他們精準(zhǔn)地踩中了時(shí)代最后一個(gè)“風(fēng)口”。

今天，好久不見(jiàn)的朋友突然給我發(fā)來(lái)一條消息，讓我看看這邊有沒(méi)有收入比較高的工作，給他推薦推薦。

我問(wèn)朋友，是不是要來(lái)這邊，隨即我又說(shuō)，現(xiàn)在這個(gè)行情哪里還有收入高的工作，都大差不差。

然后，就是朋友的吐槽。

朋友是2022年10月份買(mǎi)的房，雖然不在省會(huì)城市，但距離省會(huì)城市開(kāi)車(chē)也只需要一個(gè)小時(shí)，非常近。

在這之前，朋友當(dāng)了八年兵，退伍后靠著這八年攢的錢(qián)付了首付，疊加公積金貸款，總價(jià)格已經(jīng)非常合適。

但即便如此，當(dāng)初買(mǎi)房前，我還是勸朋友，反正你手上有錢(qián)，何不再等幾年買(mǎi)房，價(jià)格更合適？

朋友只是說(shuō)，沒(méi)辦法，結(jié)婚必須要有房。

到現(xiàn)在，朋友每個(gè)月都要有幾千元的房貸需要償還，但幾年下來(lái)，房貸還的幾乎都是利息，本金只還了4萬(wàn)。

而房貸，還只是一個(gè)家庭開(kāi)支中的一部分，對(duì)朋友來(lái)說(shuō)，每天一睜眼想的第一件事就是如何掙錢(qián)。

2021年，是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史性高點(diǎn)。當(dāng)年全國(guó)新建商品住宅均價(jià)約為10396元每平方米，這個(gè)價(jià)格是什么概念呢？

它相當(dāng)于我國(guó)一年人均可支配收入的四分之一左右，這意味著一個(gè)人一年下來(lái)，可支配收入只能夠買(mǎi)4平方米，這是現(xiàn)行《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》中最小面積的廁所。

但即便如此，當(dāng)時(shí)的樓市也彌漫著“閉眼買(mǎi)都能賺”的狂熱氛圍，新房供不應(yīng)求，二手房掛牌即被搶購(gòu)。

對(duì)很多家庭而言，買(mǎi)房不僅是居住需求，更是財(cái)富增值的必由之路。

但是，站在2026年的今天回望，當(dāng)時(shí)的購(gòu)房決策者更像是一場(chǎng)豪賭，而今天他們面臨的則是三高困境：高房?jī)r(jià)、高利率和高首付。

更關(guān)鍵的是，當(dāng)時(shí)的購(gòu)房者還普遍對(duì)未來(lái)持樂(lè)觀預(yù)期。他們相信房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲，今天的月供壓力會(huì)被明天的資產(chǎn)增值所抵消，但這種預(yù)期在2021年下半年開(kāi)始逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了長(zhǎng)達(dá)四年的調(diào)整期。

截至2026年初，全國(guó)新房均價(jià)已經(jīng)回落至9230元每平方米，平均跌幅11.2%，但這還是全國(guó)平均數(shù)，真正慘烈的是非核心區(qū)域、遠(yuǎn)郊樓盤(pán)和老舊小區(qū)。

部分三四線城市較高點(diǎn)更是下跌了25%-35%，高位接盤(pán)的二手房更是普遍回撤30%以上。

以一套100萬(wàn)總價(jià)的房子為例，首付30萬(wàn)，貸款70萬(wàn)，30年利息總成本約55萬(wàn)，持有總成本約130萬(wàn)+。按照平均跌幅15%計(jì)算，現(xiàn)價(jià)僅僅只有85萬(wàn)，只是賬面浮虧就達(dá)到了45萬(wàn)。

如果按照全國(guó)城鎮(zhèn)私營(yíng)單位就業(yè)人員的平均年工資計(jì)算，這筆虧損相當(dāng)于一個(gè)普通人不吃不喝白干5-8年。

這不是數(shù)字游戲，而是真金白銀的家庭財(cái)富縮水。一套房，可能虧掉一代人的積蓄，半輩子的努力。

和2021年相比，今年買(mǎi)房反而迎來(lái)了近十年最友好的置業(yè)窗口。這種差距也體現(xiàn)在多個(gè)維度，首先就是價(jià)格差距，一些城市二手房?jī)r(jià)格差距更是可以達(dá)到30%。

然后就是利率差距。5年以上房貸利率從5.88%降至3.05%，差額達(dá)到了2.83個(gè)百分點(diǎn)，貸款100萬(wàn)30年等額本息，月供就可以從8900元降至3900元，相當(dāng)于每月少還5000元。

然后就是首付差距。首付比例從30%降至15%，首付金額也從70萬(wàn)降至18萬(wàn)，差額巨大。

從總成本來(lái)看，僅總房?jī)r(jià)加上總利息，今年買(mǎi)房就比2021年少花203萬(wàn)，對(duì)于一個(gè)月薪上萬(wàn)的人來(lái)說(shuō)，這相當(dāng)于不吃不喝17年的收入，如果算上首付壓力，月供擠壓的生活成本，用少奮斗20年來(lái)形容也并不為過(guò)。

但另一個(gè)問(wèn)題也在于，幾年前買(mǎi)房的人，未必會(huì)后悔，至少朋友沒(méi)有后悔。

今天我問(wèn)朋友，當(dāng)初勸你晚幾年買(mǎi)房，反正手里有錢(qián)，結(jié)婚后等房?jī)r(jià)合適再買(mǎi)也行的時(shí)候，朋友回答的和幾年前一模一樣，那就是必須得先買(mǎi)房，才能夠結(jié)婚，哪怕手里有錢(qián)也不行。

這就好像一個(gè)設(shè)置好的任務(wù)的NPC，必須要得到先決條件，才能夠通關(guān)進(jìn)行下一關(guān)的挑戰(zhàn)一樣。

從常理上看，好像很多人都是這么過(guò)來(lái)的，貸款三十年買(mǎi)房，然后結(jié)婚，然后就是漫長(zhǎng)的還房貸養(yǎng)育孩子支撐一個(gè)家庭的過(guò)程。

最終這也讓我們身心俱疲，倍感壓力。

除了經(jīng)濟(jì)上的壓力之外，心理壓力也不小。

首先就是預(yù)期上的落差。幾年前買(mǎi)房的人普遍預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲，現(xiàn)實(shí)卻是大幅下跌，這種預(yù)期落差會(huì)導(dǎo)致強(qiáng)烈的心理失衡。

從社會(huì)比較來(lái)看，看到現(xiàn)在房子更低價(jià)格，心理也會(huì)產(chǎn)生“為什么我那么倒霉”的不公平感。當(dāng)然最重要的還是未來(lái)。

每個(gè)人都擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)下跌，擔(dān)心資產(chǎn)會(huì)進(jìn)一步縮水，擔(dān)心收入不穩(wěn)定，無(wú)法承擔(dān)月供。

回顧我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程，每一代購(gòu)房者都有自己的“焦慮時(shí)刻”。

最早是2008年，全球金融危機(jī)后購(gòu)房者擔(dān)心房?jī)r(jià)崩盤(pán)；然后是2014年去庫(kù)存時(shí)期，擔(dān)心成為接盤(pán)俠；再到2017年宏觀加碼調(diào)控時(shí)期，又擔(dān)心自己買(mǎi)在高點(diǎn)。

然后就是2021年那個(gè)時(shí)間段，但這一次不同的是，在疊加人口結(jié)構(gòu)變化、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)換擋之后，房?jī)r(jià)可能短期內(nèi)，或者說(shuō)現(xiàn)階段，應(yīng)該是再也回不到2021年那個(gè)高點(diǎn)了。

當(dāng)然，歷史的確告訴我們，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有周期性。當(dāng)年日本地產(chǎn)泡沫破裂后，經(jīng)歷了“失去的三十年”，房?jī)r(jià)才逐漸企穩(wěn)回升，美國(guó)次貸危機(jī)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐步恢復(fù)。

相比之下，日本更慢，美國(guó)恢復(fù)更快。而我們由于人口結(jié)構(gòu)問(wèn)題，所以從恢復(fù)角度來(lái)看，也應(yīng)該會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的慢狀態(tài)。

而這，可能已經(jīng)是一個(gè)最好的結(jié)果了。

如果我們把買(mǎi)房看作是一場(chǎng)豪賭，那就一定會(huì)有人買(mǎi)在最高點(diǎn)，只要存在資產(chǎn)偏高的特性，因此不管是2021年也好還是2017年也罷，那些買(mǎi)在最后高點(diǎn)的人，最終只能吞下自釀的苦果。

而唯一值得欣慰的可能是，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)正在逐漸回歸居住的本質(zhì)，也正因?yàn)榉績(jī)r(jià)回落了，才有可能讓更多人買(mǎi)上屬于自己的房子。

end.

作者：羅sir，關(guān)心人、社會(huì)和我們這個(gè)世界的一切；好奇事物發(fā)展背后的邏輯，樂(lè)觀的悲觀主義者。