內(nèi)容摘要：《上海市城鄉(xiāng)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)（2026年）》公布，商品住宅用地地價(jià)呈現(xiàn)核心區(qū)提價(jià)，遠(yuǎn)郊區(qū)域降價(jià)格局。其中青浦區(qū)除徐涇外，商品住宅樓面價(jià)均有不同程度下調(diào)。

近日，《上海市城鄉(xiāng)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)（2026年）》的通知發(fā)布（下文簡稱《2026版地價(jià)》）。

這次《2026版地價(jià)》是時(shí)隔六年后根據(jù)新的市場變化重新定義城鄉(xiāng)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)。

經(jīng)我們認(rèn)真梳理，發(fā)現(xiàn)這次基準(zhǔn)地價(jià)相比6年前的《2020年版地價(jià)》呈現(xiàn)以下主要不同：

1、用途分類不同

《2026版地價(jià)》用途分為住宅用地、商業(yè)用地、辦公用地、研發(fā)用地、工業(yè)用地、公共管理與公共服務(wù)用地、殯葬設(shè)施用地七大類，并細(xì)分為十三小類

而《2020年版地塊》用途分為住宅用地、商業(yè)用地、辦公用地、研發(fā)用地、工業(yè)用地、公共管理與公共服務(wù)用地六大類，并細(xì)分為十二小類

新版用途把殯葬設(shè)施用地獨(dú)立出來了，其用地年限為50年。

2、產(chǎn)業(yè)用地鄉(xiāng)村區(qū)域和城鎮(zhèn)區(qū)域合二為一

《2020年版地價(jià)》產(chǎn)業(yè)用地鄉(xiāng)村區(qū)域和城鎮(zhèn)區(qū)域是分別單列的，而新版基準(zhǔn)地價(jià)所有類別用地均不加以區(qū)分鄉(xiāng)村區(qū)域和城鎮(zhèn)區(qū)域，全部合并了，也就是說同一區(qū)域位置的地塊，不管是城鎮(zhèn)的還是鄉(xiāng)村的，價(jià)格都一樣。

研發(fā)用地樓面價(jià)為例，《2020年版地價(jià)》城鎮(zhèn)區(qū)域1級(jí)研發(fā)用地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類樓面價(jià)為12570元/平方米。在鄉(xiāng)村區(qū)域1級(jí)研發(fā)用地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類樓面價(jià)僅為1610元/平方米。

《2026版地價(jià)》產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類1級(jí)研發(fā)用地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類樓面價(jià)統(tǒng)一為12190元/平方米。

3、研發(fā)用地和公共管理與公共服務(wù)用地（一類）增加分級(jí)

原《2026版地價(jià)》研發(fā)用地和公共管理與公共服務(wù)用地（一類）均最多為10級(jí)分檔，而在最新版中均增至11級(jí)呈現(xiàn)。

4、商品住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)呈現(xiàn)核心區(qū)上漲，遠(yuǎn)郊區(qū)下降。

《2026版地價(jià)》商品住宅用地1級(jí)至3級(jí)土地均有不同程度上漲，以1級(jí)土地為例，新版樓面價(jià)為52600元/平方米，而《2020年版地價(jià)》為48260元/平方米，上調(diào)約9%。

4級(jí)-6級(jí)土地樓面價(jià)保持不變。

7級(jí)-11級(jí)土地樓面價(jià)均有所下調(diào)，以7級(jí)土地為例，新版樓面價(jià)為12900元/平方米，而《2020年版地價(jià)》為13300元/平方米，相當(dāng)于下調(diào)約3%。

那么，新版基準(zhǔn)地價(jià)對于青浦區(qū)有什么影響呢？

在回答這個(gè)問題前，我們先來梳理一下，青浦區(qū)的土地分級(jí)。

不同用途土地等級(jí)劃分有所不同，由于篇幅較多在此我們只列舉住宅用地等級(jí)劃分。

青浦區(qū)住宅用地等級(jí)基本被劃分為5級(jí)，即6-10級(jí)，下面我們來詳細(xì)了解一下：

6級(jí)（商品住宅用地基準(zhǔn)樓面價(jià)為17240元/平方米）徐涇鎮(zhèn)。

7級(jí)（商品住宅用地基準(zhǔn)樓面價(jià)為12900元/平方米崧澤大道-老通波塘-趙巷鎮(zhèn)界-青浦區(qū)界-滬渝高速-夏陽街道界-香花橋街道界-西大盈港-崧澤大道；盈浦街道（崧澤大道以南），朱家角鎮(zhèn)港周路東側(cè)的城市開發(fā)邊界內(nèi)區(qū)域。

從上述表述來看，青浦區(qū)7級(jí)土地主要涉及青浦新城范圍內(nèi)崧澤大道以南區(qū)域。

8級(jí)（商品住宅用地基準(zhǔn)樓面價(jià)為9190元/平方米華新鎮(zhèn)，重固鎮(zhèn)（崧澤大道以北），香花橋街道（崧澤大道以北），夏陽街道（滬渝高速以南），趙巷鎮(zhèn)西片（滬渝高速以南），朱家角鎮(zhèn)（滬渝高速以北）城市開發(fā)邊界內(nèi)。香花橋街道友愛路-久業(yè)路-新金路-大盈路-香大路-小趙屯港-友愛路城市開發(fā)邊界外區(qū)域，天瑞路-華青路-石家浜江-外青松公路-天瑞路，香花橋街道崧澤大道以南，夏陽街道1-7級(jí)以外區(qū)域。

9級(jí)（商品住宅用地基準(zhǔn)樓面價(jià)為5880元/平方米朱家角鎮(zhèn)，華新鎮(zhèn)，重固鎮(zhèn)，香花橋街道，夏陽街道，趙巷鎮(zhèn)1-8級(jí)以外區(qū)域，白鶴、金澤、練塘鎮(zhèn)城市開發(fā)邊界內(nèi)。

10級(jí)（商品住宅用地基準(zhǔn)樓面價(jià)為3320元/平方米白鶴鎮(zhèn)、金澤鎮(zhèn)、練塘鎮(zhèn)1-9級(jí)以外區(qū)域。

對比《2020年版地價(jià)》對應(yīng)數(shù)據(jù)，處在6級(jí)的徐涇商品住宅用地基準(zhǔn)價(jià)保持不變。

最新版7級(jí)商品住宅用地基準(zhǔn)樓面價(jià)下調(diào)了400元；

最新版8級(jí)商品住宅用地基準(zhǔn)樓面價(jià)下調(diào)了300元；

最新版9級(jí)商品住宅用地基準(zhǔn)樓面價(jià)下調(diào)了200元；

最新版10級(jí)商品住宅用地基準(zhǔn)樓面價(jià)下調(diào)了160元。

5、工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類細(xì)分為20年、50年

原《2020年版地價(jià)》工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類只有50年，最新版拆分為兩檔后，有利于中小企業(yè)短期發(fā)展需要。

以下為上海市城鄉(xiāng)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)（2026年）全文：

一、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵

本基準(zhǔn)地價(jià)是分用途分級(jí)別城鄉(xiāng)建設(shè)用地在一定設(shè)定條件下的土地使用權(quán)平均價(jià)格。具體地價(jià)內(nèi)涵如下：

1.基準(zhǔn)日

2026年1月1日。

2.用途

對照《國土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南》、《上海市控制性詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)準(zhǔn)則》、《國土分類標(biāo)準(zhǔn)》等，分為住宅用地、商業(yè)用地、辦公用地、研發(fā)用地、工業(yè)用地、公共管理與公共服務(wù)用地、殯葬設(shè)施用地七大類，并細(xì)分為十三小類。

（1）住宅用地

商品住房用地：符合相關(guān)管理文件規(guī)定，用于生活居住的房屋用地及其附屬設(shè)施用地，地上房屋建筑可作為商品在市場銷售交易。

租賃住房用地：全持有的租賃住房等住宅組團(tuán)用地。

（2）商業(yè)用地

批發(fā)零售用地：以批發(fā)或零售方式經(jīng)營銷售各類商品物資和提供服務(wù)的用地。

旅館用地：賓館、旅館、招待所、服務(wù)型公寓、有住宿功能的度假村等用地。

（3）辦公用地

除行政辦公用地以外的銀行、金融、保險(xiǎn)、證券、咨詢等行業(yè)及其它各類辦公建筑及其附屬設(shè)施用地。

（4）研發(fā)用地

產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類研發(fā)用地：符合相關(guān)管理文件規(guī)定，各類產(chǎn)品及其技術(shù)的研發(fā)、中試等為產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目服務(wù)的設(shè)施用地。

通用類研發(fā)用地：符合相關(guān)管理文件規(guī)定，具有通用性、配套性、集約性等特點(diǎn)的研發(fā)用地。

（5）工業(yè)用地

產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類工業(yè)用地：符合相關(guān)管理文件規(guī)定，工業(yè)生產(chǎn)、產(chǎn)品加工制造、機(jī)械和設(shè)備修理及直接為工業(yè)生產(chǎn)等服務(wù)的附屬設(shè)施等產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地。

標(biāo)準(zhǔn)廠房類工業(yè)用地：符合相關(guān)管理文件規(guī)定，具有通用性、配套性、集約性等特點(diǎn)的工業(yè)用地。

（6）公共管理與公共服務(wù)用地

公共管理與公共服務(wù)用地（一類）：包括機(jī)關(guān)團(tuán)體用地、文化用地、教育用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、社會(huì)福利用地。

公共管理與公共服務(wù)用地（二類）：包括公用設(shè)施用地、綠地與開敞空間。

養(yǎng)老用地：專門為老年人提供生活照料、康復(fù)護(hù)理、托管照護(hù)、醫(yī)療衛(wèi)生等服務(wù)，不可分割銷售的房屋和場地設(shè)施占用土地。

（7）殯葬設(shè)施用地

指殯儀館、火葬場、骨灰存放處、陵園、墓地等設(shè)施用地。

3.權(quán)利類型

出讓建設(shè)用地使用權(quán)。

4.使用年限

住宅用地70年，商業(yè)用地40年，辦公用地50年，研發(fā)用地50年，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類工業(yè)用地20年/50年，標(biāo)準(zhǔn)廠房類工業(yè)用地50年，公共管理與公共服務(wù)用地50年，殯葬設(shè)施用地50年。

5.開發(fā)強(qiáng)度

各用途各級(jí)別的設(shè)定容積率。

6.開發(fā)程度

“七通一平”，指宗地外通路、供電、通訊、通上水、通下水、通污水、通燃?xì)饧白诘貎?nèi)場地平整。

7.物業(yè)運(yùn)營與建設(shè)要求

商品住房用地、商業(yè)用地、辦公用地，未設(shè)物業(yè)持有、銷售、代建、配建等要求；通用類研發(fā)用地、標(biāo)準(zhǔn)廠房類工業(yè)用地，設(shè)定50%自持；租賃住房用地、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類研發(fā)用地、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類工業(yè)用地、公共管理與公共服務(wù)用地、殯葬設(shè)施用地，參照相關(guān)管理規(guī)定。

二、基準(zhǔn)地價(jià)成果表

本次基準(zhǔn)地價(jià)采用分類定級(jí)的方式，即依據(jù)不同用途劃分土地級(jí)別，并確定基準(zhǔn)地價(jià)成果。其中，住宅、商業(yè)、辦公、研發(fā)、公共管理與公共服務(wù)（一類）用地在全市劃分11個(gè)級(jí)別；工業(yè)、公共管理與公共服務(wù)（二類）用地在全市劃分9個(gè)級(jí)別；養(yǎng)老、殯葬設(shè)施用地在全市劃分5個(gè)級(jí)別。

各用途各級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)成果如下表：

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資料：上海市政府網(wǎng)等
編輯：大青浦房談