中國(guó)的城鎮(zhèn)化率達(dá)到６６．１６％，這已經(jīng)是一個(gè)非常高的比例。

因?yàn)槟闶鞘膬|人口的大國(guó)，因?yàn)槟愕霓r(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的歷程還非常漫長(zhǎng)，還有五億多農(nóng)業(yè)人口；而美國(guó)是２７０萬(wàn)，而我們的人均ＧＤＰ，按林毅夫的理想模式推算，也要到２０５０年才能達(dá)到美國(guó)現(xiàn)在水平的５０％，所以，主流媒體與專家們醉心于孤立地去談中國(guó)的城鎮(zhèn)化率，與發(fā)達(dá)國(guó)家比，還有１５個(gè)百分點(diǎn)的差距，從而得出結(jié)論，中國(guó)房地產(chǎn)還有巨大的發(fā)展空間，這是誤導(dǎo)。

正是基于這樣的邏輯，馬光遠(yuǎn)認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)沒(méi)什么泡沫，因?yàn)檫€有１５個(gè)點(diǎn)的城鎮(zhèn)化率上升空間，會(huì)抹平房?jī)r(jià)向下的波動(dòng)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的觀點(diǎn)看，中國(guó)房地產(chǎn)還將大有可為。問(wèn)題是，我們現(xiàn)在越來(lái)越習(xí)慣于用“長(zhǎng)遠(yuǎn)的觀點(diǎn)”看問(wèn)題，仿佛這真的可以撫平樓市當(dāng)下量?jī)r(jià)齊跌所帶來(lái)的恐懼。要想改變房地產(chǎn)下行的趨勢(shì)，不是什么“長(zhǎng)遠(yuǎn)的觀點(diǎn)”，而是要做好通脹的準(zhǔn)備，拼命砸錢，該收購(gòu)的收購(gòu)，繼續(xù)降首付、降息、降交易稅，無(wú)限彈藥，只到樓市價(jià)格觸底，別無(wú)選擇。

不可以增加居民收入嗎？

做不到，中國(guó)要實(shí)現(xiàn)從投資型向消費(fèi)型的轉(zhuǎn)型，要增加四億中等收入群體，從而讓居民收入在ＧＤＰ中的占比翻倍，按現(xiàn)在增加就業(yè)崗位的年度計(jì)劃１２００萬(wàn)人，即便不考慮與日俱增的失業(yè)率，也至少要三十年。

所以，城鎮(zhèn)化率提升的空間做為遙遠(yuǎn)的未來(lái)，邏輯上成立，而評(píng)估二十年內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)，沒(méi)有意義；當(dāng)下要解決的是房企與地方財(cái)政的高負(fù)債率，否則，就不是還有多大發(fā)展空間的問(wèn)題，而是會(huì)不會(huì)出現(xiàn)大雪崩的問(wèn)題。

按黃奇帆去年的數(shù)據(jù)，一些開發(fā)商負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)９０％。

在這樣的局面下，政策的當(dāng)務(wù)之急不是擴(kuò)大城鎮(zhèn)化率，而是要化債，主要是長(zhǎng)債化短債，并適當(dāng)降低財(cái)借款的利率，這的確可以解短期之困，但長(zhǎng)期趨勢(shì)仍然能不能反轉(zhuǎn)．

中國(guó)樓市什么時(shí)候能回暖，要看通脹率，而不是城鎮(zhèn)化率還有多大發(fā)展空間。