南加州的房?jī)r(jià)這些年一直高位不下，很多人開(kāi)始把目光投向法拍屋。

價(jià)格低一點(diǎn)、出手快一點(diǎn)，聽(tīng)起來(lái)像是少數(shù)還能“撿到便宜”的地方，尤其是在華人圈子里，這類房源經(jīng)常通過(guò)微信群流出來(lái)，配上幾句“銀行急賣”“內(nèi)部渠道”，很容易讓人產(chǎn)生一種錯(cuò)過(guò)就沒(méi)了的感覺(jué)。

華人林先生（John Lin，音譯）當(dāng)時(shí)也是這樣進(jìn)入這筆交易的。

他在圣地亞哥做工程師，本來(lái)只是想給家里人買一套獨(dú)立屋。通過(guò)一位華人中介，他看到河濱縣Perris的一套房子，對(duì)方說(shuō)得很直接：銀行資產(chǎn)，價(jià)格大概是市場(chǎng)的七折，而且節(jié)奏很緊，“這種房子出來(lái)就會(huì)被搶走”。

這種話聽(tīng)多了，人其實(shí)很難完全冷靜下來(lái)。John Lin也沒(méi)有拖太久，幾天之內(nèi)就簽了意向書(shū)，訂金也很快打了出去，一切推進(jìn)得非常順。

問(wèn)題，是在錢付出去之后才慢慢浮出來(lái)的。

后來(lái)有朋友提醒他自己查一下產(chǎn)權(quán)，他一查才發(fā)現(xiàn)，這套房子其實(shí)還在止贖流程中，并沒(méi)有真正被銀行收回，更沒(méi)有進(jìn)入公開(kāi)市場(chǎng)，所謂的“銀行房”，其實(shí)并不是那么回事。再往下看，房子名下還有第二順位貸款，還有多年沒(méi)交的房產(chǎn)稅，整個(gè)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)比他想象的復(fù)雜得多。

但更讓他心里一沉的，是那筆訂金。

他當(dāng)時(shí)打進(jìn)去的“第三方賬戶”，并不是正規(guī)escrow，只是一個(gè)看起來(lái)像中間賬戶的地方。也就是說(shuō)，這筆錢一旦出現(xiàn)問(wèn)題，很難有真正的保障。

律師稱整個(gè)交易就是一個(gè)典型的“Double Escrow”結(jié)構(gòu)。有人想在中間做兩筆交易，一邊想辦法把房子拿下來(lái)，另一邊已經(jīng)先找好下家，把價(jià)格抬上去，賺中間的差價(jià)。只要第一步?jīng)]出問(wèn)題，看起來(lái)就像一筆很順的交易，但只要第一步卡住，后面所有東西都會(huì)一起懸空，最先被卡住的，往往就是買家的錢。

林先生后來(lái)回憶，其實(shí)當(dāng)時(shí)吸引他的，就兩個(gè)點(diǎn)：價(jià)格低，還有就是可以很快買到。

另外，專業(yè)人士也指出，法拍屋還存在幾個(gè)被買家容易忽視的問(wèn)題。

先說(shuō)房子本身。很多買法拍屋的人，其實(shí)并不完全清楚產(chǎn)權(quán)（title）情況，這種時(shí)候，房屋狀況就更需要仔細(xì)確認(rèn)。有些房子在被收回前，前屋主已經(jīng)把能拆的都拆走，電器、固定裝置，甚至門窗都有缺失；也有一些因?yàn)殚L(zhǎng)期無(wú)人維護(hù)，地基、屋頂或早年違規(guī)改建留下隱患。還有一種更現(xiàn)實(shí)的情況是，房子空置太久，水、電、煤氣系統(tǒng)都無(wú)法正常使用，后續(xù)恢復(fù)本身就是一筆不小的成本。這些問(wèn)題在看房時(shí)不一定明顯，但最后都會(huì)落到買家身上。更復(fù)雜的，是產(chǎn)權(quán)本身。就像林先生的情況，有些法拍屋背后還掛著未清償?shù)那房?、留置?quán)（lien），甚至其他產(chǎn)權(quán)負(fù)擔(dān)（encumbrances），如果沒(méi)有提前理清，買下來(lái)之后才發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)不干凈，后面往往就不只是買賣問(wèn)題，而是法律問(wèn)題。

但即便房子沒(méi)問(wèn)題，還有一件事，也經(jīng)常讓人措手不及——房子里的人。

現(xiàn)實(shí)中，很多法拍屋并不是空房，原屋主不愿搬離、租客繼續(xù)居住，甚至被人占用的情況都不少見(jiàn)。有的買家在成交后才發(fā)現(xiàn)房子里還有人，對(duì)方既沒(méi)有明確租約，也說(shuō)不清住了多久、有沒(méi)有付租金，這時(shí)候事情就不會(huì)只是簡(jiǎn)單交房。

如果是原屋主，通常還有法律路徑可以處理，但流程本身就不短；如果是租客，尤其在洛杉磯這樣的地方，驅(qū)逐往往更復(fù)雜，不僅耗時(shí)，還要持續(xù)投入律師費(fèi)用。有業(yè)內(nèi)人士提到，有客戶花了一年多時(shí)間才完成驅(qū)逐，中間反復(fù)折騰，過(guò)程非常消耗精力。

也正因?yàn)檫@些不確定性，一些有經(jīng)驗(yàn)的買家在決定前都會(huì)多做一點(diǎn)確認(rèn)，比如多去現(xiàn)場(chǎng)看看、了解周邊情況，盡量把房子的真實(shí)狀態(tài)摸清楚，再去判斷這筆交易值不值得。說(shuō)到底，法拍屋不是不能買，只是很多風(fēng)險(xiǎn)，并不會(huì)寫在價(jià)格里。

當(dāng)天匯率