關(guān)于灃東新城要落戶奧萊的消息，在去年的時(shí)候就已經(jīng)傳出。

前不久的一場會(huì)議上，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)也透露這一重磅商業(yè)項(xiàng)目即將簽約。

就在4月3日，唯品會(huì)旗下杉杉奧特萊斯商業(yè)綜合體簽約落戶灃東的消息，正式迎來官宣！

這標(biāo)志著，繼西咸萬象城、西咸吾悅廣場之后，灃東新城又迎來了一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目。

同時(shí)，隨著杉杉奧萊落戶灃東新城，西安市場上的奧萊將迎來新的競爭格局！

01

為什么是灃東？

此次簽約落戶灃東新城的杉杉奧萊，選址灃東科統(tǒng)板塊。

具體位置在西咸新區(qū)灃東新城灃東三路以南、復(fù)興大道以東、科源一路以西、灃東二路以北，面積約189畝，總建面超10萬平方米，計(jì)劃投資20億元。

按照規(guī)劃，該項(xiàng)目擬引進(jìn)國際一線品牌及國際國內(nèi)知名品牌200個(gè)以上，配套沉浸式體驗(yàn)、兒童娛樂、特色餐飲等多元業(yè)態(tài)，打造成為全國高品質(zhì)的“奧特萊斯+購物公園”商業(yè)綜合體。

開業(yè)運(yùn)營后，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)年均營業(yè)額10億元，帶動(dòng)就業(yè)2000人。

這一項(xiàng)目的簽約落戶，不但填補(bǔ)了灃東科統(tǒng)板塊大型商業(yè)的空白，同時(shí)也將成為繼西咸萬象城、西咸吾悅廣場之后，灃東迎來的第三個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目。

杉杉奧萊選址的灃東科統(tǒng)板塊，是灃東新城的核心區(qū)，同時(shí)也是大西安新軸線上的核心板塊之一。該板塊已經(jīng)擁有近7萬戶常住居民，并且匯聚了科研人員2萬余人。

后續(xù)隨著匯川西部總部及研發(fā)中心、盛弘電氣西北總部及研發(fā)制造基地、萬利航空西安研發(fā)及生產(chǎn)總部等項(xiàng)目的陸續(xù)建成投用，科統(tǒng)板塊還將聚集更多的研發(fā)、總部類企業(yè)。再加上其他住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)，每天工作生活在科統(tǒng)板塊的人口將更多。

更為重要的是，科統(tǒng)板塊還擁有國際一流的大型專業(yè)足球場館西安國際足球中心，這一地標(biāo)距離杉杉奧萊的選址僅有約1000米！

西安國際足球中心2025年9月正式投用以來，U23亞洲杯預(yù)選賽、西安國際青年足球錦標(biāo)賽等賽事已經(jīng)讓大家看到了其對(duì)人流量的導(dǎo)入，單場上座最高已經(jīng)超過4.2萬人。

隨著陜西聯(lián)合主場的入駐，以及其他賽事、文娛活動(dòng)的舉辦，每年保守會(huì)為灃東科統(tǒng)導(dǎo)入百萬級(jí)別的人流量。

而將范圍放大到整個(gè)灃東新城，目前區(qū)域內(nèi)總?cè)丝谝呀?jīng)達(dá)到79.4萬人，其中常住人口55.4萬人，隨著大量回遷房和商品房的交付，未來幾年常住人口規(guī)模還將進(jìn)一步大幅增長。

當(dāng)然，對(duì)于一個(gè)奧萊項(xiàng)目來講，其所覆蓋的范圍從來不只是項(xiàng)目本身所在的區(qū)域，客群覆蓋范圍通常以20-40公里為核心圈層，覆蓋的是整座城市甚至周邊的城市，此時(shí)交通就非常重要。

杉杉奧萊在灃東的選址，不但緊鄰雙地鐵（16號(hào)線、11號(hào)線），并且距離繞城高速阿房宮高速口、三橋高速口均只有10余分鐘的車程，距離高鐵西安西站僅有約2公里。

不管是區(qū)域內(nèi)人口的支撐，還是選址本身的交通優(yōu)勢(shì)，以及大型體育場館帶來的人口導(dǎo)入，從這個(gè)角度就不難理解杉杉奧萊選址灃東科統(tǒng)板塊的原因了。

未來，杉杉奧萊將與西安國際足球中心通過互相引流、互為支撐，從而形成深度協(xié)同，共同打造西北文體商業(yè)標(biāo)桿。

02

唯品會(huì)旗下商業(yè)巨頭

關(guān)于杉杉奧萊，大部分人對(duì)其比較陌生。

但要提起“傳奇浙商”鄭永剛創(chuàng)立的杉杉集團(tuán)，很多人對(duì)其就比較熟悉了。

杉杉奧萊，正是鄭永剛當(dāng)年布局的產(chǎn)業(yè)之一，2011年9月開業(yè)的寧波杉井奧萊，是杉杉集團(tuán)開出的第一家奧萊。

4年后的2015年，哈爾濱杉杉奧萊開業(yè)，杉杉集團(tuán)正式跨入奧特萊斯連鎖化經(jīng)營，隨后2016年成立了杉杉商業(yè)集團(tuán)。

不過，在2019年7月的時(shí)候，隨著電商巨頭唯品會(huì)收購杉杉商業(yè)集團(tuán)100%的股份，正式將杉杉奧萊收入麾下，唯品會(huì)借此達(dá)到布局線下奧特萊斯業(yè)務(wù)的目的，并得以打造線上線下融合的特賣模式。

截至2025年底，杉杉商業(yè)集團(tuán)已在全國打造了23家奧特萊斯商業(yè)綜合體，分布在武漢、長沙、鄭州、哈爾濱、合肥、南昌、成都等城市，成為國內(nèi)奧特萊斯領(lǐng)軍企業(yè)之一！

值得注意的是，2024年9月開業(yè)的大連梭魚灣杉杉奧萊，緊鄰的是大連梭魚灣足球場。

大連梭魚灣足球場與西安國際足球中心類似，都是當(dāng)年為承辦亞洲杯而新建的專業(yè)足球場館，這座6.3萬座席的專業(yè)足球場2020年10月開建，2023年4月投用，目前是中超球隊(duì)大連英博的主場。

在2023年4月大連梭魚灣足球場投用的同時(shí)，與足球場一路之隔的大連杉杉奧特萊斯同步開建，并于2024年9月正式開業(yè)。

公開信息顯示，大連梭魚灣杉杉奧萊占地145畝，總建筑面積13.5萬平方米，建筑高度地上三層，地下一層，提供超過2000個(gè)停車位。這座商業(yè)規(guī)劃品牌200余個(gè)，其中大連首店超過10%。

大連梭魚灣杉杉奧萊與大連梭魚灣足球場，以及鉆石灣濱海公園形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，使得梭魚灣地區(qū)成為賽事、體育、文化、商業(yè)等產(chǎn)業(yè)的引領(lǐng)和聚集地。

“看大連足球，逛杉杉奧萊”，已經(jīng)成為大連人的日常。

因此，文體地標(biāo)與商業(yè)的結(jié)合，杉杉商業(yè)集團(tuán)已經(jīng)有成功的案例，這無疑讓我們對(duì)“西安國際足球中心+杉杉奧萊”充滿了更多的期待！

03

西安奧萊市場迎來新變局

從西安第一家奧萊開業(yè)算起，西安進(jìn)入“奧萊時(shí)間”也就剛好十年時(shí)間。

十年時(shí)間，西安已經(jīng)迎來了七座奧萊的開業(yè)。

其中，砂之船奧萊、靜安薈生活?yuàn)W特萊斯、京東奧萊（解放路店）位于主城區(qū)，王府井奧萊·臨潼小鎮(zhèn)、王府井奧萊·西咸小鎮(zhèn)、靜安薈奧萊公園、首創(chuàng)奧特萊斯則位于非主城區(qū)。

在這七座奧萊中，最火爆的當(dāng)屬位于浐灞的砂之船（西安）奧萊。

砂之船集團(tuán)是國際性大型連鎖奧萊運(yùn)營商、中國服務(wù)業(yè)500強(qiáng)企業(yè)，在重慶、杭州、西安等18個(gè)城市已經(jīng)落地20家超級(jí)奧萊，截至2025年底18家已經(jīng)開業(yè)，2025年實(shí)現(xiàn)總銷售額263億元，擁有超2000萬VIP會(huì)員。

砂之船（西安）奧萊位于西安浐灞國際港世博園會(huì)展板塊，緊鄰西安國際會(huì)展中心、地鐵3號(hào)線務(wù)莊站，距離繞城高速杏園收費(fèi)站、新筑收費(fèi)站也是近在咫尺。

砂之船(西安)奧萊2017年9月底開業(yè)，這座總規(guī)劃體量約37萬平方米的超大商業(yè)項(xiàng)目，已經(jīng)開業(yè)的一期總體量14.7萬平方米，匯集600余個(gè)品牌，包含國際名品、精品女裝、時(shí)尚男裝、戶外運(yùn)動(dòng)、潮流鞋包、童裝童玩、特色餐飲、休閑美食、國際院線、兒童娛樂等全業(yè)態(tài)。

在過去三年時(shí)間里，砂之船（西安）奧萊年銷售額保持在25億元以上，年客流量在1000萬人次以上！

目前的砂之船（西安）奧萊，已經(jīng)邁入了資產(chǎn)證券化階段。

2026年2月，首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs正式審批受理。位列其中的砂之船（西安）奧特萊斯項(xiàng)目估值50.64億元，增值率高達(dá)468.31%，成為了已上市奧萊REITs中單體估值最高的項(xiàng)目。

仔細(xì)觀察砂之船（西安）奧萊的選址，再對(duì)比此次簽約的杉杉奧萊灃東科統(tǒng)項(xiàng)目，會(huì)發(fā)現(xiàn)兩者非常相似，均處于城市新發(fā)展板塊的同時(shí)，均緊鄰城市公建地標(biāo)以及地鐵口、高速口。

憑借項(xiàng)目本身的交通優(yōu)勢(shì)，再加上西安國際足球中心賽事導(dǎo)流，以及杉杉商業(yè)集團(tuán)的專業(yè)運(yùn)營，屆時(shí)西安的奧萊格局會(huì)形成“東有砂之船，西有杉杉奧萊”，屆時(shí)西安奧萊市場將迎來新變局！