文/樂居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

行業(yè)告別“跑馬圈地”粗放式增長(zhǎng)、全面轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的2025年，時(shí)代鄰里（09928.HK）交出了一份極具分量的答卷——增收、增利、降本、穩(wěn)現(xiàn)金流。

數(shù)據(jù)顯示，截至2025年12月31日，時(shí)代鄰里實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收24.96億元，同比增長(zhǎng)4.5%；同期錄得毛利約4.96億元，同比增長(zhǎng)1.7%，毛利率約為19.9%；凈利潤(rùn)約為2082萬元，同比大增80.6%。

同期，物業(yè)管理服務(wù)總合約建筑面積約為1.3億平方米，總在管建筑面積約為1.24億平方米。

支撐這份業(yè)績(jī)的，不再是地產(chǎn)母公司的庇護(hù)，而是1.3億平方米合約建筑面積中持續(xù)增強(qiáng)的市場(chǎng)化外拓能力，以及全面落地的“網(wǎng)格化AI”所帶來的全棧數(shù)智化紅利。

行業(yè)深度調(diào)整，難賺錢、難增長(zhǎng)、難創(chuàng)新成為物企們共同的難題，而時(shí)代鄰里通過市場(chǎng)化拓展與數(shù)智化轉(zhuǎn)型上的雙重突圍，已經(jīng)找到了穿越周期的新增長(zhǎng)邏輯。

高質(zhì)量底色

過去的2025年，物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體盈利承壓，人力成本剛性上漲與物業(yè)費(fèi)提價(jià)難的剪刀差持續(xù)擴(kuò)大。不過，時(shí)代鄰里的利潤(rùn)端表現(xiàn)卻顯著優(yōu)于營(yíng)收端，展現(xiàn)出極強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)韌性。

拆解收入結(jié)構(gòu)，物業(yè)管理服務(wù)繼續(xù)扮演“壓艙石”角色。報(bào)告期內(nèi)，該板塊貢獻(xiàn)的收入約為16.20億元，占總營(yíng)收的64.9%，同比增長(zhǎng)7.5%，遠(yuǎn)超整體營(yíng)收增速。

這一增長(zhǎng)得益于其第三方市場(chǎng)拓展成效顯著——報(bào)告期內(nèi)，時(shí)代鄰里來源于第三方開發(fā)商的物業(yè)管理面積同比增長(zhǎng)5.1%，為基本盤收入提供了穩(wěn)定支撐。

同期，社區(qū)增值服務(wù)收入約2.40億元，毛利率同比增加1.2個(gè)百分點(diǎn)至42.6%。

凈利潤(rùn)的飛躍并非偶然，而是“開源”與“節(jié)流”雙重作用下的必然結(jié)果。

從成本端來看，時(shí)代鄰里展現(xiàn)了極強(qiáng)的組織韌性，全年?duì)I業(yè)成本同比下降近9%。在人工成本剛性上漲、物管項(xiàng)目維護(hù)與升級(jí)支出攀升的當(dāng)下，這一變化尤為難得。

與此同時(shí)，時(shí)代鄰里的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量在現(xiàn)金流層面得到了最直觀的驗(yàn)證。2025年，時(shí)代鄰里現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物11.02億元，同比增長(zhǎng)2.8%；期內(nèi)無任何計(jì)息借款，流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債比率約為1.77。

業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)并非依賴應(yīng)收賬款的堆積，而是建立在扎實(shí)的收費(fèi)率與健康的資金周轉(zhuǎn)之上。這種“有利潤(rùn)的營(yíng)收，有現(xiàn)金的利潤(rùn)”的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，為時(shí)代鄰里研發(fā)投入及股東回報(bào)等方面提供了充足的彈藥與安全墊。

基于穩(wěn)健的現(xiàn)金流，時(shí)代鄰里董事會(huì)建議末期股息每股普通股人民幣4.8分，合計(jì)約4731.2萬元。股息派發(fā)力度持續(xù)提升，彰顯了管理層對(duì)未來經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流與持續(xù)盈利能力的充足信心。

市拓主引擎

行業(yè)告別關(guān)聯(lián)方驅(qū)動(dòng)的粗放式擴(kuò)張、轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化驅(qū)動(dòng)的高質(zhì)量增長(zhǎng)階段，時(shí)代鄰里憑借持續(xù)提升的市場(chǎng)化拓展能力，實(shí)現(xiàn)了管理規(guī)模的穩(wěn)步擴(kuò)張與結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

數(shù)據(jù)顯示，截至2025年12月31日，時(shí)代鄰里總合約建筑面積達(dá)1.3億平方米。其中，物業(yè)管理板塊（涵蓋住宅、商業(yè)、公共物業(yè)等業(yè)態(tài)）合約管理面積9810萬平方米，工業(yè)物流地產(chǎn)板塊合約管理面積3220萬平方米。

工業(yè)物流地產(chǎn)服務(wù)，是時(shí)代鄰里業(yè)務(wù)創(chuàng)新的核心亮點(diǎn)，這一高價(jià)值賽道的持續(xù)拓展，正在為其培育第二增長(zhǎng)曲線，對(duì)沖單一住宅業(yè)態(tài)的周期風(fēng)險(xiǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2025年，工業(yè)物流地產(chǎn)服務(wù)為時(shí)代鄰里貢獻(xiàn)收入約4.33億元，同比增長(zhǎng)12.2%。

更值得關(guān)注的是規(guī)模的結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)：同期，含工業(yè)物流地產(chǎn)板塊在內(nèi)，來自第三方市場(chǎng)拓展所獲取的合約面積占比達(dá)72.7%，市場(chǎng)化能力已成為規(guī)模增長(zhǎng)的主引擎。擺脫對(duì)關(guān)聯(lián)地產(chǎn)的依賴，時(shí)代鄰里正在實(shí)現(xiàn)從“內(nèi)生增長(zhǎng)”到“外拓驅(qū)動(dòng)”的關(guān)鍵跨越。

在區(qū)域布局上，時(shí)代鄰里持續(xù)深耕大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、成渝、長(zhǎng)江中游等核心城市群，并在住宅、產(chǎn)業(yè)園、公建等核心業(yè)態(tài)上構(gòu)筑了顯著優(yōu)勢(shì)。

擴(kuò)大客戶群及優(yōu)化在管物業(yè)組合，以優(yōu)質(zhì)住宅為主、多元非住宅業(yè)態(tài)為輔，2025年，時(shí)代鄰里新簽住宅項(xiàng)目約1100萬平方米，新簽住宅年化合同額達(dá)2.0億元。

管理規(guī)模以穩(wěn)健的復(fù)合增速持續(xù)擴(kuò)張，有質(zhì)量的增長(zhǎng)為時(shí)代鄰里的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

“網(wǎng)格化AI”全面落地

如果說財(cái)務(wù)與規(guī)模數(shù)據(jù)是“果”，那么數(shù)智化轉(zhuǎn)型便是“因”。

2025年，時(shí)代鄰里宣布“網(wǎng)格化AI”智慧服務(wù)模式實(shí)現(xiàn)全面落地，從“信息化”邁入“智能化”的新階段。值得一提的是，這一年，其還將企業(yè)名稱由“時(shí)代鄰里”升級(jí)為“時(shí)代鄰里科技”，使命煥新為“讓更多人享受更美好的生活”，從頂層設(shè)計(jì)上錨定科技驅(qū)動(dòng)的方向。

在數(shù)智化轉(zhuǎn)型進(jìn)程中，時(shí)代鄰里并未停留在簡(jiǎn)單的硬件采購(gòu)或單一軟件應(yīng)用，而是構(gòu)建起“數(shù)據(jù)基座標(biāo)準(zhǔn)化、業(yè)務(wù)系統(tǒng)協(xié)同化、運(yùn)營(yíng)提效智能化”的全棧數(shù)智能力矩陣。

在數(shù)據(jù)基座層面，時(shí)代鄰里通過構(gòu)建由6大類、91項(xiàng)、2600萬條數(shù)據(jù)組成的智慧體系，并以城市地圖數(shù)據(jù)體系為核心，夯實(shí)了全域數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的底座?；诖?，其在管的每一個(gè)小區(qū)、每一臺(tái)設(shè)備、每一位員工的服務(wù)軌跡都被數(shù)字化沉淀，為精準(zhǔn)決策提供了依據(jù)。

在業(yè)務(wù)協(xié)同層面，數(shù)字化工具不再是后臺(tái)的輔助，而是前線的“武器”。通過優(yōu)化投拓系統(tǒng)，時(shí)代鄰里投資團(tuán)隊(duì)能基于城市地圖快速測(cè)算項(xiàng)目?jī)r(jià)值，實(shí)現(xiàn)智慧決策；通過數(shù)字化賦能生態(tài)運(yùn)營(yíng)，集團(tuán)與各區(qū)域、各項(xiàng)目的業(yè)務(wù)流轉(zhuǎn)效率大幅提升，打破了信息孤島。

在運(yùn)營(yíng)提效層面，時(shí)代鄰里走在了行業(yè)前列。通過構(gòu)建客戶服務(wù)、內(nèi)容運(yùn)營(yíng)、知識(shí)協(xié)同、內(nèi)部管理等4大類AI智能輔助體系，將人工智能深度滲透至服務(wù)運(yùn)營(yíng)的全場(chǎng)景。

無論是客服機(jī)器人自動(dòng)處理業(yè)主報(bào)修，還是AI輔助生成運(yùn)營(yíng)報(bào)告，這些技術(shù)的應(yīng)用有效提升了組織效能，降低了重復(fù)性勞動(dòng)帶來的成本損耗。

尤為重要的是，數(shù)智化轉(zhuǎn)型在提升運(yùn)營(yíng)效能的同時(shí)，真正重塑了服務(wù)體驗(yàn)，讓智慧社區(qū)從藍(lán)圖落地為業(yè)主可感可知的日常現(xiàn)實(shí)。通過“網(wǎng)格化AI”的精準(zhǔn)調(diào)度，工單響應(yīng)速度大幅提升；基于大數(shù)據(jù)分析，物業(yè)團(tuán)隊(duì)能提前預(yù)判業(yè)主需求，提供主動(dòng)式、無感化的貼心服務(wù)。

在科技驅(qū)動(dòng)的效率提升之外，時(shí)代鄰里同樣注重服務(wù)的人文溫度。

2025年，時(shí)代鄰里全面啟動(dòng)初心計(jì)劃5.0，以安心、煥新、美顏、賦能四大行動(dòng)為支柱，通過覆蓋全員的“一專多能”培訓(xùn)、嚴(yán)密的人防技防安全體系、系統(tǒng)性的設(shè)施維保與環(huán)境煥新工程，全面筑牢服務(wù)根基，形成了可衡量、可持續(xù)的品質(zhì)進(jìn)化路徑。

在“人”的原點(diǎn)上，時(shí)代鄰里全年舉辦社區(qū)人文活動(dòng)超3000場(chǎng)，深化“老人友好”“兒童友好”“寵物友好”的友好社區(qū)建設(shè)，塑造有溫度的鄰里文化。

在物業(yè)服務(wù)行業(yè)從“勞動(dòng)密集型”向“科技密集型”轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵窗口期，時(shí)代鄰里憑借穩(wěn)健的財(cái)務(wù)底盤、獨(dú)立的市場(chǎng)化能力以及領(lǐng)先的數(shù)智化布局，已然掌握了穿越周期的主動(dòng)權(quán)。

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