日本上世紀(jì)八十年代到九十年代初那場(chǎng)房地產(chǎn)泡沫，留下的記憶到現(xiàn)在還讓很多人感慨。房?jī)r(jià)曾經(jīng)一路狂飆，許多人把買房當(dāng)成投資捷徑，可總有那么一部分普通日本人選擇觀望，沒(méi)跟風(fēng)進(jìn)去。

泡沫破裂后，買房的人背上沉重債務(wù)，日子過(guò)得艱難，而那些沒(méi)買房的，又是怎樣的境遇呢？

二戰(zhàn)結(jié)束后，日本經(jīng)濟(jì)從低谷起步，靠著外部支持和技術(shù)引進(jìn)，六十年代開始快速?gòu)?fù)蘇。1961年各大城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率超過(guò)12%，1964年?yáng)|京舉辦奧運(yùn)會(huì)，進(jìn)一步推動(dòng)了發(fā)展。

到1968年，日本成為資本主義世界第二大經(jīng)濟(jì)體，制造業(yè)和出口貿(mào)易遍布全球。七十年代末到八十年代，人均消費(fèi)水平位居世界前列，民眾手里有錢，政府從1975年起出臺(tái)政策刺激房地產(chǎn)，銀行貸款也放得寬松。

1985年廣場(chǎng)協(xié)議簽訂后，日元升值，日本把基準(zhǔn)利率從5%降到2.5%，借貸成本低，資金大量流向土地和房產(chǎn)。

1985年到1991年，主要城市地價(jià)上漲超過(guò)兩倍，東京一平方米住宅均價(jià)一度達(dá)到272萬(wàn)日元，一套五十平方米的房子賣到五千萬(wàn)日元左右。房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，很多人借錢甚至高利貸也要買，覺(jué)得房?jī)r(jià)只會(huì)漲不會(huì)跌。

1990年，日本銀行收緊貨幣政策，連續(xù)加息把利率提到6%以上，還加強(qiáng)土地保有稅，提高持有成本。1991年，房?jī)r(jià)開始斷崖式下跌，一年多時(shí)間里六大城市地價(jià)跌幅超過(guò)六成，有的超過(guò)七成。

原本幾千萬(wàn)日元的房子，價(jià)值縮水到原來(lái)幾分之一。銀行不良貸款堆積，企業(yè)破產(chǎn)潮出現(xiàn)，就業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入1993年到2005年的冰河期，失業(yè)率從2.1%升到5.5%左右。

那些在泡沫高點(diǎn)買房的人，資產(chǎn)變成負(fù)值，還得繼續(xù)還貸，很多家庭三代人一起還債，生活壓力巨大。離婚率比正常水平高出2.5倍，自殺率也一度攀升。整個(gè)經(jīng)濟(jì)陷入長(zhǎng)期低迷，通貨緊縮持續(xù)，消費(fèi)和投資都縮減，這就是大家熟知的失去的十年，甚至延續(xù)更久。

在這樣的背景下，那些沒(méi)買房的人情況就顯得相對(duì)不一樣。他們沒(méi)有背上巨額房貸，沒(méi)有因?yàn)榉績(jī)r(jià)暴跌而陷入負(fù)資產(chǎn)的困境。

泡沫時(shí)期，本來(lái)就買不起房的低收入群體和年輕人，繼續(xù)過(guò)著原來(lái)的日子，經(jīng)濟(jì)整體蕭條讓收入增長(zhǎng)放緩，但至少不用擔(dān)心債務(wù)纏身。

一些有積蓄但選擇觀望的人，在房?jī)r(jià)跌到低點(diǎn)后，用更少的錢買到了自住房，比高位接盤的人省下不少開支。整體來(lái)看，沒(méi)買房的人避開了房地產(chǎn)泡沫帶來(lái)的直接損失，資金沒(méi)有被套牢在不斷貶值的房產(chǎn)上。

泡沫破裂后，日本住房市場(chǎng)慢慢調(diào)整，租房制度逐步完善。公租房、廉租房和集體租賃房增加，房租一般控制在工資的20%以內(nèi)，還有各種補(bǔ)貼支持。

中年人和老年人里，不少人選擇繼續(xù)租房，覺(jué)得這樣更靈活，不用承擔(dān)維修和稅費(fèi)壓力。租房法律保護(hù)租客權(quán)益強(qiáng)，租期穩(wěn)定，房屋質(zhì)量也有保障。這讓沒(méi)買房的人生活有了可靠依托，不會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)波動(dòng)就失去住處。

更重要的是，這段經(jīng)歷影響了后續(xù)一代人的住房觀念。平成時(shí)代出生的人，也就是泡沫破裂前后成長(zhǎng)起來(lái)的年輕人，看到父母輩或周圍人因?yàn)楦呶毁I房而背債一輩子，對(duì)買房投資失去信心。

消費(fèi)欲望普遍降低，他們更傾向于把錢花在興趣愛(ài)好上，比如動(dòng)漫、游戲或者旅行，而不是背房貸。

東京等大城市年輕人租房比例高，二十到三十多歲群體中，持有房產(chǎn)的比例只有20%到30%左右。家里跟父母同住的也多，整體住房擁有率穩(wěn)定在60%左右，但城市里租房成為主流選擇。

甚至到現(xiàn)在，日本還有大量空置房屋，達(dá)到九百萬(wàn)戶左右，一方面反映人口老齡化，另一方面也說(shuō)明很多人寧愿租也不急著買。

回過(guò)頭看，那些沒(méi)買房的人雖然也受到經(jīng)濟(jì)低迷的波及，工作機(jī)會(huì)和收入增長(zhǎng)受限，但他們沒(méi)有被債務(wù)拖累，日子相對(duì)平穩(wěn)。租房體系的完善，進(jìn)一步給他們提供了安穩(wěn)的選擇。

相比之下，買房的人里不少至今還在處理當(dāng)年的遺留問(wèn)題，銀行不良貸款清理花了很長(zhǎng)時(shí)間，日本經(jīng)濟(jì)恢復(fù)也走得緩慢。這段歷史說(shuō)明，住房如果脫離居住本質(zhì)，變成純投資工具，一旦泡沫破裂，傷害的是整個(gè)社會(huì)。

中國(guó)這些年房地產(chǎn)調(diào)控一直注重穩(wěn)健，既防止過(guò)熱，也避免大起大落。政策強(qiáng)調(diào)房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，通過(guò)保障性住房建設(shè)、租購(gòu)并舉等方式，讓更多人實(shí)現(xiàn)住有所居。

借鑒日本的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，我們更清楚要量力而行，剛需自住要支持，投機(jī)行為要遏制。這樣才能讓住房真正服務(wù)于民生，讓老百姓生活更安心。

說(shuō)到底，住房選擇關(guān)乎每個(gè)家庭的穩(wěn)定。那些沒(méi)買房的日本人，用實(shí)際經(jīng)歷告訴后來(lái)人，在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中，保持理性往往能少走彎路。中國(guó)人在安家置業(yè)上也有自己的傳統(tǒng)，但更要結(jié)合實(shí)際，做出適合自己的決定。生活本就不易，穩(wěn)扎穩(wěn)打才走得長(zhǎng)遠(yuǎn)。