樓市來說，這次成交量暴漲，相當于給市場注入了一劑“強心針”，打破了之前的低迷態(tài)勢，市場信心徹底回來了。以前很多人覺得上海樓市不行了，但現(xiàn)在3.1萬套的成交數(shù)據(jù)擺在這，足以說明上海樓市的韌性，畢竟上海是一線城市，人口多、需求大，只要政策到位，市場很快就能回暖。而且這次回暖，不是短期的脈沖式上漲，而是有政策支撐、有真實需求支撐的，所以后續(xù)市場應該會保持穩(wěn)定，不會出現(xiàn)大起大落。

最后，跟大家說說我的個人觀點，還有對近一年上海樓市漲跌的判斷，都是我做房產(chǎn)主播這么多年，結合市場實際情況，發(fā)自內(nèi)心的實話，不吹不黑，也不誤導大家。

首先，我認為這次3.1萬套的成交量，是政策利好和真實需求共同作用的結果，是正常的市場回暖，不是泡沫。很多人擔心，會不會像以前那樣，漲得快、跌得也快，我覺得不會。因為這次的成交主力是剛需，不是投資客，剛需需求是真實存在的，而且政策也是穩(wěn)步放松，不是盲目刺激，所以市場會慢慢回暖，不會出現(xiàn)瘋狂上漲的情況。

其次，我想跟大家說，上海樓市已經(jīng)告別了普漲普跌的時代，進入了分化的時代。什么意思？就是不是所有板塊、所有房子都會漲，也不是所有房子都會跌。比如核心區(qū)（內(nèi)環(huán)內(nèi)、核心中環(huán)）的優(yōu)質(zhì)房源，比如次新房、帶優(yōu)質(zhì)學區(qū)的房子，價格會比較堅挺，甚至可能會小幅上漲，因為這些房源稀缺，需求大；而遠郊區(qū)域、房齡老的老破小，尤其是沒有地鐵、沒有學區(qū)的，價格可能還是會保持平穩(wěn)，甚至還有小幅回調(diào)的可能，因為這些房源的需求比較少，競爭力不強。

然后，對近一年上海樓市的漲跌，我的判斷是：整體企穩(wěn)筑底，核心區(qū)域小幅上漲，遠郊區(qū)域平穩(wěn)運行，不會出現(xiàn)大起大落。具體來說，接下來的幾個月，成交量可能會有所回落，不會一直保持3.1萬套的高位，畢竟3月份是需求集中爆發(fā)，后續(xù)會慢慢回歸平穩(wěn)，但整體成交量會比去年同期高，市場活躍度會保持在一個不錯的水平。

價格方面，整體會保持穩(wěn)定，核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)房源，價格可能會有3%-5%的小幅上漲，而遠郊區(qū)域和普通房源，價格會基本持平，不會出現(xiàn)大幅上漲或下跌的情況。而且隨著置換鏈條的進一步打通，改善型房源的熱度會慢慢提升，成交結構會更加合理，市場會慢慢回歸理性，回歸居住屬性。

最后，給大家提幾點建議，不管你是剛需、置換，還是投資，都可以參考一下。第一，剛需族，別再觀望了，現(xiàn)在政策好、成本低，遇到合適的房源，果斷出手，買房是為了自住，只要符合自己的需求，價格合理，就不用糾結于一時的漲跌；第二，置換族，現(xiàn)在是置換的好時機，趕緊賣掉手里的老房子，置換一套更適合自己的房子，利用好政策紅利，減少置換成本；第三，投資客，一定要謹慎，現(xiàn)在上海樓市不是投資的好時機，尤其是遠郊區(qū)域的房源，流動性差，別盲目入手，要是真想投資，只能考慮核心區(qū)的稀缺房源，而且要做好長期持有的準備。

家人們，上海3月二手房成交3.1萬套，不是偶然，是市場發(fā)展的必然，也是政策利好的結果。樓市沒有永遠的低迷，也沒有永遠的瘋狂，理性看待，按需入手，才是最明智的選擇。

后續(xù)我也會持續(xù)關注上海樓市的動態(tài)，有任何新的政策、新的成交數(shù)據(jù)，都會第一時間跟大家分享，幫大家避坑、選對房。如果你們有任何買房、賣房的問題，也可以在評論區(qū)留言，我都會一一回復大家。好了，今天就到這里，咱們下期再見！