你敢信嗎？國(guó)內(nèi)樓市能稱得上“預(yù)言家”的，掰著手指頭數(shù)都湊不齊一個(gè)巴掌，但王石絕對(duì)算其中最狠的那個(gè)——過(guò)去幾次喊話，事后全應(yīng)驗(yàn)了！最近這老爺子又開(kāi)口聊樓市了，圈內(nèi)人看完都嘀咕：這貨不會(huì)又說(shuō)中了吧？

先說(shuō)說(shuō)他的“神操作”戰(zhàn)績(jī)。2016年那會(huì)樓市瘋到啥程度？全國(guó)到處“日光盤(pán)”，炒房客背著現(xiàn)金搶房，跟搶打折白菜似的。結(jié)果王石突然蹦出來(lái)說(shuō)“房住不炒”——當(dāng)時(shí)多少人罵他裝X？覺(jué)得這貨站著說(shuō)話不腰疼，自己住大別墅還不讓別人賺錢(qián)？可沒(méi)過(guò)多久，國(guó)家直接把“房住不炒”定成官方調(diào)子，調(diào)控政策咔咔往下砸，樓市立馬涼了半截，這臉打得那叫一個(gè)響！

2018年更絕，王石說(shuō)“年輕人買(mǎi)房不如租房”——這話放當(dāng)時(shí)就是找罵！那會(huì)二線城市房?jī)r(jià)跟坐火箭似的，武漢漢陽(yáng)一平能漲幾千，你跟剛畢業(yè)湊首付的年輕人說(shuō)租房？網(wǎng)友直接炸鍋：“你住大house讓我們租鴿子籠？良心被狗吃了？”可后來(lái)呢？武漢有個(gè)叫張斌的大哥，2019年初在墨水湖買(mǎi)了180平新房，300萬(wàn)總價(jià)，首付100萬(wàn)貸款200萬(wàn)，當(dāng)時(shí)覺(jué)得自己賺翻了，逢人就吹“買(mǎi)到就是賺到”。結(jié)果六年過(guò)去，這房現(xiàn)在市值不到200萬(wàn)——100萬(wàn)首付直接蒸發(fā)，連個(gè)響都沒(méi)聽(tīng)見(jiàn)！

2019、2020年高位接盤(pán)的人更慘，賬面上虧幾十萬(wàn)的比比皆是，虧上百萬(wàn)的也不稀奇。當(dāng)年那句“買(mǎi)到就是賺到”，現(xiàn)在聽(tīng)著特別諷刺。誰(shuí)當(dāng)初要是信了王石那句，少虧的錢(qián)夠吃好幾年利息，說(shuō)不定還能換個(gè)好點(diǎn)的手機(jī)。

王石退休后也沒(méi)閑著，天天啃日本90年代房地產(chǎn)泡沫和美國(guó)2008次貸危機(jī)的資料，翻得比自己當(dāng)年的萬(wàn)科財(cái)報(bào)還熟。兩段慘烈的歷史，他對(duì)比了無(wú)數(shù)次，最近公開(kāi)說(shuō)了三個(gè)判斷，每一條都戳中要害，不是瞎猜的。

第一個(gè)判斷，樓市還得調(diào)整好幾年。為啥？你想啊，從1998年房改到2021年，房?jī)r(jià)漲了23年！中間就算跌過(guò)幾次，都是小打小鬧，從來(lái)沒(méi)深度回調(diào)過(guò)。漲了二十多年的東西，想一兩年調(diào)完？做夢(mèng)呢！而且現(xiàn)在爛攤子一堆：恒大的債還沒(méi)填完，碧桂園也出問(wèn)題，各地爛尾樓時(shí)不時(shí)上熱搜。供應(yīng)商拿不到錢(qián)，工人工資發(fā)不出，業(yè)主拿不到房，地方土地出讓金嘩嘩掉——這些破事哪一件是短期能解決的？

更要命的是信心沒(méi)了！以前買(mǎi)房都是沖進(jìn)去就買(mǎi)，根本不帶猶豫，覺(jué)得閉眼賺。現(xiàn)在不一樣了，朋友聊買(mǎi)房都得掂量半個(gè)月：怕?tīng)€尾，怕房?jī)r(jià)還跌，誰(shuí)愿意當(dāng)接盤(pán)俠？這種心態(tài)轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，不是喊兩句口號(hào)、出幾條政策就行的，得慢慢熬，讓大家覺(jué)得買(mǎi)房安全了才行。

第二個(gè)判斷，房地產(chǎn)行業(yè)要大洗牌。過(guò)去那些房企咋干的？借錢(qián)拿地，快建快賣(mài)，行情好的時(shí)候賺翻，行情一差全死翹翹。接下來(lái)幾年，還得有房企撐不住。黃奇帆說(shuō)過(guò)，中國(guó)原來(lái)9萬(wàn)多家房企，未來(lái)要縮到2萬(wàn)家以內(nèi)——現(xiàn)在看這話一點(diǎn)不夸張！

誰(shuí)能活下來(lái)？負(fù)債率低的，手里有現(xiàn)金的，房子造得確實(shí)不錯(cuò)的。以后比的不是誰(shuí)膽子大、誰(shuí)地拿得多，是產(chǎn)品本身！“好房子”這三個(gè)字會(huì)越來(lái)越值錢(qián)，比如物業(yè)好、配套全、質(zhì)量硬。以前那種野蠻擴(kuò)張的老路走不通了，剩下的企業(yè)全得靠真本事吃飯，不然就得死。

第三個(gè)判斷，中國(guó)樓市會(huì)“軟著陸”。這不是拍腦袋說(shuō)的，是他研究日本和美國(guó)后得出來(lái)的。日本90年代咋崩的？央行連著加息，直接把泡沫戳破，經(jīng)濟(jì)丟了三十年，多少人一夜之間變成負(fù)資產(chǎn)。美國(guó)08年更慘，次貸集中爆雷，雷曼兄弟倒了，全球金融市場(chǎng)跟著抖。

但中國(guó)從2022年樓市降溫開(kāi)始，調(diào)控方向就很明確。限購(gòu)一步步放開(kāi)，房貸利率降了又降，現(xiàn)在首套利率已經(jīng)很低了；首付比例也下調(diào)了好幾輪，有些地方甚至2成就能買(mǎi)；契稅、增值稅都給了減免。這些措施就一個(gè)目的：托住底，不讓市場(chǎng)出現(xiàn)自由落體式的暴跌。

王石說(shuō)，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)大概率是“穩(wěn)中有降”的走勢(shì)，不會(huì)出現(xiàn)日本那種斷崖式崩盤(pán)。用時(shí)間換空間，慢慢把泡沫消化掉，把對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響壓到可控范圍內(nèi)。從目前的政策力度來(lái)看，這個(gè)判斷是有依據(jù)的，不是瞎吹。

回頭看看他這幾次的記錄，真的挺準(zhǔn)。2016年踩準(zhǔn)了政策風(fēng)向，2018年替不少人提了醒。現(xiàn)在這三個(gè)判斷，邏輯鏈?zhǔn)峭ǖ?，跟我們眼前看到的現(xiàn)實(shí)也對(duì)得上。

閉眼買(mǎi)房就賺錢(qián)的年代，確實(shí)過(guò)去了。普通人在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上，與其聽(tīng)那些天天喊“抄底”的中介、大V，不如冷靜下來(lái)，聽(tīng)聽(tīng)經(jīng)歷過(guò)周期、看得遠(yuǎn)一點(diǎn)的人怎么說(shuō)。王石這番話未必百分之百準(zhǔn)確，但至少值得當(dāng)個(gè)參考，總比自己蒙著頭往里沖強(qiáng)，不然虧了哭都沒(méi)地方哭。

參考資料：央視財(cái)經(jīng)《王石解讀樓市新趨勢(shì)》；人民網(wǎng)《房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型觀察報(bào)告》