2026年3月南京樓市整體呈現(xiàn)“政策發(fā)力、供需回升、結(jié)構(gòu)分化”的溫和修復(fù)特征，市場活躍度較2月顯著提升。本報告從政策環(huán)境、土地市場、商品住宅運行、后市預(yù)測四個維度梳理當(dāng)月市場情況，為行業(yè)參與者提供中立決策依據(jù)。

政策托底組合拳落地，刺激效應(yīng)初步顯現(xiàn)

全國層面，2026年兩會明確“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策推進(jìn)控增量、去庫存、優(yōu)供給”的核心定調(diào)（來源：國家統(tǒng)計局），為地方政策調(diào)整指明方向。3月20日，南京市住房保障和房產(chǎn)局出臺6項穩(wěn)樓市新政，核心舉措包括：

重點

以舊換新1%貸款貼息

2026年12月31日前完成賣舊買新的購房者可享貸款總額1%貼息，全市貼息總限額1億元，新舊房交易無先后順序限制；

重點

人才房票全域落地

按學(xué)歷給予3萬-15萬元梯度購房補貼，可疊加公積金貸款額度提升等優(yōu)惠；

重點

商辦首付降至30%

商業(yè)及商住兩用房購房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于30%；

重點

其它

同步推行“一類群體一策”差異化供地、房票全市通兌、“拿地即開工”審批優(yōu)化、市場輿論規(guī)范等配套措施。 本次政策從供需兩端協(xié)同發(fā)力，核心導(dǎo)向為激活置換需求、穩(wěn)定市場預(yù)期。

涉宅土地市場縮量提質(zhì)，核心板塊價值穩(wěn)固

01

供應(yīng)端：結(jié)構(gòu)適配剛需及人才需求

據(jù)南京土地市場網(wǎng)公開數(shù)據(jù)，3月全市共掛牌16幅涉宅地塊，總建筑面積約79.16萬㎡，主要分布于江北新區(qū)、江寧、高淳板塊，供地結(jié)構(gòu)偏向剛需及人才住房需求，符合“減量提質(zhì)、以需定供”的供地導(dǎo)向。

02

成交端：底價成交為主，國企仍是拿地主力

據(jù)CRIC克而瑞南京監(jiān)測，3月共成交6幅涉宅地塊，總建筑面積約28.14萬㎡，全部為底價成交，平均溢價率為0，競得方以地方國資平臺為主，民企拿地參與度仍較低。核心成交地塊信息如下：

03

價格端：區(qū)域價值分化顯著

成交價格呈現(xiàn)明顯的梯度差異，秦淮南部新城G01核心地塊樓板價達(dá)24014元/㎡，遠(yuǎn)郊溧水、六合地塊樓板價集中于4000-5000元/㎡，核心板塊土地價值保持穩(wěn)固，反映出房企拿地策略仍偏謹(jǐn)慎，優(yōu)先聚焦確定性更高的核心區(qū)位。整體來看，3月土拍市場呈現(xiàn)“核心地塊價值穩(wěn)固、房企拿地仍偏謹(jǐn)慎”的特征，遠(yuǎn)郊地塊對市場化房企的吸引力仍顯不足。

商品住宅供需同步回升，結(jié)構(gòu)性分化特征凸顯

在供應(yīng)端，3 月南京新房整體供應(yīng)量偏低，供應(yīng)面積18.04萬㎡。尤其熱點板塊在售項目稀少，共同支撐了價格上行。與此同時，新樓盤中“第四代住宅”占比較大、受歡迎度高。

3月全市商品住宅成交面積32.61萬㎡，供求比0.55，成交規(guī)模環(huán)比2月上漲，需求釋放節(jié)奏顯著快于供應(yīng)，主要受政策刺激及傳統(tǒng)銷售旺季雙重因素帶動。

從成交結(jié)構(gòu)來看，改善類產(chǎn)品表現(xiàn)搶眼。三房和四房合計占比達(dá)絕大多數(shù)，總價 300 萬元以上房源成交占比顯著提升。市場需求呈現(xiàn)“核心領(lǐng)漲、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、量價回升”態(tài)勢。改善性需求加速釋放成為市場的主要驅(qū)動力，部分核心板塊高端項目成交單價甚至刷新紀(jì)錄。

在產(chǎn)品選擇上，購房者更傾向于高品質(zhì)、大空間的改善型住宅。

截至3月末，全市商品住宅庫存面積約611萬㎡，按近6個月月均去化規(guī)模計算，去化周期約為22.5個月，整體庫存壓力有所緩解，但高淳、溧水等遠(yuǎn)郊區(qū)域去化周期仍超40個月，去化壓力依然較大。

四月展望：熱度延續(xù)，擇優(yōu)而入

基于 3 月的市場表現(xiàn)，四月南京樓市走勢呈現(xiàn)以下特點：

需求端的持續(xù)釋放：3 月市場需求的集中釋放意味著 4 月購房熱情可能繼續(xù)維持，尤其是改善型需求的強勢表現(xiàn)。這類高端客戶的持續(xù)活躍將為市場注入穩(wěn)定的購買力。

價格韌性的強化支撐：價格的穩(wěn)步上行表明市場預(yù)期已出現(xiàn)修復(fù)，這將直接支撐房價的穩(wěn)定性，降低購房者觀望情緒對成交的壓制。

供應(yīng)層面的制約因素：新房整體供應(yīng)量偏低，意味著新房供應(yīng)仍將保持緊張態(tài)勢。這將直接支撐房價韌性，但也可能限制成交面積的進(jìn)一步擴大。

市場信心的自我強化效應(yīng)正在形成。4 月購房者將基于 3 月的成交熱度和價格上漲預(yù)期加速入場，直接推高成交節(jié)奏。雖然年初至今累計成交仍需時間恢復(fù)，但四月市場可能繼續(xù)呈現(xiàn)“改善引領(lǐng)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、量價回升”的態(tài)勢。

對于購房者而言，當(dāng)下是擇優(yōu)而入的窗口期。建議聚焦河西、南部新城、大校場等核心板塊，優(yōu)選具備“第四代住宅”特征、品牌房企開發(fā)的高品質(zhì)項目。房地產(chǎn)正回歸居住本質(zhì)，好房子才是硬通貨。

上述研究成果由克而瑞南京分析師喬俊杰，通過人機協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI文章、AI報告、AI問數(shù)功能撰寫。

1.本文章內(nèi)容是由克而瑞南京分析師喬俊杰撰寫。本內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

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