“未來(lái)市場(chǎng)將逐步向頭部企業(yè)聚集，具備能力與發(fā)展思路的企業(yè)將獲得更好發(fā)展?！?/p>

3月26日，越秀服務(wù)（06626.HK）刊發(fā)2025年業(yè)績(jī)，全年實(shí)現(xiàn)總收入約39.02億元，同比增長(zhǎng)0.9%；期內(nèi)錄得毛利約5.77億元，毛利率約為14.8%，歸母凈利潤(rùn)約為2.74億元。

回顧過(guò)去一年，物業(yè)行業(yè)仍在經(jīng)歷有痛感的轉(zhuǎn)型。上游地產(chǎn)持續(xù)出清、成本剛性上漲、撤場(chǎng)潮洶涌、收繳率走低……物企們普遍掙扎于“增收不增利”甚至“營(yíng)收雙降”的困境。

在此背景下，越秀服務(wù)也在利潤(rùn)上做出了“減法”。但撥開(kāi)利潤(rùn)波動(dòng)的表層迷霧，背后是其基礎(chǔ)服務(wù)品質(zhì)的“加法”、增值業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的“換擋”、非住賽道質(zhì)量的“躍升”和數(shù)智化能力的“筑墻”。

“雖然去年業(yè)績(jī)出現(xiàn)短期波動(dòng)，但公司的業(yè)務(wù)根基和財(cái)務(wù)基本面依然穩(wěn)健”，業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上管理層表示，行業(yè)轉(zhuǎn)型期機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)并存，越秀服務(wù)將走出一條依靠?jī)?nèi)生增長(zhǎng)可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展的道路。

筑牢底盤

“2025年，越秀服務(wù)住宅客戶滿意度85.6%，同比得到提升，收繳率達(dá)到91%。”

截至2025年12約31日，越秀服務(wù)在管面積約為7346.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.0%；合約面積約為9000.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.4%。

行業(yè)告別了“跑馬圈地”的粗放擴(kuò)張期，進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)、品質(zhì)為王的新階段，比起比規(guī)模增長(zhǎng)，質(zhì)量與結(jié)構(gòu)更值得關(guān)注。

去年，越秀服務(wù)主動(dòng)退出了655萬(wàn)平方米低質(zhì)低效項(xiàng)目，通過(guò)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)優(yōu)化夯實(shí)基礎(chǔ)盤；同時(shí)，在管面積中92%的項(xiàng)目位于一二線城市，物業(yè)費(fèi)單價(jià)總體處于行業(yè)中高水平，為“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”戰(zhàn)略提供了堅(jiān)實(shí)的地理區(qū)位保障。

規(guī)模優(yōu)化的同時(shí)，越秀服務(wù)對(duì)品質(zhì)提升不吝投入。報(bào)告期內(nèi)，其聯(lián)合越秀地產(chǎn)在全國(guó)83個(gè)社區(qū)開(kāi)展“悅煥新”專項(xiàng)行動(dòng)，累計(jì)投入數(shù)千萬(wàn)元，完成228項(xiàng)品質(zhì)更新，涵蓋社區(qū)大門、園林景觀、兒童游樂(lè)設(shè)施、電梯轎廂等業(yè)主高頻觸點(diǎn)。

服務(wù)品質(zhì)最終體現(xiàn)為現(xiàn)金流。2025年，越秀服務(wù)小業(yè)主當(dāng)期收繳率達(dá)91%，外拓項(xiàng)目當(dāng)期收繳率高達(dá)94%，均遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。得益于此，報(bào)告期內(nèi)，越秀服務(wù)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流入5.09億元。

在行業(yè)收縮期夯實(shí)基本盤，2025年，基礎(chǔ)物管貢獻(xiàn)營(yíng)收14.99億元，同比增長(zhǎng)21.3%；占總收入的38%，同比上升6個(gè)百分點(diǎn)，為越秀服務(wù)最穩(wěn)定的增長(zhǎng)引擎。

另一邊，增值業(yè)務(wù)板塊則在2025年經(jīng)歷了明顯的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，高毛利率的階段性房屋硬裝業(yè)務(wù)陸續(xù)結(jié)算完畢、與關(guān)聯(lián)地產(chǎn)相關(guān)的非業(yè)主增值服務(wù)持續(xù)收縮，越秀服務(wù)主動(dòng)進(jìn)行戰(zhàn)略“換擋”。

2025年，越秀服務(wù)成立了增值業(yè)務(wù)事業(yè)部，通過(guò)資源整合與業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新，推動(dòng)增值服務(wù)從依賴地產(chǎn)強(qiáng)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的“交易型”模式，向深耕社區(qū)存量需求的“運(yùn)營(yíng)型”模式轉(zhuǎn)型。

具體來(lái)看，生活服務(wù)端，實(shí)施“爆款矩陣+渠道深耕”策略，聚焦定制水、糧油、空調(diào)清洗、中秋月餅等高頻剛需場(chǎng)景，提升社區(qū)前置倉(cāng)覆蓋率。

配套商業(yè)端，“悅+LIFE”融合業(yè)態(tài)門店落地運(yùn)營(yíng)，以“房產(chǎn)租售+咖啡+家居”模式打造一站式生活服務(wù)場(chǎng)景，文商旅首個(gè)外拓項(xiàng)目無(wú)錫隆亭里招商率達(dá)82%。

物業(yè)資產(chǎn)管理方面，則圍繞“車、老、小、寵”等社區(qū)高頻剛需，培育長(zhǎng)尾增值生態(tài)。

管理層表示：“存量層面仍存在較大增值空間，公司將深入了解業(yè)主需求，推動(dòng)增值業(yè)務(wù)從交易型向運(yùn)營(yíng)型方向轉(zhuǎn)型?！?/p>

破局新路

如果說(shuō)基礎(chǔ)服務(wù)與增值業(yè)務(wù)是越秀服務(wù)的“存量?jī)?yōu)化”，那么非住賽道的外拓破局和數(shù)智化的自主研發(fā)，則是越秀服務(wù)面向未來(lái)的“增量布局”。

2025年，越秀服務(wù)成立非住事業(yè)部，聚焦商寫園、大公建、大交通三大賽道。報(bào)告期內(nèi)，其新增合約面積980萬(wàn)平方米，新簽約項(xiàng)目69個(gè)，市拓新簽?zāi)旰贤~約3億元，其中非住業(yè)務(wù)占比高達(dá)87%。

一批高含金量的標(biāo)桿項(xiàng)目相繼落地：港航大廈、南京渡江勝利紀(jì)念館、旌陽(yáng)湖科創(chuàng)園、天津西站……

其中，尤為值得關(guān)注的是旌陽(yáng)湖科創(chuàng)園。這是越秀服務(wù)首個(gè)“產(chǎn)業(yè)+商業(yè)+物業(yè)”綜合性運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目，合同額近千萬(wàn)元，標(biāo)志著其從單一物管向綜合城市運(yùn)營(yíng)商邁出了實(shí)質(zhì)性一步。

截至2025年12約31日，越秀服務(wù)非住業(yè)態(tài)在管面積占比已達(dá)37%。業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層明確表示，要將非住業(yè)態(tài)定位為“十五五”期間的核心發(fā)展方向，并強(qiáng)調(diào)將圍繞“資信優(yōu)、支付能力強(qiáng)、戰(zhàn)略匹配度高”的賽道精挑細(xì)選，同時(shí)建立嚴(yán)格的項(xiàng)目退出機(jī)制，“確保進(jìn)場(chǎng)項(xiàng)目全盈利及高收繳率”。

“精挑細(xì)選”的外拓策略，折射出越秀服務(wù)對(duì)外拓標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)的提升。管理層表示，未來(lái)三年，越秀服務(wù)將深耕大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、中西部高等級(jí)城市及京津等12個(gè)核心城市，通過(guò)區(qū)域深耕與綜合能力的疊加，構(gòu)建非住業(yè)務(wù)的護(hù)城河。

在數(shù)智化領(lǐng)域，越秀服務(wù)選擇了一條更難但更具護(hù)城河的道路：自主研發(fā)。

2025年，越秀服務(wù)以“軟硬服一體化”推動(dòng)數(shù)智轉(zhuǎn)型，核心成果集中體現(xiàn)在集成指揮中心、AI品控系統(tǒng)和EBA智慧設(shè)備管理三大方向。

具體來(lái)看，集成指揮中心構(gòu)建了“平臺(tái)+端”高效運(yùn)營(yíng)體系，管理駕駛艙實(shí)現(xiàn)集團(tuán)、區(qū)域、項(xiàng)目三級(jí)數(shù)據(jù)可視化穿透，80%指標(biāo)系統(tǒng)直出，大幅降低督導(dǎo)成本。

AI品控系統(tǒng)則從管理軟件到采集硬件到算法模型均為自研，相較外采節(jié)約開(kāi)發(fā)成本約300萬(wàn)元，目前覆蓋209個(gè)項(xiàng)目，應(yīng)用于人員在離崗、電瓶車違停等8大場(chǎng)景，AI智能監(jiān)測(cè)超8414萬(wàn)次，預(yù)警超37萬(wàn)次。

EBA-FM系統(tǒng)以AIoT為基礎(chǔ)管理所有設(shè)施設(shè)備，實(shí)現(xiàn)設(shè)備核心數(shù)據(jù)自動(dòng)采集、實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)、秒級(jí)告警、自動(dòng)派單的流程閉環(huán)，人工巡檢量大幅下降。

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