來源：深圳淘房志

沒想到吧，福田、南山的次新盤、網(wǎng)紅盤紛紛跌破開盤價(jià)，龍華新一批的次新盤已經(jīng)開始賺錢了！

近日，淘房君收到爆料，位于龍華紅山片區(qū)的紅山印，上架的一套79平三房，2023年開盤時(shí)業(yè)主花了大概611萬買入，現(xiàn)在690萬賣出；

該業(yè)主賬面收益79萬，折算下來，賺了差不多一萬一平。

放眼整個(gè)深圳，這樣逆市賺錢的次新盤都是鳳毛麟角般的存在。

淘房君去到現(xiàn)場了解，該小區(qū)目前放出來的房源，報(bào)價(jià)比起開盤價(jià)至少都高出10%。

無獨(dú)有偶，同片區(qū)的次新房--中海學(xué)仕里從去年到現(xiàn)在，單價(jià)漲了7千多一平，基本上追平開盤價(jià)。

兩個(gè)新盤唯一的共同點(diǎn)，就是“深高北”這個(gè)金字招牌；

帶真名校學(xué)區(qū)房的保值抗跌能力確實(shí)獨(dú)一檔......

紅山印，深高北三房最低上車門檻

2023年龍華核心區(qū)入市新盤中

目前唯一實(shí)現(xiàn)“盈利”成交的項(xiàng)目

目前，紅山印放盤量不多，價(jià)格最低的是一套建面79平的三房，業(yè)主報(bào)價(jià)680萬，談價(jià)空間很小，這也是整個(gè)深高北學(xué)區(qū)內(nèi)價(jià)格最低的三房。

這是一套非常標(biāo)準(zhǔn)的三房，中間樓層、室內(nèi)帶基礎(chǔ)精裝。

業(yè)主原本是買來給小孩讀書用，因?yàn)榱_湖放開限購，準(zhǔn)備把這套賣了置換一套羅湖名?！袄掀菩　?，減輕一下壓力。

據(jù)中介透露，小區(qū)還有一套同面積段高樓層的房源，業(yè)主報(bào)價(jià)已經(jīng)來到700萬，不議價(jià)。

目前，小區(qū)內(nèi)已經(jīng)有少部分業(yè)主入住，還有部分業(yè)主在裝修。

買入該小區(qū)的業(yè)主，95%以上就是沖著低總價(jià)+深高北學(xué)位；

當(dāng)時(shí)項(xiàng)目開盤，備案均價(jià)約7.88萬/平，79平三房總價(jià)596萬起，開盤給出“三個(gè)99折”優(yōu)惠，折后最低578萬就能上車。

項(xiàng)目開盤當(dāng)天，直接勁銷151套，去化率82%，最后1個(gè)半月清盤，也是當(dāng)時(shí)龍華銷售情況最好的樓盤。

并且，根據(jù)公開交易渠道顯示，在2023年龍華核心區(qū)即北站、紅山-上塘等售賣、現(xiàn)在進(jìn)入二手市場流通的項(xiàng)目中，這是目前為止唯一一個(gè)有成交記錄且“賺錢”的項(xiàng)目。（數(shù)據(jù)僅供參考，不作為實(shí)際成交依據(jù)）

其他項(xiàng)目，譬如紅山的安宏基天曜二期，低樓層的小戶型423萬起，現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)一套筍盤，高樓層才報(bào)價(jià)420萬；聯(lián)發(fā)臻著雅居有三房房源報(bào)價(jià)折算為6.15萬/平，還有談價(jià)空間，比起開盤折后價(jià)，還要低了快7千/平。

北站的超核潤府今年3月份成交的一套高樓層房源，只要693萬，比起買入價(jià)至少虧了20萬，還有利息成本；不過，小區(qū)內(nèi)四房基本上能按照買入價(jià)或者微虧幾萬轉(zhuǎn)手。

不過，在看房過程中，中介勸淘房君，如果預(yù)算相對充足一點(diǎn)，可以買萊蒙水榭春天五期；紅山印其他綜合條件確實(shí)一般，就連樓下的公區(qū)，“兩三步路”就走完了。

“如果剛開盤買這里，肯定是劃算的；現(xiàn)在卡預(yù)算極限要買三房，整個(gè)深高北學(xué)區(qū)內(nèi)，也只有紅山印”，中介說到，“如果想買兩房、或者預(yù)算稍微寬松一點(diǎn)，萊蒙五期性價(jià)比高多了”。

該中介認(rèn)為，萊蒙五期除了樓齡多了十幾年，對比紅山印，居住環(huán)境也好很多，地理位置也更靠近紅山商業(yè)區(qū)。

目前，萊蒙水榭春天五期的上車門檻是630萬的兩房；三房起步價(jià)740萬。

淘房君了解到，萊蒙五期比起去年整體價(jià)格也上漲了。

去年年中，小區(qū)內(nèi)還有總價(jià)不到600萬的兩房、總價(jià)不到700萬的三房，現(xiàn)在的價(jià)格基本上上浮10%上來。

但是，比起小區(qū)此前的歷史峰值、約13萬/平的成交價(jià)，依然存在近40%的差距，現(xiàn)在的價(jià)格還是2017年左右的水平。

中海學(xué)仕里，入住率極高

預(yù)計(jì)價(jià)格還要漲10%

同學(xué)區(qū)內(nèi)另一個(gè)次新盤--中海學(xué)仕里，比紅山印早開盤一年，算是龍華次新盤里面入住率最高的一個(gè)小區(qū)，部分樓棟基本上住滿。

項(xiàng)目開盤時(shí)，均價(jià)約8.19萬/平；去年開始，陸續(xù)有房源出售，曾一度不到8萬就能實(shí)現(xiàn)成交。

現(xiàn)在，小區(qū)內(nèi)單價(jià)最低的一套房源，是建面約96平的三房，業(yè)主底價(jià)780萬，基本上是虧一點(diǎn)利息；比起今年2月初的成交價(jià)，漲了45萬。

最低上車門檻是一套建面約85平的三房，業(yè)主報(bào)價(jià)730萬，談價(jià)空間稍微有一點(diǎn)。

并且是誠意買家、業(yè)主才接受談價(jià)；如果只是隨意看看、購買意愿不強(qiáng)烈的，業(yè)主暫時(shí)不接受講價(jià)。

而去年同面積段的“筍盤”，只要660萬就成交了。

其實(shí)，中海學(xué)仕里的直接競品，也是萊蒙水榭春天五期，客群基本上集中在預(yù)算800萬以內(nèi)、買頂級學(xué)區(qū)的二手房。

不同于紅山印存在地理位置一般、超小體量等“硬件不足”；

中海學(xué)仕里作為次新房，體量適中、樓下就是深高北新校區(qū)、距離深圳北站15分鐘步行距離，綜合指數(shù)很不錯(cuò)。

在淘房君看來，中海學(xué)仕里現(xiàn)階段行情已經(jīng)要追平開盤價(jià)，如果市場行情持續(xù)穩(wěn)中有升，今年這里的二手房至少還要漲10%以上。

龍華還有次新盤能賺錢嗎？

目前來看，除了深高北學(xué)區(qū)內(nèi)的次新盤，包括能進(jìn)入二手市場交易的紅山印、中海學(xué)仕里，以及還未交付的紅山華府、上城學(xué)府；

前后五年內(nèi)，其他次新盤進(jìn)入二手市場大概率只能虧本。

一方面，深高北學(xué)區(qū)內(nèi)的四個(gè)次新盤入市的時(shí)間屬于市場深度調(diào)整期，折扣力度大，價(jià)格相較于同學(xué)區(qū)的二手房存在一定的價(jià)差，進(jìn)入二手市場后，只要緊跟市價(jià)，就會比買入價(jià)要高出不少。

并且，整個(gè)龍華市場最認(rèn)可的，就是深高北學(xué)區(qū)價(jià)值，其二手房成交價(jià)格一直處于龍華相對高位。

另一方面，龍華的新房備案價(jià)其實(shí)在逐漸向上漲，但是絕大部分二手房現(xiàn)階段的價(jià)格比新房低很多，現(xiàn)在又不限售，這些次新房進(jìn)入二手市場，就是會跌破開盤價(jià)，具體跌破幅度，還是要看跟周邊二手房之間的價(jià)差。

現(xiàn)階段，大家在龍華買新房，如果更看重居住屬性、買來純粹自己住，就是挑產(chǎn)品、選品質(zhì)，不要過度在意“虧錢”還是“賺錢”；

如果更看重保值性，先參考一下該新房項(xiàng)目周邊的二手行情，二手房樓齡太老的就忽略不計(jì)，一般是10年以內(nèi)樓齡的小區(qū)做參考，價(jià)差幅度在15%以內(nèi)，就可以果斷出手。