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溫州樓市的花期太短，去年剛剛崛起的四代住宅，在今年就栽了跟頭。

日前，據(jù)溫州房管網(wǎng)控銷界面顯示，位于洪殿板塊的四代住宅——【招商保利·天曜序】，出現(xiàn)10套集中退房。

退購房源位于一期、二期推售的6幢、9幢，低中高區(qū)皆有退房，而且基本是107㎡、113 ㎡、128㎡的主力戶型。

圖源溫州房管網(wǎng)

通常來說，樓盤出現(xiàn)退房，無外乎以下幾種情況：

A.購房者個人原因棄購

B.開發(fā)商銷售數(shù)據(jù)造假

C.開發(fā)商促銷承諾

D.開發(fā)商嚴重違約，購房者起訴退房

參考以往溫州樓市的類似情況，如果是因為購房者個人原因棄購，不太可能會形成集中退房；而天曜序尚未交付，也不太可能是嚴重違約導(dǎo)致購房者起訴退房。

另外，天曜序雖然在一期開盤時，推出過關(guān)于退房的承諾，但該承諾有時間限制，并且本次出現(xiàn)退房的6幢也不在該承諾范圍內(nèi)，所以本次集中退房大概率與天曜序的促銷承諾無關(guān)。

天曜序2025年10月部分宣傳資料

經(jīng)過簡單排除，天曜序本次集中退房的原因，似乎只能考慮“開發(fā)商是否存在銷售數(shù)據(jù)造假”，但筆者相信，招商、保利兩大央企是斷然不會做出這種毫無誠信的舉動。

至于這些退房到底是什么情況，我們也沒必要深究，畢竟10套退房，對于整盤體量超750套房源的天曜序來說，還不算什么“嚴重打擊”。

真正值得警惕的是，作為四代住宅的天曜序出現(xiàn)“退房”，會對市場產(chǎn)生怎樣的影響？

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當前，“四代宅”在溫州樓市非常強勢，據(jù)朗兆地產(chǎn)指數(shù)研究院統(tǒng)計，今年1-3月，市區(qū)“四代宅”項目的成交占比，幾乎分走新房市場的半壁江山。

而在“四代宅”如此火熱的市場中，天曜序卻出現(xiàn)“集中退房”，這無疑是向市場潑了一盆冷水，部分購房者可能會猶豫——“四代宅都鬧退房了，我現(xiàn)在還能買房嗎？”

一旦這種觀望情緒開始蔓延，小范圍內(nèi)會對天曜序的去化速度產(chǎn)生影響，擴散出去甚至?xí)侠燮渌拇氖袌鲱A(yù)期。

不過，在筆者看來，“四代宅降溫”是遲早的事，天曜序的集中退房就算有影響，最多只能算是引子！為什么這么說？

“第四代住宅”熱銷的淺層原因，是產(chǎn)品迭代帶來的代際優(yōu)勢，例如遠高于傳統(tǒng)住宅的得房率，就是最直觀的競爭力，而更深層的原因，其實是當前市場上，購房者并沒有其他更好的四代宅選擇。

現(xiàn)階段，溫州各大四代宅項目之間，盡管部分項目在客群定位上有所重疊，但尚未出現(xiàn)同一板塊內(nèi)兩個四代宅直接對壘的局面。這種“錯位分布”使得每個項目都能在各自區(qū)域內(nèi)，獨享產(chǎn)品紅利。

換言之，四代宅的熱銷，既是產(chǎn)品優(yōu)勢，也是市場供需制衡的結(jié)果，而能否保持熱銷態(tài)勢，關(guān)鍵點就在于——溫州首批四代宅的產(chǎn)品優(yōu)勢還能領(lǐng)先多久，以及同板塊內(nèi)“無競品”的局面還能維持多久。

如果只看這兩個時間節(jié)點，那么留給溫州首批四代宅的紅利期恐怕已經(jīng)不多了！

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首先，當前溫州四代宅的產(chǎn)品力還能領(lǐng)先多久？

相比于成都、福州等四代宅成熟的城市來說，溫州的“四代宅”政策目前比較保守，更像是試探性的“嘗鮮”，通過一點點放寬限制，不斷彌補住宅迭代過程中出現(xiàn)的漏洞。

正如首批出讓的四代宅地塊就出現(xiàn)了“極限高低配”，從居住體驗來說，這樣的布局，不僅沒有體現(xiàn)出四代住宅的居住品質(zhì)提升，反而犧牲了一定樓間距和景觀園林。

于是，市府很快就對后續(xù)出讓的土地增加限制，盡可能阻止“極限高低配”樓盤的出現(xiàn)。可見，當前溫州四代宅在產(chǎn)品上還有很大優(yōu)化空間，并且居住品質(zhì)的迭代速度非?？?。

當然，太遙遠的設(shè)想暫且不提，就說今年1月底，溫州瑞安發(fā)布了一則意見征求通知，涉及“用于滿足停車配建最低標準的停車空間可不計入容積率指標”。

這個政策，其實就是杭州已經(jīng)開始施行的“抬板社區(qū)”。簡單來說，就是將整個小區(qū)抬高，相比傳統(tǒng)住宅來說，可以極大的改善低樓層的采光、通風、私密等問題，進一步提升社區(qū)品質(zhì)，并且降低開發(fā)商的建設(shè)成本。

該政策的推行難度不大，而落地后提升居住品質(zhì)提升明顯，或許很快就會普及。

圖源溫州市房地產(chǎn)學(xué)會

綜合來看，雖然不確定當前溫州四代宅的產(chǎn)品優(yōu)勢還能維持多久，但只要購房者不著急，那么越往后等，溫州四代住宅的產(chǎn)品就會越完善。甚至現(xiàn)在優(yōu)勢明顯的四代住宅，1年之后都可能會泯然眾人，尤其是“極限高低配”的四代宅，產(chǎn)品優(yōu)勢消失的速度會更快！

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再思考一下，當前溫州四代宅“同板塊無競品”的局面，還能維持多久。

其實這個問題早就注定，“四代宅”只是新概念，一如當初的“未來社區(qū)”，而且普及率比未來社區(qū)更高，甚至以后出讓的大部分高層地塊都是“四代宅”，泛濫只是時間問題。

以洪殿單元D-03地塊為例，該地塊與天曜序只相隔一個小區(qū)，按照目前消息顯示：占地約40畝，容積率約2-2.8，總建筑面積大于5.3萬㎡，與天曜序的E-02地塊體量相近。

該地塊出現(xiàn)于《2025年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，雖然去年沒有掛牌，但不出意外今年就會出讓，該項目與天曜序是“臉貼臉”的競爭關(guān)系，而且大概率會限制“極限高低配”，未來的居住體驗會強上不少，同時由于是獨立地塊，社區(qū)整體配置會比天曜序更加集中。

當初天曜序拿地時，有建發(fā)、甌海房開、保利招商聯(lián)合體、溫州城發(fā)等多家開發(fā)商報名，共競價36輪，最終以總價超17億，被招商保利聯(lián)合拿下，成交樓面價約為16688元/㎡，溢價率11.25%。

從當前去化情況來看，天曜序整體的銷售表現(xiàn)相比于其他四代住宅并不算多出色，再加上本次發(fā)生的集中退房，很可能會影響開發(fā)商對于洪殿板塊的市場預(yù)期，屆時洪殿單元D-03地塊出讓，最終成交樓面價會不會比天曜序更低？

如果洪殿單元D-03地塊的樓面價真的更低，那么項目的價格就會占據(jù)主動權(quán)，對于產(chǎn)品已經(jīng)定型的天曜序來說，或許越到后面，銷售情況越被動。

當然，現(xiàn)在考慮這些還太早，筆者只是借著洪殿單元D-03地塊，說明溫州首批四代宅很快就會進入真正的市場競爭期。

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