作為國(guó)內(nèi)文旅地產(chǎn)龍頭，華僑城近日披露2025年審計(jì)年報(bào)，一份成績(jī)單盡顯“韌性與陣痛”的拉扯。

核心數(shù)據(jù)直擊痛點(diǎn)：全年?duì)I業(yè)總收入313.81億元，同比下滑42.33%；歸屬于母公司股東凈虧損144.96億元，較2024年86.62億元的虧損，擴(kuò)大67.35%。

圖源：華僑城A2025年年度報(bào)告

董事長(zhǎng)吳秉琪首次坐鎮(zhèn)業(yè)績(jī)會(huì)時(shí)那句“找回原來(lái)的自己”，既是堅(jiān)守，更是華僑城在行業(yè)深度調(diào)整期的突圍宣言。

這份充滿矛盾的財(cái)報(bào)，藏著三大核心疑問：文旅業(yè)務(wù)憑什么穩(wěn)撐大局？地產(chǎn)板塊收縮為何如此劇烈？145億虧損背后，雙輪驅(qū)動(dòng)的破局之路在哪？

89%出租率+213億營(yíng)收：文旅IP扛住壓力，成虧損中的“壓艙石”

華僑城“文旅+地產(chǎn)”雙輪驅(qū)動(dòng)的模式，在2025年呈現(xiàn)極致分化——文旅穩(wěn)如磐石，地產(chǎn)大幅承壓，兩者形成鮮明反差。

文旅板塊的韌性，用數(shù)據(jù)可直接佐證：核心文旅項(xiàng)目出租率全程穩(wěn)超89%，順德歡樂海岸PLUS商業(yè)出租率89%、成都華僑城歡樂里與深圳歡樂時(shí)光均達(dá)92%，常熟華僑城雙創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園更是實(shí)現(xiàn)100%滿租，較2024年同類項(xiàng)目出租率基本持平、略有提升，IP運(yùn)營(yíng)能力未減分毫。全年旅游綜合營(yíng)收213.72億元，雖同比下滑21.71%，但收縮幅度遠(yuǎn)低于地產(chǎn)板塊，占總營(yíng)收比重高達(dá)68.1%，妥妥成為公司營(yíng)收的“壓艙石”。

為鞏固優(yōu)勢(shì)，華僑城持續(xù)發(fā)力文旅升級(jí)，創(chuàng)新推出“旅游+節(jié)慶”“旅游+演藝”模式，聚焦都市游、康養(yǎng)游熱門賽道，同時(shí)投入2.35億元推進(jìn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，核心文旅項(xiàng)目數(shù)字化覆蓋率達(dá)85%，較2024年提升13個(gè)百分點(diǎn)，雖投入占比低于宋城演藝、復(fù)星旅文等同行，但精準(zhǔn)貼合行業(yè)升級(jí)趨勢(shì)，為后續(xù)盈利提升埋下伏筆。

32.57%銷售跌幅+64.4%土儲(chǔ)收縮：地產(chǎn)板塊收縮至“冰點(diǎn)”，競(jìng)爭(zhēng)力持續(xù)弱化

與文旅的穩(wěn)健形成對(duì)比，地產(chǎn)板塊的收縮堪稱“斷崖式”，成為拖累業(yè)績(jī)的核心癥結(jié)。

圖源：華僑城A2025年年度報(bào)告

土儲(chǔ)端，2025年全年僅新增1個(gè)重慶沙坪壩小龍坎住宅項(xiàng)目，土地總價(jià)款45.72億元；而2024年還新增3個(gè)住宅及綜合用地，總價(jià)款達(dá)128.35億元，新增土儲(chǔ)規(guī)模同比銳減64.4%。截至年末，累計(jì)土地儲(chǔ)備總計(jì)容建筑面積2294.11萬(wàn)平方米，剩余可開發(fā)面積1000.62萬(wàn)平方米，較2024年分別下降7.44%、15.67%，規(guī)模持續(xù)縮水。

圖源：華僑城A2025年年度報(bào)告

銷售端壓力更甚：2025年商品房銷售金額177.33億元，較2024年263億元同比暴跌32.57%；銷售面積120.55萬(wàn)平方米，平均單價(jià)1.47萬(wàn)元/平方米，同比下降3.29%。單價(jià)下滑與規(guī)模收縮形成雙重?cái)D壓，直接導(dǎo)致其地產(chǎn)行業(yè)地位明顯回落。更值得警惕的是，土地布局集中在二三線城市，一線城市占比僅8.2%，較2024年進(jìn)一步下滑，與萬(wàn)科、保利等頭部房企的布局差距持續(xù)拉大。

技術(shù)賦能不足更雪上加霜：地產(chǎn)板塊未披露具體技術(shù)投入，綠色建筑占比僅65%、智能社區(qū)配套覆蓋率不足50%，遠(yuǎn)低于頭部房企90%以上的綠色建筑占比和80%以上的智能配套覆蓋率，盈利能力也隨之受限——房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率僅7.62%，低于文旅板塊的9.83%，成為盈利短板。

89.62億關(guān)聯(lián)交易零違規(guī)：合規(guī)底色，成行業(yè)調(diào)整期的“護(hù)身符”

在行業(yè)調(diào)整期，穩(wěn)健合規(guī)成為企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵，華僑城在這一領(lǐng)域的表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，未出現(xiàn)任何重大合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。

2025年，華僑城與控股股東及關(guān)聯(lián)方的關(guān)聯(lián)交易總額達(dá)89.62億元，較2024年增長(zhǎng)17.38%，增長(zhǎng)主要來(lái)自資金往來(lái)規(guī)模擴(kuò)大，其中對(duì)外委托貸款損益及資金占用費(fèi)達(dá)55.95億元，公司將其界定為經(jīng)常性損益，完全符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》及監(jiān)管要求。

核心亮點(diǎn)在于“規(guī)范可控”：所有關(guān)聯(lián)交易均遵循“公平、公正、公開”原則，定價(jià)參考市場(chǎng)公允價(jià)格，公司在業(yè)務(wù)、人員、資產(chǎn)、財(cái)務(wù)、機(jī)構(gòu)等方面保持完全獨(dú)立，無(wú)任何違規(guī)關(guān)聯(lián)交易。同時(shí)，華僑城修訂《內(nèi)部控制手冊(cè)》《關(guān)聯(lián)交易管理制度》等核心制度，強(qiáng)化下屬子公司關(guān)鍵環(huán)節(jié)管控，第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)出具“內(nèi)部控制有效”報(bào)告，全年無(wú)重大違法違規(guī)行為、無(wú)監(jiān)管重大處罰，信息披露準(zhǔn)確率、及時(shí)性均達(dá)100%，治理透明度持續(xù)提升。

125億現(xiàn)金流VS145億虧損：財(cái)務(wù)喜憂參半，壓力與希望并存

華僑城2025年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)鮮明的“兩極分化”：既有經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流大幅改善的亮點(diǎn)，也有毛利率下滑、存貨高企、虧損擴(kuò)大的壓力，整體風(fēng)險(xiǎn)處于可控范圍。

盈利能力持續(xù)承壓：全年?duì)I業(yè)毛利率9.29%，較2024年下滑3.62個(gè)百分點(diǎn)，低于15.3%的文旅地產(chǎn)行業(yè)均值。核心拖累來(lái)自地產(chǎn)板塊，其毛利率7.62%，較2024年11.54%大幅下滑，核心原因是銷售單價(jià)下降但土地成本未同步回落，盈利空間被嚴(yán)重壓縮；文旅業(yè)務(wù)毛利率9.83%，較2024年下滑4.51個(gè)百分點(diǎn)，雖高于地產(chǎn)板塊，但營(yíng)收收縮導(dǎo)致其難以對(duì)沖地產(chǎn)下滑影響。此外，資產(chǎn)減值損失達(dá)86.37億元，較2024年激增311.68%，主要源于存貨跌價(jià)，減值幅度遠(yuǎn)超萬(wàn)科、保利等同行，進(jìn)一步加劇虧損。

圖源：華僑城A2025年年度報(bào)告

應(yīng)收與存貨呈現(xiàn)“一穩(wěn)一減”態(tài)勢(shì)：2025年末合并報(bào)表應(yīng)收賬款11.17億元，較2024年小幅增長(zhǎng)1.44%，占總資產(chǎn)比例極低，1年以內(nèi)應(yīng)收占比充足，回款管理穩(wěn)??；存貨1280.55億元，較2024年下降15.2%，存貨周轉(zhuǎn)率從0.25次提升至0.28次，二三線城市核心項(xiàng)目去化周期從28個(gè)月縮短至24個(gè)月，但部分三四線城市項(xiàng)目去化周期仍超36個(gè)月，資金占用壓力仍存。

圖源：華僑城A2025年年度報(bào)告

現(xiàn)金流成為最大亮點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額達(dá)125.01億元，較2024年大幅增長(zhǎng)133.14%，核心得益于文旅業(yè)務(wù)穩(wěn)定回款；投資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額-7.01億元，虧損較2024年收窄48.53%，彰顯“降本增效”成效；籌資端雖承壓，現(xiàn)金流凈額-196.54億元，凈償還債務(wù)129.12億元，但銀行授信未使用額度386.78億元，貨幣資金231.95億元，短期償債壓力有所緩解，整體償債能力可控。

11.2個(gè)百分點(diǎn)協(xié)同降幅：雙輪邏輯未破，重構(gòu)路徑待清晰

華僑城“文旅引流、地產(chǎn)變現(xiàn)”的雙輪核心邏輯，在2025年依然成立，但協(xié)同效應(yīng)大幅弱化，成為制約發(fā)展的關(guān)鍵瓶頸。

目前，兩大板塊均實(shí)現(xiàn)正向營(yíng)收與正向現(xiàn)金流：旅游綜合營(yíng)收213.72億元、地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收98.48億元，支撐公司正常運(yùn)營(yíng)，且文旅地產(chǎn)行業(yè)仍有發(fā)展?jié)摿?，雙輪驅(qū)動(dòng)的基礎(chǔ)并未動(dòng)搖。但協(xié)同效應(yīng)的弱化不容忽視：2024年文旅項(xiàng)目周邊地產(chǎn)銷售占總銷售金額的38.5%，2025年降至27.3%，降幅達(dá)11.2個(gè)百分點(diǎn)，核心癥結(jié)在于地產(chǎn)市場(chǎng)需求疲軟，文旅IP的引流效應(yīng)未能有效轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)銷售動(dòng)力。

這也正是吳秉琪提出“找回原來(lái)的自己”的核心原因——商業(yè)模式的兩大痛點(diǎn)亟待破解：地產(chǎn)變現(xiàn)乏力（銷售同比暴跌32.57%）、文旅盈利不足（毛利率9.83%、凈利率僅4.38%）。破局關(guān)鍵在于重構(gòu)雙輪協(xié)同，擺脫“文旅靠地產(chǎn)養(yǎng)、地產(chǎn)靠文旅引流”的單一循環(huán)：一方面加大文旅IP升級(jí)與數(shù)字化投入，提升自主盈利能力；另一方面聚焦核心城市核心地塊，優(yōu)化地產(chǎn)布局，加快去化節(jié)奏，緩解資金壓力。

145億虧損下的突圍：陣痛期的堅(jiān)守與機(jī)遇

綜合來(lái)看，2025年是華僑城承壓調(diào)整、積蓄力量的關(guān)鍵一年，進(jìn)展與不足并存，風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇共生，每一個(gè)數(shù)據(jù)背后，都是轉(zhuǎn)型的陣痛與突圍的決心。

值得肯定的是，文旅業(yè)務(wù)的韌性成為最大底氣：核心項(xiàng)目出租率穩(wěn)超89%，營(yíng)收占比達(dá)68.1%，數(shù)字化升級(jí)穩(wěn)步推進(jìn)；現(xiàn)金流管理成效顯著，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流大增133.14%，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)整體可控；合規(guī)治理扎實(shí)，關(guān)聯(lián)交易規(guī)范，未出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)，為后續(xù)轉(zhuǎn)型筑牢基礎(chǔ)。

但亟待破解的難題同樣突出：地產(chǎn)板塊收縮至冰點(diǎn)，銷售暴跌32.57%、土儲(chǔ)收縮64.4%，競(jìng)爭(zhēng)力持續(xù)弱化；盈利能力大幅承壓，整體毛利率低于行業(yè)均值，資產(chǎn)減值損失激增，145億虧損進(jìn)一步擴(kuò)大；雙輪協(xié)同效應(yīng)下降11.2個(gè)百分點(diǎn)，文旅盈利不足與地產(chǎn)變現(xiàn)乏力形成雙重制約；部分三四線城市存貨去化壓力較大，資金占用問題突出。

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整、文旅行業(yè)復(fù)蘇緩慢，華僑城面臨的行業(yè)環(huán)境依然嚴(yán)峻，但也蘊(yùn)藏突圍機(jī)遇。未來(lái)，若能嚴(yán)格落實(shí)“找回原來(lái)的自己”的戰(zhàn)略，聚焦核心文旅IP升級(jí)、優(yōu)化地產(chǎn)布局、緩解資金壓力，重構(gòu)雙輪協(xié)同模式，有望逐步走出轉(zhuǎn)型陣痛。同時(shí)，需警惕存貨去化不及預(yù)期、地產(chǎn)銷售持續(xù)低迷、文旅IP競(jìng)爭(zhēng)力弱化三大風(fēng)險(xiǎn)。

2025年作為關(guān)鍵調(diào)整年，華僑城能否打破困境、重塑雙輪優(yōu)勢(shì)，后續(xù)業(yè)務(wù)調(diào)整與戰(zhàn)略落地，值得市場(chǎng)持續(xù)關(guān)注。