想在美國買房的人，可能已經(jīng)明顯感覺到，這一輪市場和過去幾年完全不一樣了。

對于很多華人來說，美國房市曾經(jīng)歷過一場近乎“現(xiàn)象級”的上漲，從疫情后的低利率狂飆，到各地房價快速拉升，加州、佛州、德州、紐約這些傳統(tǒng)熱門區(qū)域，一度成為資金與人口最集中的地方，但隨著利率持續(xù)走高、成本壓力上升，這種單一方向的繁榮正在逐漸退潮。

進(jìn)入4月，隨著春季購屋旺季正式展開，美國房地產(chǎn)市場也在悄然發(fā)生一輪結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)變，而這種變化，并不是簡單的上漲或下跌，而是不同區(qū)域之間愈發(fā)明顯的分化。

最新發(fā)布的Cotality報告就指出，目前的市場更像被拉開的一條光譜，一端是曾經(jīng)最火熱的沿海城市和“陽光地帶”開始出現(xiàn)價格修正，另一端則是中西部與東北部，在相對可負(fù)擔(dān)的價格和穩(wěn)定就業(yè)的支撐下，反而表現(xiàn)出更強(qiáng)的韌性。

Cotality首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Selma Hepp將這種現(xiàn)象稱為“雙速市場（two-speed housing market）”，也就是說，美國房市并沒有整體降溫，而是不同區(qū)域正在走出完全不同的節(jié)奏。

從數(shù)據(jù)來看，中西部正在成為這一輪行情中最穩(wěn)定的增長區(qū)域之一。

整體房價年漲幅達(dá)到3.56%，在全國范圍內(nèi)位居前列，其中伊利諾伊州、威斯康辛州和內(nèi)布拉斯加州表現(xiàn)尤為突出，分別錄得4.91%、4.78%和4.75%的年增長。雖然這些漲幅并不屬于爆發(fā)式上漲，但在當(dāng)前房貸利率依然處于高位的背景下，這樣的表現(xiàn)已經(jīng)相當(dāng)難得。

房地產(chǎn)平臺Realtor的經(jīng)濟(jì)學(xué)家Danielle Hale認(rèn)為，中西部最大的優(yōu)勢始終是“可負(fù)擔(dān)性”，即使房價在上漲，其絕對價格依然明顯低于西海岸和南部熱門州，這使得不少原本被高房價擠出的買家，開始將目光重新轉(zhuǎn)向這些地區(qū)。

Cotality資深經(jīng)濟(jì)學(xué)家Molly Boesel也指出，在高利率環(huán)境下，買家對價格的敏感度明顯提高，中西部因此成為“現(xiàn)實(shí)選擇”。

具體到芝加哥市場，這種變化已經(jīng)變得更加直觀。

當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)人士表示，目前的市場狀況可能是市中心過去五到六年來最活躍的一段時間，一方面是疫情期間外流的人口正在逐步回歸，另一方面也出現(xiàn)了從佛羅里達(dá)等地遷入的趨勢，一些居民甚至直言，寧愿承受寒冷天氣，也不愿繼續(xù)面對頻繁的颶風(fēng)風(fēng)險。

與此同時，郊區(qū)居民財富水平的提升，也進(jìn)一步增強(qiáng)了購房能力，而房源供應(yīng)卻沒有同步增加，導(dǎo)致競價交易變得越來越常見。

如果說中西部的關(guān)鍵詞是“穩(wěn)定”，那么東北部則更接近“逆勢上漲”。

在全美房價整體僅微漲0.7%的背景下，新澤西州和康涅狄格州的年漲幅分別達(dá)到5.6%和5.26%，成為全國表現(xiàn)最突出的區(qū)域之一。

分析認(rèn)為，這一波增長主要來自大城市周邊穩(wěn)定的居住需求，以及買家逐漸向價格相對較低的小型市場轉(zhuǎn)移，而這些區(qū)域本身長期存在供應(yīng)不足的問題，從而放大了價格上漲的動力。

以新澤西州紐瓦克為例，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)出明顯的“過熱”狀態(tài)，一套掛牌價75萬美元的房屋，在短時間內(nèi)就收到了七份報價，最終成交價甚至被推高至85萬美元。當(dāng)?shù)亟?jīng)紀(jì)人直言，市場的熱度并沒有出現(xiàn)降溫跡象，反而在持續(xù)累積。

看來，在高房價與高利率的雙重壓力之下，購房者的選擇邏輯正在發(fā)生變化，人們不再盲目追逐傳統(tǒng)熱門地區(qū)，而是更加關(guān)注“是否負(fù)擔(dān)得起”，資金與人口也因此開始出現(xiàn)新的流動方向。

同樣的預(yù)算，在中西部可以買到更大的空間、更低的生活成本以及相對穩(wěn)定的就業(yè)環(huán)境，這些因素疊加在一起，正在重新塑造美國房地產(chǎn)市場的格局。

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