報(bào)告來源：中房研協(xié)研究中心

2026年3月，在季節(jié)性因素、政策利好及價(jià)格調(diào)整到位等多重因素驅(qū)動(dòng)下，一線城市二手房市場(chǎng)結(jié)束了春節(jié)期間的冷清，成交量較2月份大幅攀升，市場(chǎng)活躍度恢復(fù)，京滬市場(chǎng)表現(xiàn)亮眼。

上海市場(chǎng)表現(xiàn)最為突出。數(shù)據(jù)顯示，3 月上海二手房累計(jì)成交約3.1萬套，創(chuàng)近五年新高。3月28日單日網(wǎng)簽1585套，創(chuàng)下自2022年以來的最高單日紀(jì)錄。

根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月北京二手房網(wǎng)簽量約19886套，同比上漲4.75%；網(wǎng)簽面積約173.28萬平方米，同比增長(zhǎng)1.21%，創(chuàng)15個(gè)月以來新高。

廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，3月廣州各周二手住宅分別成交1783套、2442套、2589套、2500套，總計(jì)9314套，低于上年3月四周總計(jì)的10435套。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，3月深圳二手住宅成交5203套，環(huán)比增長(zhǎng)117.7%，同比下降16.13%。

成交結(jié)構(gòu)性分化，共性與差異并存

春節(jié)假期后市場(chǎng)恢復(fù)交易節(jié)奏，京滬回暖強(qiáng)度顯著高于廣深，上海成交規(guī)模居四城首位；與去年同期相比，廣深市場(chǎng)活躍度有所減弱。

價(jià)格層面極為理性：總價(jià)300萬元以內(nèi)次新房為四城共同成交主力，北京、上海、深圳該類房源成交占比分別達(dá)60%、72%、49%，其中上海剛需類房源需求占比最高，剛需支撐特征最為突出，剛需大量入市帶動(dòng)了結(jié)構(gòu)性降價(jià)。局部?jī)?yōu)質(zhì)房源價(jià)格微漲，北京海淀、上海核心區(qū)域等地的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房或次新房，因稀缺性價(jià)格出現(xiàn)回調(diào)，例如北京海淀橡樹灣部分房源價(jià)格回升。

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性分化：剛需市場(chǎng)（低總價(jià)）是支撐成交量的絕對(duì)主力，近地鐵、配套成熟的“老破小”成為剛需客爭(zhēng)奪焦點(diǎn)。頂豪市場(chǎng)（高總價(jià)）逆市表現(xiàn)強(qiáng)勁，但城市間分化明顯，廣州、深圳成交套數(shù)同比大增，上海、北京雖然總量仍大，但同比增速乏力或下滑。中端改善市場(chǎng)因性價(jià)比相對(duì)不高，成交反而承壓，成為市場(chǎng)中的平淡地帶。

核心驅(qū)動(dòng)因素：多重政策利好，推動(dòng)需求釋放

政策優(yōu)化托底：上海2月底出臺(tái)的“滬七條”調(diào)控優(yōu)化政策落地，通過縮短非戶籍購(gòu)房社保年限、提高公積金貸款額度、減免交易稅費(fèi)等措施直接降低購(gòu)房門檻與交易成本；北京部分區(qū)域限購(gòu)放寬、公積金政策優(yōu)化的助力。政策調(diào)整力度較大的京滬兩地成交回升幅度更為顯著，政策效應(yīng)在3月集中釋放。

剛需積壓需求釋放：春節(jié)后為傳統(tǒng)置業(yè)旺季，前期積壓的剛需、剛改需求集中入市，地鐵沿線、通勤便利的低總價(jià)次新房最受市場(chǎng)歡迎，直接推動(dòng)核心城市成交回暖；而深圳因前期需求釋放較為充分，疊加政策調(diào)整力度偏溫和、購(gòu)房者觀望情緒尚未完全消解，3月官方備案成交表現(xiàn)相對(duì)平淡，與京滬行情形成明顯反差。

價(jià)格深度調(diào)整到位：經(jīng)過前期的市場(chǎng)調(diào)整，部分區(qū)域房?jī)r(jià)已有顯著回調(diào)，性價(jià)比凸顯，觸及了買方心理價(jià)位，促使交易達(dá)成。

土地供應(yīng)收緊預(yù)期：自然資源部明確新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)，強(qiáng)化了市場(chǎng)對(duì)存量房?jī)r(jià)值的預(yù)期，促使部分需求轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。

回暖基礎(chǔ)待鞏固，未來分化將持續(xù)

整體來看，京滬房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖能否形成趨勢(shì)性反轉(zhuǎn)，需觀察未來幾個(gè)月的成交數(shù)據(jù)能否持續(xù)穩(wěn)定在榮枯線之上。預(yù)計(jì)4月份成交量仍保持活躍，價(jià)格大概率表現(xiàn)為核心區(qū)穩(wěn)定、外圍區(qū)承壓，市場(chǎng)將加速向“核心資產(chǎn)保值+近郊價(jià)值兌現(xiàn)”的雙軌模式演進(jìn)。購(gòu)房決策更加聚焦于房產(chǎn)的長(zhǎng)期居住價(jià)值、稀缺的區(qū)位和優(yōu)質(zhì)的配套。

本輪京滬市場(chǎng)“小陽春”行情是建立在優(yōu)質(zhì)資源高度集中、存量房市場(chǎng)成熟、政策精準(zhǔn)放松的基礎(chǔ)上，其正向傳導(dǎo)效應(yīng)有限，不足以扭轉(zhuǎn)全國(guó)整體市場(chǎng)，回暖預(yù)期會(huì)率先傳導(dǎo)至產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好、人口流入的強(qiáng)二線城市（如杭州、南京、蘇州等）。對(duì)全國(guó)市場(chǎng)的核心價(jià)值在于穩(wěn)定預(yù)期、指明結(jié)構(gòu)分化方向，而非開啟新一輪漲周期。全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正企穩(wěn)，仍需等待經(jīng)濟(jì)基本面、居民收入預(yù)期以及低能級(jí)城市庫(kù)存問題的系統(tǒng)性改善。未來一段時(shí)間，市場(chǎng)將繼續(xù)在分化中尋求新的平衡。

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