文/上海進深 嚴明會

二批次推盤，南廂觀寧府拿出了臨河樓王。

此批次推出28套房源，備案均價56603元/㎡。

其中包括，21套疊加/平層，建面約196-260㎡，備案均價52491元/㎡；7套聯(lián)排，建面約223-324㎡，備案均價67186元/㎡。

今天（4月8日）開始認籌，計劃4月19日開盤。

相比一批次，二批次推盤數(shù)量減少，但無論戶型面積還是單價都有抬升。

聯(lián)排均價漲了約3000元/㎡，疊墅均價漲了約1300元/㎡。

今年1月10日，項目一期開盤推出22套建面約204-305㎡的聯(lián)排，均價64054元/㎡；20套建面約172-217㎡的疊加，均價51112元/㎡。

認購開啟72小時內(nèi)，官方還給出了總房款1個點的限時優(yōu)惠，第二天即錄得50 組認購，最終以64組認購收尾，認購率達到152%，觸發(fā)限售。

開盤當天，項目官宣售罄、勁銷超5億。

但三個月時間過去，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，已售19套，網(wǎng)簽率約45%，去化速度與售罄之間出存在較大落差。

其中絕大部分網(wǎng)簽都在今年1月完成，4月至今新增1套網(wǎng)簽。

南廂觀寧府由中交城投開發(fā)，是青浦老城廂片區(qū)更新的起點。

項目建設方為上海欣江楠建設發(fā)展有限公司，公司法定代表人、總經(jīng)理為劉懷富，也是中交城投上海分公司總經(jīng)理。

該公司由中交城市投資控股有限公司和上海青浦城市更新建設發(fā)展有限公司分別持股95%、5%。

南廂觀寧府的容積率僅1.0，是青浦新城斷供近20年的低密純墅群落，全盤規(guī)劃僅140套聯(lián)排和疊墅。

建筑以新中式立面打造東方美學，園林借鑒豫園造園邏輯，配置雙會所，涵蓋恒溫泳池、私宴廳、書吧等七大主題空間，整體調(diào)性并不低。

產(chǎn)品細節(jié)上也做了不少突破：

上疊戶型配置了獨立電梯和約3.6米層高的附贈地下室，并通過北側(cè)入戶門庭設計，讓上疊也能擁有接地花園，試圖實現(xiàn)上下疊的空間平權。

采用動靜分區(qū)設計，將上下疊相連的中間層均設為靜區(qū)，解決了傳統(tǒng)疊墅的相互干擾問題。最大約10.3米的南向面寬，尺度闊綽。

根據(jù)此前整體合作協(xié)議，中交城投將負責青浦老城廂區(qū)域的綜合開發(fā)，涵蓋住宅建設、商業(yè)配套完善、歷史風貌修復等多方面內(nèi)容。

現(xiàn)實壓力也同樣存在。

今年1月底，中交城投聯(lián)合青浦城更拿下青浦區(qū)QPC10007單元D4-01、D5a-01、J5-01、K2-04、K3-04地塊，成交總價177216萬元，平均樓板價約1.85萬/㎡。

隨著這些地塊未來陸續(xù)入市，板塊的潛在住宅供應將快速放大，而南廂觀寧府自身目前仍有超過100套房源待售，去化壓力不小。

對于肩負區(qū)域綜合開發(fā)任務的中交城投而言，顯然已經(jīng)準備打一場長期戰(zhàn)。從住宅、商業(yè)到歷史風貌修復，這是一場系統(tǒng)化的城市更新工程。

南廂觀寧府二批次選擇在此時上新產(chǎn)品力更強、價格更高的房源，也意味著項目正在試探市場對這一輪放量周期的承接力。

在一期網(wǎng)簽未完全兌現(xiàn)、庫存壓力漸顯的當下，二期能否保持首開時的關注度，將直接影響青浦老城廂未來的整體節(jié)奏。