原“中國私募股權(quán)投資”

每日分享PE/VC行業(yè)權(quán)威新聞資訊

• 來源：PE星球
• （ID：PE-China）
• 文：韋亞軍

攝影：Bob

回報(bào)率可觀。

近日，據(jù)《金融時(shí)報(bào)》報(bào)道，全球最大的另類資產(chǎn)管理公司黑石集團(tuán)已達(dá)成協(xié)議，將以約12億歐元（折合人民幣超過95億元）的價(jià)格，將其持有的一個(gè)西班牙住宅房地產(chǎn)投資組合——Fidere Living Spain Portfolio，出售給全球頂級(jí)資管巨頭博楓資產(chǎn)管理（Brookfield Asset Management）旗下房地產(chǎn)部門。

據(jù)悉，這筆交易是2024年迄今歐洲房地產(chǎn)市場最大規(guī)模的單一資產(chǎn)組合交易之一。

回報(bào)率可觀

黑石完成一筆退出

此次交易的核心資產(chǎn)為Fidere Patrimonio Socimi管理的住宅投資組合。

根據(jù)交易披露信息，該組合包含約5000套住宅單元，分布于馬德里地區(qū)的47棟住宅樓宇中。這是一個(gè)典型的機(jī)構(gòu)級(jí)多戶型住宅（multifamily）組合，而非分散式單戶住宅（single-family rental）模式。

雙方約定，交易總價(jià)為12億歐元（約14億美元），扣除相關(guān)稅費(fèi)后的凈交易價(jià)格為10.5億歐元。這一價(jià)格水平使該交易成為西班牙自2007-2009年金融危機(jī)以來，規(guī)模最大的多戶型住宅交易，甚至超過了黑石此前對(duì)Testa Homes的收購規(guī)模。

據(jù)了解，F(xiàn)idere Patrimonio Socimi的成立可追溯至2013年3月，是黑石集團(tuán)在西班牙金融危機(jī)后布局住宅市場的關(guān)鍵平臺(tái)之一。

該平臺(tái)采用西班牙特有的SOCIMI（Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria）架構(gòu)——這是一種仿照美國REITs設(shè)立的上市房地產(chǎn)投資工具，享有顯著的稅收優(yōu)惠。

黑石對(duì)Fidere的收購路徑體現(xiàn)了典型的跨境架構(gòu)設(shè)計(jì)：2013年6月，注冊于盧森堡的Spanish Residential (REIT) HoldCo通過收購Tethys Investment持有的股份成為Fidere的唯一股東。這一架構(gòu)既優(yōu)化了稅務(wù)效率，也便于國際資本的流動(dòng)管理。

從歷史成本角度審視，黑石在2013-2014年間對(duì)Fidere及其子公司的累計(jì)投資約為7.317億歐元。至2018年，該組合賬面價(jià)值已增長至10.9億歐元，較初始投資增值超過25%。

此次以12億歐元（總價(jià)）出售，較初始投資增值約64%，回報(bào)率可觀。

黑石、博楓

策略明顯不同

此次出售是黑石逐步退出西班牙住宅市場的最新步驟。自2013年進(jìn)入以來，黑石通過Fidere、Testa、Albirana、Euripo、Torbel等多個(gè)SOCIMI平臺(tái)構(gòu)建了龐大的住宅帝國，巔峰時(shí)期管理超過20000套住宅。

然而，近年來黑石明顯加快了資產(chǎn)處置節(jié)奏：2023年，其三大住宅SOCIMI合計(jì)虧損2370萬歐元，運(yùn)營利潤同比下滑88%。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)觀察，F(xiàn)idere在黑石旗下的運(yùn)營表現(xiàn)穩(wěn)健。2023年上半年，F(xiàn)idere實(shí)現(xiàn)營收2,400萬歐元，同比增長8.6%，凈利潤1,440萬歐元，是黑石旗下三大住宅SOCIMI中唯一盈利的平臺(tái)（同期Testa虧損2850萬歐元，Albirana虧損960萬歐元）。

與黑石的退出形成鮮明對(duì)比，Brookfield此次收購展現(xiàn)了其對(duì)西班牙住宅市場的長期信心。作為全球領(lǐng)先的另類資產(chǎn)管理公司，Brookfield管理資產(chǎn)規(guī)模超過8,500億美元，其房地產(chǎn)板塊近年來在歐洲市場動(dòng)作頻頻。

值得注意的是，Brookfield在2025年亦在進(jìn)行資產(chǎn)組合的動(dòng)態(tài)調(diào)整：其第三季度財(cái)報(bào)顯示，公司處置了價(jià)值193億美元的房地產(chǎn)資產(chǎn)（包括美國辦公、零售、酒店及西班牙物流資產(chǎn)），同時(shí)新增了51億美元的住宅、生命科學(xué)及自助倉儲(chǔ)投資。此次收購Fidere，正是其"汰舊換新"策略的組成部分。

最后，黑石在此次交易中保留了Fidere的管理公司股權(quán)。這意味著雖然資產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移至Brookfield，但日常運(yùn)營管理仍可能延續(xù)原有團(tuán)隊(duì)，確保過渡期的穩(wěn)定性。