去年6月份，位于龍華上塘片區(qū)的A817-0619地塊開拍，在多輪出價(jià)中，聯(lián)發(fā)地產(chǎn)以樓面價(jià)44559元每平方米拿下，當(dāng)時(shí)在整個(gè)深圳樓市圈引起震動(dòng)。

A817-0619地塊占地面積僅10898平方米，還是一塊緊鄰城中村的三角形地塊。吸引開發(fā)商的應(yīng)該是可以建80米以下的低容積率住宅，僅2.5的容積率，開發(fā)商認(rèn)為能做出更好的產(chǎn)品，購房者對(duì)這種低密度的住宅充滿更多想象空間。

最近A817-0619地塊建起來的住宅要開盤了，樣板間已經(jīng)做好，取名聯(lián)發(fā)紅山新澍。開發(fā)商和購房者的想象能不能在產(chǎn)品中得到呈現(xiàn)，當(dāng)然不能，因?yàn)橄薷吆偷腿莘e率并不意味著能建出來好的產(chǎn)品，有時(shí)候恰恰相反。

聯(lián)發(fā)紅山新澍反而因?yàn)橄薷?，只能建更密的房子。反而因?yàn)橄薷?，不能建出來更多景觀更好的房子，導(dǎo)致大部分房子都被周圍遮擋。

聯(lián)發(fā)紅山新澍兩梯六戶25層的設(shè)計(jì)，一棟樓約144戶，平均每一部電梯72戶，梯戶比極高，在深圳梯戶比超過70就算非常高了，雖然是小高層，并不影響業(yè)主住進(jìn)去和高密度超高層住宅一樣等電梯。聯(lián)發(fā)紅山新澍宣傳的小高層反而是他的劣勢，因?yàn)榻ú桓撸灾荒芙ǖ奶貏e密，樓棟密，單元建的密，因?yàn)殚L不高，只能長的特別胖。這就會(huì)導(dǎo)致不僅樓棟對(duì)視，每個(gè)單元的六個(gè)戶型都容易對(duì)視。如果能建的更高，一層就就不需要建這么多戶，就能建的更瘦。

聯(lián)發(fā)紅山新澍所在的不規(guī)則三角地塊，一邊是兩車道距離，約100米高的金地上塘道小區(qū)。另外一邊是一墻之隔的距離，約30-40米高的隔圳新村。還有一邊是超高層中城宴華府。三角形地塊的聯(lián)發(fā)紅山新澍除了10多層以上能超過城中村，看城中村景觀，其它全部被周圍高層建筑擋住了，小區(qū)被包餃子一樣包在中間，建的越矮，包的越嚴(yán)實(shí)。聯(lián)發(fā)紅山新澍宣傳的低密度，除了2.5的容積率數(shù)據(jù)本身低，現(xiàn)場看哪里的密度都很高，因?yàn)槠瑓^(qū)密度太高了，并且都挨著它很近。所以購房者看房不要看單個(gè)樓盤容積率是不是低，要看片區(qū)密度夠不夠低，一個(gè)樓盤容積率再低，如果放在容積率特別高的片區(qū)里面，也展現(xiàn)不出來低容積率的優(yōu)勢，反而更慘，特別是小地塊樓盤。如果一個(gè)樓盤容積率高，周圍很空曠，景觀很好，房子建的又好，容積率高也沒問題。

聯(lián)發(fā)紅山新澍小高層也沒有展現(xiàn)出它的優(yōu)勢，如果沒有限高，它就可以建兩梯三戶的戶型出來，并且高層就不會(huì)被包餃子，出來的產(chǎn)品就完全不一樣了。買房一定要記住，高不是問題，密才是問題，矮不是問題，視野不好才是問題。

購房者在買房的時(shí)候一定不要被開發(fā)商宣傳的低密度，小高層，新規(guī)房忽悠了，這些都不一定能建出來好房子，但是開發(fā)商一定能建出來好的售樓處，一定會(huì)把氛圍搞的很好。你買的是房子，不要看完售樓處就上頭了。

如果你們都足夠理性，聯(lián)發(fā)紅山新澍高價(jià)拿的地，高價(jià)建的售樓處，再加上建安和資金成本，這一次可能要虧本賣房了。如果你們不夠理性，這一次就要給聯(lián)發(fā)紅山新澍接盤了。