大膽猜一下2026年年底房價(jià)

大膽猜，猜不對……那就不對吧。反正我也沒打算負(fù)責(zé)。

我猜到2026年年底，十月開始，房價(jià)會大跳水。成交會比往年更悲慘，甚至整個市場陷入停滯。注意這是指二手房，新房市場不評價(jià)，他們該貴繼續(xù)貴，政策撐腰不是市場能決定的。

最近，就過了年之后，房地產(chǎn)市場整體看還是不錯的。一月份是學(xué)區(qū)房，二月過年，三四月一貫都稱為房地產(chǎn)市場的小陽春。今年這個小陽春情況尤其樂觀，比去年同期成交量翻倍。也正因?yàn)槿绱�，很多人都覺得這是房地產(chǎn)市場蘇醒的新起點(diǎn)。

甚至又開始有大批量的稿子出現(xiàn)，說投資房產(chǎn)然后出租，同樣也是帶來額外收入的一個重點(diǎn)，也會有一些網(wǎng)友和我說見證了有人購買老破小出租。

這等于在說，房屋又恢復(fù)了投資價(jià)值。在國家已經(jīng)把房屋列為一般消費(fèi)品的時候，有人告訴你房屋又恢復(fù)了投資價(jià)值。當(dāng)然不能否認(rèn)，在某些特殊情況下這種情況是有可能發(fā)生的，但是對于大部分地區(qū)來說，投資價(jià)值恐怕是輕易恢復(fù)不了。

前面的稿子其實(shí)說過今年這個小陽春的成交特征，比去年翻倍的成交額下面，是一群之前其實(shí)并沒有買房的人開始行動。成交的房產(chǎn)全部都是用來自己住的，全部！起碼在石家莊某個中介這里，毫無例外。成交的全部都是兩室或者三室的房子，并不確定有沒有一室的，或者有，但肯定很少很少。全部都是適合一個家庭住的，也都是次新房。不像新房那么貴，并且還帶著一點(diǎn)裝修的房子。價(jià)格一百萬左右，貸款一半以內(nèi)。不過增加一個新消息，就是改善型二百萬多點(diǎn)的其實(shí)也成交了不少。但整體看，成交的是剛需里面的便宜貨，和改善型里面的便宜貨。并且剛需仍然是成交主力。

所以，我想這樣的房子應(yīng)該更多是買了自己住的。

也有更直接的市場反饋表示，雖然那不確定未來價(jià)格會不會繼續(xù)掉，但掉應(yīng)該也掉不了太多，虧也就虧不了太多，現(xiàn)在買，可以接受了。

這讓我感覺，這是當(dāng)前這個市場上，最后的需求。

當(dāng)然事情不能說的那么絕對，畢竟我還沒開始看房子，還有一些像我這樣的人還沒動手。雖然如此，我也仍然感覺，這個市場上對于房屋的需求，已經(jīng)接近枯竭。

所以現(xiàn)在市場給人的感覺是兩個，第一，需求旺盛，第二，房價(jià)上升。

剛才已經(jīng)解釋過需求旺盛的具體情況，至于房價(jià)上升，應(yīng)該說便宜的房子成交了一批，剩下的自然是貴的。所以你要從這個角度看，房價(jià)上升也確實(shí)沒毛病。不過這并不能說是真實(shí)市場情況，之前另一個被極度扭曲的數(shù)據(jù)就是成交價(jià)格，因?yàn)槌山粌r(jià)格總是偏高，所以就會帶給人錯誤判斷。尤其是在學(xué)區(qū)房成交季節(jié)，學(xué)區(qū)房價(jià)格普遍比較高，所以就出現(xiàn)了年初成交價(jià)格偏高的情況，但并不能代表房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇。

今天又問了中介，兩個中介的反饋就一句話，便宜房子賣完了，沒房了。

這個回復(fù)挺有意思，沒房了。就是那些開價(jià)貴的房子，根本就沒有被中介當(dāng)做正兒八經(jīng)的房源對待。當(dāng)然略微貴一點(diǎn)的也不是絕對不成交，裝修好一點(diǎn)，或者帶著好點(diǎn)的家具的，也成交�？傮w來說就是，價(jià)格低的，劃算的成交。

如果我們把買房的人分為三類，剛需、改善和投資，那么現(xiàn)在剛需占據(jù)主流，其次是少部分的改善，最后是投資，投資需求現(xiàn)在幾乎不存在。這一批剛需過去之后，2026年隨后的日子里，房價(jià)會發(fā)生什么呢？

最大的可能性就是流動性的進(jìn)一步枯竭，比現(xiàn)在還要慘，因?yàn)閯傂铔]有了，改善存在但是很少。應(yīng)該說，改善的需求在現(xiàn)在和將來都存在，但是不會太多。即便是有改善，也不會改變市場存量。一個家庭買入一套改善，大概率就會賣掉一套之前住的房子。

所以當(dāng)剛需在今年春天這個季節(jié)進(jìn)一步削弱以后，未來的需求下降，流動性下降，下半年成交可能會比去年同期更悲慘。跟著房價(jià)會迎來進(jìn)一步的下跌。至于能跌多少，不好說，有可能跌個大的。比如石家莊，往常每年跌幅在一千多點(diǎn)，那么今年跌幅大概率會比這個更大。

而且如果剛需都已經(jīng)上車，那么房產(chǎn)稅會不會出來呢。按照以前我們的思維方式，房產(chǎn)稅應(yīng)該在價(jià)格橫盤的時候出現(xiàn)，但如果市場上想要買房的人都買了，剩下的人買不買都可以，那么這個時候就算房價(jià)還在掉，房產(chǎn)稅也大概率會出臺。因?yàn)榉績r(jià)就算掉，也不會對市場有太大影響了。

當(dāng)然，我自己也沒買房，我還希望他掉的再多一點(diǎn)。所以我也就是猜，至于未來如何，只能等等看。