來源 · WIN商業(yè)地產(chǎn)頭條（Dtoutiao）

作者 · 黎浩然 編輯 · 付慶榮

頭圖來源 · 龍湖蘇州獅山天街小紅書

文中圖片來源 · 企業(yè)/項目官方

2025年，中國房地產(chǎn)行業(yè)步入深度調(diào)整期，市場筑底周期仍未結(jié)束。面對地產(chǎn)行業(yè)低谷，龍湖集團(tuán)以其前瞻性戰(zhàn)略調(diào)整交出了一份令人矚目的成績單：在開發(fā)業(yè)務(wù)承壓的背景下，以商業(yè)為重要引擎的運營及服務(wù)業(yè)務(wù)持續(xù)增長，貢獻(xiàn)穩(wěn)定收入及利潤；負(fù)債規(guī)模有序下降，成功穿越債務(wù)周期。

尤為引人注目的是，截至2025年末，龍湖商業(yè)累計運營商場達(dá)99座，年內(nèi)新開業(yè)項目13個。加上資產(chǎn)管理航道在營的4個商業(yè)項目，龍湖集團(tuán)在全國范圍內(nèi)已開業(yè)運營的商業(yè)項目數(shù)量已經(jīng)超過100座，正式開啟“百Mall”大門。同時，龍湖商業(yè)還完成對標(biāo)桿項目重慶北城天街、蘇州獅山天街的改造提升，更達(dá)成了在運營商場整體銷售額、客流同時實現(xiàn)超15%增長的成績，構(gòu)筑起寬厚的商業(yè)運營護(hù)城河。

這些成績背后，是龍湖對商業(yè)運營本質(zhì)的深刻理解與堅守——不是簡單地收租，而是創(chuàng)造價值；不是追求短期規(guī)模，而是鍛造長期競爭力。

龍湖正通過深化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，讓以商業(yè)為核心抓手的運營及服務(wù)業(yè)務(wù)成為抵御行業(yè)風(fēng)險的“穩(wěn)壓器”、“壓艙石”，構(gòu)建起低負(fù)債、強(qiáng)現(xiàn)金流、可持續(xù)增長的健康發(fā)展模式。

01.

運營服務(wù)業(yè)務(wù)成支柱

融資成本創(chuàng)歷史新低

2025年全年，龍湖錄得營業(yè)收入為973.1億元。細(xì)分來看，龍湖開發(fā)業(yè)務(wù)收入705.36億元，受行業(yè)周期影響，開發(fā)業(yè)務(wù)收入承壓；相對而言，運營業(yè)務(wù)及服務(wù)業(yè)務(wù)則維持增長，運營收入141.86億元、服務(wù)收入125.86億元，兩項收入合共在總收入中占比由2024年的21%上升至28%，成為收入核心支撐，凸顯抗風(fēng)險能力。

2025年全年，龍湖商業(yè)板塊的租金收入穩(wěn)步攀升，客流和銷售額均實現(xiàn)雙位數(shù)增長。在地產(chǎn)業(yè)務(wù)受到?jīng)_擊的情況下，商業(yè)板塊作為集團(tuán)“現(xiàn)金?！钡捻g性進(jìn)一步彰顯，包含商業(yè)業(yè)務(wù)在內(nèi)的運營及服務(wù)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了穩(wěn)定的核心利潤共計79.2億元，在集團(tuán)整體利潤承壓的周期中，發(fā)揮了至關(guān)重要的壓艙石作用。

龍湖管理層強(qiáng)調(diào)，將始終把安全性放在首位，保持經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，繼續(xù)有序降低負(fù)債，持續(xù)推動業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)型，以運營及服務(wù)業(yè)務(wù)帶動增長，堅定深化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

一年收租112億元，營業(yè)額及客流穩(wěn)增

2025年，由商業(yè)投資、資產(chǎn)管理、物業(yè)服務(wù)及智慧營造組成的運營及服務(wù)業(yè)務(wù)，實現(xiàn)收入267.7億元，創(chuàng)歷史新高，占總營收比例達(dá)27.5%。更為關(guān)鍵的是，運營及服務(wù)業(yè)務(wù)合計實現(xiàn)核心權(quán)益后利潤79.2億元，整體毛利率超50%，對龍湖集團(tuán)整體的利潤盤面形成穩(wěn)定貢獻(xiàn)。在開發(fā)業(yè)務(wù)受行業(yè)周期影響承壓的背景下，已成為龍湖穿越周期的戰(zhàn)略支點。

作為主力的龍湖運營業(yè)務(wù)（主要包括商業(yè)投資、資產(chǎn)管理）收入141.9億元，同比增長1.6%。運營業(yè)務(wù)毛利率為75.6%，較上年增長1.4%，商業(yè)投資板塊貢獻(xiàn)了核心增長動能，成為龍湖集團(tuán)收入、利潤及現(xiàn)金流的穩(wěn)定貢獻(xiàn)來源。

截至2025年末，龍湖商業(yè)全年如期新增運營13座購物中心（包含8座重資產(chǎn)、5座輕資產(chǎn)），在營商場為99座，已開業(yè)商場建筑面積為1050萬㎡（含車位總建筑面積為1403萬㎡），全年租金收入112.1億元，較上年增長4%，整體出租率為96.8%，維持高位。

同期，龍湖商業(yè)實現(xiàn)營業(yè)額及客流雙升。期內(nèi)，營業(yè)額達(dá)824億元，剔車營業(yè)額整體增長超17%；日均客流量為379萬人，整體增長超16%。這意味著龍湖商業(yè)不僅在收入層面實現(xiàn)穩(wěn)定增長，更在消費端展現(xiàn)出強(qiáng)勁的活力——消費者愿意來，來了愿意消費，這是商業(yè)項目最核心的價值體現(xiàn)。

平穩(wěn)跨過債務(wù)高峰，融資成本創(chuàng)新低

龍湖商業(yè)的穩(wěn)健增長，與集團(tuán)整體財務(wù)結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化密不可分。2025年，龍湖集團(tuán)整體及各航道均實現(xiàn)正向的含資本性支出的經(jīng)營性現(xiàn)金流，實現(xiàn)含資本性支出的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入58億元，這已是龍湖集團(tuán)連續(xù)三年實現(xiàn)含資本性支出的經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。

憑借經(jīng)營性物業(yè)貸增量以及正向經(jīng)營性現(xiàn)金流，龍湖已安全平穩(wěn)地跨過債務(wù)高峰：2025年全年如期/提前償還了包括境內(nèi)信用債、中債增擔(dān)保債券、境外信用貸款在內(nèi)的債務(wù)共計220億元。

龍湖集團(tuán)董事會主席兼首席執(zhí)行官陳序平在業(yè)績會上提到：“從2022年下半年開始，龍湖主動做了戰(zhàn)略調(diào)整，開始降負(fù)債，雖然那時整個市場尚未進(jìn)入深度調(diào)整期，但我們已經(jīng)察覺到市場的異樣。這三年半時間，龍湖整體有息負(fù)債降了近600億，降到1500多億，債務(wù)結(jié)構(gòu)也做了很大的優(yōu)化，從過往的以信用融資為主，轉(zhuǎn)換為以長周期的經(jīng)營性物業(yè)貸為主。”

截至2025年末，龍湖集團(tuán)有息負(fù)債為1528億元，較2024年底壓降235億元，降幅達(dá)13%；在手現(xiàn)金為292億元，凈負(fù)債率為52.2%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為54.7%，成功實現(xiàn)債務(wù)“安全削峰”的階段性目標(biāo)。

往后幾年，龍湖集團(tuán)還將持續(xù)降低每年到期的集團(tuán)層面?zhèn)鶆?wù)規(guī)模，讓債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。對此，趙軼在業(yè)績會上清晰勾勒了未來藍(lán)圖：“26年目前還剩余61億，包括境內(nèi)信用債25億，中債增進(jìn)擔(dān)保債券23億，境外信用貸款13億，都進(jìn)行了鋪排，會提前削峰有序歸還。27年整個集團(tuán)層面?zhèn)鶆?wù)大概在62億，28年69億，29年39億，32年13億，跟前三年比大幅下降?！?/p>

債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，龍湖集團(tuán)1年內(nèi)到期的短期債務(wù)占比降低至10.3%，債務(wù)到期節(jié)奏平緩，償債壓力可控；平均融資成本降低至歷年低點3.51%，平均合同借貸年期進(jìn)一步拉長至12.12年，達(dá)到歷史最長年期。2025年全年，龍湖集團(tuán)經(jīng)營性物業(yè)貸及長租貸占比已達(dá)66%，其成本低、年期長，有助于公司持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)負(fù)債規(guī)模與融資成本“雙降”的良性循環(huán)。

02.

新老項目齊頭并進(jìn)

產(chǎn)品力持續(xù)提升

2025年，龍湖商業(yè)以場景創(chuàng)新為核心，持續(xù)迭代產(chǎn)品力，新項目精準(zhǔn)定位、老項目匠心煥新齊頭并進(jìn)。通過重慶北城天街的煥新重生、武漢濱江天街的公園商業(yè)實驗、蘇州獅山天街的“山谷”新敘事，龍湖商業(yè)希望重新定義商業(yè)與城市、人與空間的關(guān)系。

新開業(yè)項目：

場景、模式創(chuàng)新，一次做對

龍湖在新項目打造上踐行“一次做對”理念，通過引入創(chuàng)新場景設(shè)計與運營模式，避免后期頻繁調(diào)改，徒增成本。進(jìn)入2025年，龍湖商業(yè)繼續(xù)通過空間煥新、品牌升級、體驗優(yōu)化，以實現(xiàn)存量時代的突破。

關(guān)于龍湖在新項目培育上的經(jīng)驗，龍湖商業(yè)投資航道總經(jīng)理包偉在業(yè)績發(fā)布會上自豪地分享了一個例子：“海南海口天街在2024年底開業(yè)后幾乎無需市場培育期，這在當(dāng)前環(huán)境下極為少見。2025年該天街銷售額已躍居海南省有稅商場首位，而重慶江岸天街也快速成為南坪地區(qū)消費者首選的品質(zhì)購物目的地?！?/p>

• 室內(nèi)場景創(chuàng)新：龍湖商業(yè)精心打造“沐光島”生態(tài)中庭體系，以自然光影與綠意為設(shè)計語言，在濟(jì)南西城天街等項目中構(gòu)建通透穹頂、立體植被層與懸浮社交平臺，創(chuàng)造出集休憩、社交與視覺享受于一體的公共空間，賦予商業(yè)體自然呼吸的生命力；重慶江岸天街則深入挖掘在地文化，創(chuàng)新性地將5000㎡的傳統(tǒng)菜市場融入現(xiàn)代購物中心，將品質(zhì)生鮮、重慶風(fēng)味餐飲、下午茶與生活好物等進(jìn)行有機(jī)組合，打造既有市井煙火又具現(xiàn)代審美的復(fù)合消費場景，實現(xiàn)傳統(tǒng)與現(xiàn)代的和諧共生。

• 模式升級創(chuàng)新：龍湖商業(yè)在成熟TOD模式基礎(chǔ)上，進(jìn)一步探索POD(Park Oriented Development)公園生態(tài)模式，實現(xiàn)建筑與城市公園的無界融合。武漢濱江天街項目精心規(guī)劃1.3萬㎡城市綠洲，包含野趣十足的曠野公園、浪漫櫻花步道和環(huán)形水景草坪，通過流線型建筑與高透光玻璃幕墻，消弭商業(yè)空間與自然景觀的邊界，創(chuàng)造出“購物于公園中，漫步于繁華里”的獨特體驗。

• 首店經(jīng)濟(jì)賦能：龍湖商業(yè)敏銳把握消費新趨勢，將“首發(fā)經(jīng)濟(jì)”作為項目差異化競爭的戰(zhàn)略支點。武漢濱江天街引入超300家品牌，其中城市首店、旗艦店級別占比高達(dá)40%；重慶江岸天街匯聚超300個品牌，開業(yè)即實現(xiàn)出租率99%、開業(yè)率98%，以差異化品牌組合構(gòu)建區(qū)域競爭優(yōu)勢。這種以高能級首店引領(lǐng)品牌矩陣的策略，有效強(qiáng)化了龍湖商業(yè)項目的話題度和消費引力，使新開業(yè)項目實現(xiàn)“開業(yè)即火爆”的市場表現(xiàn)。

存量項目改造：

煥新升級，激活空間新價值

為適應(yīng)主流客群對場景創(chuàng)新及體驗感的升級需求，2025年龍湖商業(yè)對重慶北城天街、蘇州獅山天街、北京長楹天街等標(biāo)桿項目實施系統(tǒng)性煥新，通過硬件升級、動線優(yōu)化與品牌迭代，實現(xiàn)項目價值的“逆生長”。

■重慶北城天街：

作為龍湖商業(yè)“開山之作”，重慶北城天街歷時600余天匠心打磨，于2025年完成項目開業(yè)以來最大規(guī)模的改造。通過大面積玻璃幕墻替換、透光天幕引入、裸眼3D巨幕打造，實現(xiàn)空間通透感與現(xiàn)代視覺沖擊的雙重升級；品牌層面匯聚VIVIENNE WESTWOOD、COACH等超100家標(biāo)桿性旗艦店，吸引Mont-bell、KEEN等超80家高能級城市首店，重新鞏固潮流策源地與城市社交核心的地位。

■蘇州獅山天街：

拆除原5-6層3500平米冰場，打造名為“山谷”的立體開放空間，通過玻璃采光頂引入天光、增設(shè)立體動線、搭配環(huán)繞綠植，將傳統(tǒng)商業(yè)客流冷區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘袩狳c；與2024年打造的“山下”街區(qū)形成空間敘事閉環(huán)，塑造充滿探索趣味的“城市綠谷”。改造后的“山谷”成功引入5家全國首店、1家華東首店以及4家蘇州首店，涵蓋時尚、餐飲、生活美學(xué)等多個領(lǐng)域。

03.

做消費者需要的內(nèi)容

以內(nèi)容打造能力護(hù)城河

面對當(dāng)下市場消費者需求多樣性的挑戰(zhàn)，龍湖商業(yè)將運營重心從“流量獲取”轉(zhuǎn)向“情感連接”，以內(nèi)容創(chuàng)新與用戶共創(chuàng)重塑商業(yè)溫度，讓購物中心真正成為承載城市記憶與情感共鳴的生活樞紐。

原創(chuàng)內(nèi)容矩陣，打造城市級文化事件

龍湖商業(yè)深耕原創(chuàng)IP運營，構(gòu)建了覆蓋全年的內(nèi)容生態(tài)體系。天街廟會、天街歡搶季、天街歡樂季、醒春季等IP活動，已從單純促銷升級為城市文化事件，其中“天街歡樂季”已持續(xù)舉辦九年。

2025年11月7日至12月21日，第九屆天街歡樂季聯(lián)動全國25城近百座購物中心，將圣誕浪漫、年終鉅惠與跨年儀式感融為一體，各項目結(jié)合地域特色打造的主題場景，創(chuàng)造了全域消費盛宴。成都濱江天街的賽博未來風(fēng)圣誕樹、北京麗澤天街的雪國小鎮(zhèn)、重慶北城天街的寶格麗香氛羅馬樹、蘇州獅山天街的江南雪鄉(xiāng)，成為城市社交平臺熱門打卡地。

緊抓情緒營銷，與城市共生共情

龍湖商業(yè)深諳“情緒價值”經(jīng)濟(jì)，善于捕捉社會、文化熱點。2025年，從天街廟會到兒童節(jié)、高考季，再到區(qū)域熱點賽事，龍湖商業(yè)精準(zhǔn)借勢打造系列主題活動，實現(xiàn)“川超刷屏、天街出?！钡膫鞑バЧ?。三八婦女節(jié)期間，成都濱江天街“你不必是一朵花，你可以是折耳根，從不迎合”等文案走紅全網(wǎng)，持續(xù)提升品牌影響力。

商戶共創(chuàng)消費場景，打造共生共贏生態(tài)

龍湖商業(yè)還與品牌伙伴構(gòu)建共創(chuàng)共贏生態(tài)，通過主題市集、潮流快閃、音樂現(xiàn)場、IP聯(lián)名展覽等多元形式，激活商業(yè)空間的社交屬性與情感溫度，實現(xiàn)流量共享與價值共創(chuàng)，共同營造有故事、有溫度、有記憶點的消費體驗。

輕資產(chǎn)項目優(yōu)中選優(yōu)，多航道協(xié)同發(fā)展

面對行業(yè)變革，龍湖商業(yè)持續(xù)通過“輕重并舉”的模式實現(xiàn)能力溢出，開辟了新的增長曲線。2025年，龍湖商業(yè)新增的13座購物中心中，包含8座重資產(chǎn)、5座輕資產(chǎn)。而據(jù)管理層在業(yè)績會上的透露，2026年龍湖計劃新增的9座左右的商場中，亦包括4座輕資產(chǎn)項目，所有項目均位于一二線核心城市。

除了以輕資產(chǎn)輸出天街商業(yè)運營體系外，龍湖25年還推出了全新品牌“歡肆”，“歡肆”歸屬龍湖資產(chǎn)管理航道旗下，定位為活力街區(qū)，以龍湖冠寓租戶為主要客群，打造“商業(yè)引流+居住留客+街區(qū)活化”的一體化解決方案，是龍湖集團(tuán)多元業(yè)務(wù)深度協(xié)同的體現(xiàn)。2025年，“歡肆”項目成功在成都、合肥、杭州、上海落地，合共開出4個項目，平均出租率為93%。

2025年的龍湖，站在了新舊動能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵節(jié)點。當(dāng)多數(shù)同行仍在為償債焦頭爛額時，龍湖已經(jīng)用多年來篤定的戰(zhàn)略投入換來了穩(wěn)定的造血能力；當(dāng)行業(yè)仍在尋找新商業(yè)模式時，龍湖的商業(yè)“安全墊”已經(jīng)足以抵御周期寒冬。

正如龍湖集團(tuán)管理層在業(yè)績會上所言：“過去這幾年，龍湖持續(xù)壓降負(fù)債規(guī)模，以長周期的經(jīng)營性物業(yè)貸替換過往的信用融資，并連續(xù)三年實現(xiàn)含資本性支出的經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。如今龍湖的新地基已接近打造完成，這條路困難重重，但龍湖會堅定走下去?！?/p>

于龍湖而言，最艱難的時刻或許已經(jīng)過去，剩下的是如何繼續(xù)做時間的朋友。

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