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上周調研，本周總結。

先給大家匯報一下，米宅一年一度的國內核心城市房產調研開始了。

上周去了深圳。4月計劃是上海、杭州、蘇州、南京，如果還有時間，大概率還有廣州和成都。

這是此次深圳調研回來后剛做的內部閉門直播的分享，之后每次調研回來都會有閉門直播。

如果你感興趣，可掃文末二維碼。

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此次深圳調研我們是帶著大家的問題去的。

先回復幾個大家迫切想了知道答案的問題。

深圳樓市到底熱不熱？房價漲沒漲？

小陽春行情，肯定比去年底熱。但房價沒有漲。

因為深圳今年的小陽春是 “負漲價”走量 行情。

下圖是24年10月深圳樓市因 924新政 ，引爆市場成交的真實圖像。

當時深圳每周都有一兩個項目要搞個盛大的搶房熱銷現(xiàn)場。

而26年的3月，像這樣盛大的開盤現(xiàn)場沒有一個。NO one！

26年中國樓市能不能開大？

目前看概率不大。

負漲價走量 的小陽春行情，一般是持續(xù)不到下半年的。

除非4月、5月能有接力刺激措施出來，一路推著行情往前走。

那么這個概率大不大呢？比較大。

26年要不要進場買？是上半年還是下半年？

分城市，分區(qū)域，分類型。

比如深圳的龍華、南山、南寶安、福田，上半年就可以進場。

上海的外環(huán)內的在售新房、松江、閔行部分板塊上半年就可以進場。

手里有10萬、30萬、50萬、80萬、100萬都可以考慮哪些城市？

基本不挑城市。

或者直白一點，只要你想買房，深圳、杭州、蘇州、廣州等都能買。

首付15%+開發(fā)商促銷手段，現(xiàn)在是大家在類似深圳、廣州這種大城市買房最不吃力的時候。

歷史不堪回首，21年前后，手握100萬都沒什么可看的，現(xiàn)在哪里都能看了。

這是樓市調整近5年后，給買房人的時代紅利。

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好，接下來整體分享一下此次深圳調研。

深圳目前分為限購區(qū)和非限購。如下圖——

其中 限購區(qū)： 南山、福田、新安街道

非限購區(qū)： 龍華、光明、寶安（除限購區(qū)）、羅湖、龍崗、鹽田、坪山、大鵬

有一點需要說明，非限購并非都值得買。

趁著小陽春熱度，有好些個賣成現(xiàn)房的老大難正在尾盤清貨，仗著周邊沒別的項目，價格甚至比之前還貴，玩了一手明降暗升。

非限購區(qū)也并非沒有購買價值，比如龍華 的北站、上塘、龍勝，還有 光明 鳳凰城 、沙井 核心有些項目價格是明升暗降， 總價300 -400萬能選的空間很大 。

為什么很大呢？

因為 深圳房價體系 又亂套了 ！ 上次亂套還是24年924之前。

以非限購區(qū)為例， 目前 幾乎所有區(qū)域均有 突破地板價的 單價 出來 。

比如沙井 某盤最新一期 ， 去年同期 單價4 . 8 萬+ ， 目前 最新一期的出來單價4 萬 左右。

光明鳳凰城 某盤 ， 去年同期 價格是4 萬 左右，上周末 特價房直接2.8萬起。

龍華二梯隊某板塊某項目， 去年 同期在售項目 均價在 4.8萬+ ， 目前在售新盤特價房最低能開4萬下，還有某 老盤 相比去年同期特價房價格差3千，差不多1-2個點。

還有去年某流量盤，最新一批加推，價格可能會再次回到首次開盤最大優(yōu)惠的時候。

還有之前限購， 現(xiàn)在不限購 的西鄉(xiāng) ， 目前在售的 基本上都是垃圾項目清盤 。

全新盤屈指可數(shù)， 沒想到開發(fā)商也想的明白，從開盤就跑量一直跑到現(xiàn)在，曾經也是八九萬遍地的板塊，目前此盤均價5.4萬，如果當天真心買，還有算價空間。

再看 限購區(qū) 的赤灣，也是限購區(qū)新房項目最集中的片區(qū)，也正因如此，價格戰(zhàn)打的火熱。

比如某老盤， 之前十萬 + 的項目，現(xiàn)在 為了和新規(guī)產品拼量，可以開到 5萬＋。

比如某 新盤 ， 成交均價6.6，為了走量，房源價差拉的特別大。

還有 新安 某盤，正常 均價7萬 + ， 3月初89平單價 6萬 出 。

南山 南頭某盤 ， 之前單價7.5萬左右，目前算下來成交 單價6萬 出頭。

所以目前的深圳你會看到230萬買光明核心區(qū)、360萬買沙井地鐵核心大盤、360萬買龍華。400萬買寶安、買南山核心區(qū)，600萬買南山前海。

為什么會出現(xiàn)普遍突破區(qū)域地板價的價格出來？

你可以說是市場不太景氣，可能開發(fā)商都想趁著小陽春熱度跑一波量。

更深入一點的原因是， 深圳的新房沒倒掛了。

24年之前，深圳一二手是有倒掛的， 很多新盤靠降價促銷拉出來的倒掛可以熱銷一波 ，但現(xiàn)在是， 二手的價格在前面跑，新房不跟，根本賣不動。 就算是跟了，也落得個價格一般，還行。

任何時候“有倒掛，買到就賺到”都是能讓人腎上腺素飆升，但現(xiàn)在，如果僅僅是持平的價格肯定是不夠的，所以就只能把促銷的價差拉大，所以更多地板價被突破了。

這些價格對很多一直盯著深圳看的朋友應該是有吸引力的。

但更有吸引力的是， 這里面很多都是現(xiàn)房或者準現(xiàn)房。

就是常說的買了就能住或出租，可以緩解部分月供壓力。

所以目前在深圳很多銷售中心都會給你算租金回報率。這也是全新現(xiàn)象。在中國一線城市，算租金回報率？

總之，遍地都是現(xiàn)房清盤，即買即住。

當然，這并不是深圳獨有的。去年全國樓市普遍是高開低走，很多項目經過一年的銷售周期，可不就熬成現(xiàn)房準現(xiàn)房了。

只不過深圳不一樣的是什么呢？ 是比例太高了。

比如鄭州現(xiàn)房在售的大約是50%，深圳大約在70%。

為什么？倒不是因為鄭州新房去化比深圳好。

而是深圳住宅土拍供應太少了。

比如24年全年5塊住宅用地、25年上半年只有一塊住宅用地。 26年3月算是過去5年住宅土拍供應量最大的月份，集中供應了6塊地。

下圖為21-25年深圳居住用地的供應情況，你會看到，23、24、25年基本都是同比減半的供應。

于是就出現(xiàn)了這樣的一幕， 2026年3月的深圳，一邊是遍地現(xiàn)房甩賣的深圳，一邊是很多區(qū)域即將出現(xiàn)新盤空擋，無房可看的深圳。

比如 深圳北站片區(qū)， 目前在售的只有一個準現(xiàn)房清盤項目了。

龍華中心紅山 一個現(xiàn)房尾盤，上塘沒有。

寶安碧海 已經斷檔，最新的一個4月入市。

南山前海媽灣 一個，前灣一個，桂灣一個。

南山中心也沒啥可看的新房， 有三個項目都是一兩棟樓，基本都是現(xiàn)房尾盤了 。

所以，到底哪一邊代表接下來深圳樓市的趨勢呢？

理性看到，當 全國中產 都想趁機在深圳買套房的時候，買賣雙方的天平一定會逆轉的。

深圳 從來 不缺人和錢。

深圳 面積1997平方公里 ， 是 上海 的 1/3， 是 北京 的 1/8 。

深圳 實際管理人口2300萬 ， 人口密度達11500人/平方公里 ， 上海3900人/平方公里，北京1300人/平方公里 。

深圳 人口持續(xù)快速增長 ， 年流入量全國第一 。

深圳 平均年齡32歲 ， 沒有老齡化問題 ， 北京 是39- 42歲 。

更關鍵的是，深圳有1200萬人住在城中村，占總人口的67.5%。

深圳 商品房僅180萬套 ， 北京 、 上海 均 800萬套 +。

深圳 住房自有率僅23% ， 北京 、 上海70% 。

這就是深圳。

當然很多人說關心，深圳會不會全面放開限購呢？

目前沒有確切消息。從市場角度看，限購區(qū)還在售的，能看的剛需、剛改類項目不多，待售的主要是十幾萬+的豪宅，比如寶中觀潮府、前海桂灣的招商海晏府、深圳灣澐璽、后海招商璽等等，對大部分人來說，放不放開的區(qū)別不大。

另外，需要提示的是——

1、在本輪小陽春行情催動下，不少爛盤開始多手段清盤了。

2、深圳向西發(fā)展，可東部大片區(qū)域，海量的庫存還擺在哪里！

所以，在深圳，怎么選很重要。

基于以上，有兩個消息同步大家 ——

一是【米宅深圳看房團】正在報名中，如果你對深圳感興趣，識別下方二維碼添加好友，詳聊！

二是，米宅一年一度的國內核心城市房產調研開始了。4月計劃是上海、杭州、蘇州、南京，如果還有時間，大概率還有廣州和成都。每次調研結束，我們都會閉門直播分享，如果你感興趣，同上。

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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