最近，前海新房深鐵桂灣·凱旋府（前海時代61棟）拿證加推。

推出建面約88-235㎡戶型，折后總價約700萬+起。

這個價格，在當前的深圳樓市中，意味著什么？

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南山核心區(qū)的新房，總價門檻早已普遍站上1000萬大關，3000萬+的頂豪也不在少數(shù)。桂灣·凱旋府700萬+的預算，在南山新房市場幾乎“斷供”。

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前海三灣目前在售或待售的新房，戶型起步面積大多在100㎡以上，120-140㎡才是主流。桂灣·凱旋府推出的建面約88㎡戶型，配合700萬的起步價，直接拉低了準入門檻。

區(qū)位上，項目所在的前海桂灣片區(qū)——

這里是前海國際金融城，已集聚518家金融機構，匯豐、瑞銀、渣打等外資巨頭扎堆，還有深港青年夢工場等科創(chuàng)高地，經(jīng)濟密度領跑全區(qū)。

不同于前灣、媽灣還在大規(guī)模建設中，桂灣的城市面貌已經(jīng)成型。萬象前海、卓越INTOWN、山姆旗艦店等商業(yè)早已開業(yè)；桂灣公園、前海石公園等生態(tài)配套肉眼可見。

交通方面，項目位于地鐵1號線鯉魚門站上蓋，周邊被5、9、11號線及規(guī)劃中的21號線環(huán)繞，深惠城際鯉魚門站也在側(cè)。未來前海綜合交通樞紐將實現(xiàn)“五線交匯”。

自駕經(jīng)濱海大道、夢海大道，約15分鐘即可抵達科技園，通勤效率高。

教育資源方面，項目鄰近前海時代幼兒園、基金小鎮(zhèn)幼兒園。

公立學校方面，南二外創(chuàng)新教育集團桂灣學校、南山實驗前海港灣學校等均在附近，得益于片區(qū)高素質(zhì)人群集聚，未來教育氛圍與學位價值頗具想象空間。

深鐵桂灣·凱旋府，是市場熟知的前海時代項目的壓軸之作。

開發(fā)商為實力國企深圳市地鐵集團，項目總體量達約110萬㎡，是一個集住宅、商業(yè)、辦公、酒店于一體的大型TOD綜合體。

本次推售的61棟，為約155米高的超高層住宅，主力戶型為建面約89-90㎡的兩房及約126㎡的三房，預計2027年精裝交付。開完盤后，目前還有中高樓層可選。

建面約88㎡戶型，可以做2房或靈活2+1房，降低入住核心區(qū)的門檻；

約126㎡戶型則打造出兼顧家庭互動與社交會客的寬廳；另有約204-235㎡的大平層與頂復，滿足高階改善需求。

總結來看：

這是近年來進入桂灣核心區(qū)的最低門檻，沒有之一。

在千萬級住宅林立的前海，700萬級的選擇具有一定優(yōu)勢。

板塊上來說，桂灣是前海發(fā)展最成熟、城市界面最完整的片區(qū)，幾乎沒有規(guī)劃落地的漫長等待，所見即所得，規(guī)避了新區(qū)發(fā)展的不確定性風險。

同時，也需正視其產(chǎn)品的客觀特點：

項目戶型設計沿用了幾年前的規(guī)范標準，相較于當前市場上主打“高實用率”的新盤，在空間利用率上不占優(yōu)勢。

61棟為超高層塔樓設計，居住密度和社區(qū)形態(tài)，與低密度板樓社區(qū)在居住的靜謐性和私密性上存在差異。這是用總價換取核心地段時，需要做出的權衡。

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