拉齊奧俱樂(lè)部通過(guò)官方網(wǎng)站公布了截至2025年12月31日的半年度合并財(cái)務(wù)報(bào)告。報(bào)告中除財(cái)務(wù)收支與負(fù)債情況外，還納入了福爾梅洛訓(xùn)練中心的"重估模型"，即按重估日的公允價(jià)值對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估（扣除折舊及可能的減值）。具體內(nèi)容如下：

"為體現(xiàn)福爾梅洛訓(xùn)練中心這一戰(zhàn)略資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，俱樂(lè)部決定對(duì)'土地及建筑物'類別采用《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)》規(guī)定的'重估模型'，自2025年7月1日起生效，同時(shí)遵循《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第34號(hào)》要求，使訓(xùn)練中心的賬面價(jià)值與評(píng)估日的公允價(jià)值保持一致。

拉齊奧足球俱樂(lè)部委托獨(dú)立外部機(jī)構(gòu)開(kāi)展評(píng)估工作，該機(jī)構(gòu)依據(jù)《國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第13號(hào)》（第三層次），采用收益法對(duì)未來(lái)預(yù)期收益以特定折現(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)，且收益采用無(wú)杠桿形式?？紤]到本次重估對(duì)象具有經(jīng)營(yíng)性本質(zhì)，其財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)可靈活調(diào)整，因此無(wú)杠桿形式更適用于本次評(píng)估。

模型中使用的折現(xiàn)率（加權(quán)平均資本成本W(wǎng)ACC）通過(guò)資本資產(chǎn)定價(jià)模型（CAPM）確定，參考全歐洲其他房地產(chǎn)公司的市場(chǎng)信息，并綜合考慮各類相關(guān)變量后得出。根據(jù)所采用的假設(shè)，加權(quán)平均資本成本（WACC）為5.1%。

'g率'代表長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，在本次評(píng)估中按長(zhǎng)期預(yù)期通脹率估算，數(shù)值為2%。

評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)對(duì)已確定的折現(xiàn)率（WACC）和增長(zhǎng)率（g）分別進(jìn)行±200個(gè)基點(diǎn)的正負(fù)變動(dòng)測(cè)試（WACC±200基點(diǎn)；g±200基點(diǎn)），最終將公允價(jià)值確定在第三四分位數(shù)的中點(diǎn)位置，估算值約為2.35億歐元。

為驗(yàn)證上述主要方法得出的結(jié)果，評(píng)估機(jī)構(gòu)同時(shí)采用了所謂的'驗(yàn)證法'作為輔助。

該驗(yàn)證法為混合評(píng)估方法，需綜合考慮資產(chǎn)的房地產(chǎn)價(jià)值及其為俱樂(lè)部創(chuàng)造的超額價(jià)值，具體評(píng)估步驟如下：

1. 確定訓(xùn)練中心的重新建設(shè)成本；

2. 確定訓(xùn)練中心的超額價(jià)值；

3. 計(jì)算訓(xùn)練中心的總價(jià)值。

驗(yàn)證法得出的評(píng)估值同樣約為2.35億歐元，與主要方法的估算結(jié)果一致。

福爾梅洛訓(xùn)練中心的評(píng)估結(jié)果經(jīng)過(guò)敏感性分析。需要說(shuō)明的是，由于評(píng)估依據(jù)的是意大利其他俱樂(lè)部訓(xùn)練中心的租金水平，管理層認(rèn)為此類價(jià)值在未來(lái)年度發(fā)生重大變動(dòng)的可能性較低。即便出現(xiàn)增減變動(dòng)，也將歸因于當(dāng)前無(wú)法預(yù)見(jiàn)的外部因素。

主要評(píng)估方法的結(jié)果處于四分位區(qū)間內(nèi)，且基于平均租金計(jì)算得出。因此，訓(xùn)練中心的評(píng)估值對(duì)各類變動(dòng)的敏感性較低。"