上海3月二手房成交31215套，創(chuàng)了近五年新高，同比增長6%。3月28日那天，上海單日二手房成交1585套，2022年以來最猛的一天。北京也不差，1月北京二手房網(wǎng)簽15082套，2022年以來同期最高，連續(xù)三個月破1.4萬套。這數(shù)據(jù)擺出來，確實(shí)夠提氣的。

價格也有動靜。2026年2月，上海二手房價格環(huán)比漲了0.2%，結(jié)束了從2025年5月開始連跌9個月的局面。北京也是70城里僅有的兩個環(huán)比上漲城市之一。到了3月，上海二手房價格環(huán)比漲了0.08%，2023年6月以來頭一回漲。量漲了，價也漲了，看上去形勢一片大好。

但深圳3月（截至28日）二手房才成交4671套，同比跌了17%。同一個時間段，上海火爆，深圳卻還在往下掉。全國層面更扎心，3月100個重點(diǎn)城市新房成交面積同比跌了13%，一季度累計(jì)同比跌了22%。20城二手住宅3月成交14.8萬套，同比還跌了2.5%。

所以我們得把這件事看清楚。上海北京局部在漲，沒錯。但全國大盤子還在調(diào)整，這個基本面沒變。幾個一線城市的成績單，代替不了全國樓市的真實(shí)狀態(tài)。把局部當(dāng)整體，容易誤判。

再細(xì)看成交結(jié)構(gòu)，更有意思。北京3月300萬元以下二手房成交量，占了全市總量的66.3%。上海也類似，外環(huán)外總價300萬元以下房源成交占比明顯提升。買房的主力在買什么？低價房。大家不是追漲入場，是覺得價格跌到位了，趁便宜上車。

上海有中介直接講，最近幾個月市場把低價優(yōu)質(zhì)房源消耗了一大批，剩下的顯得價格高了。有些人感覺房價在漲，其實(shí)是便宜貨被挑走了，剩下的貴的還掛在那。這種＂漲＂，跟我們印象中樓市火爆時候那種漲，完全是兩碼事。

政策端確實(shí)在加碼。2026年2月25日，上海發(fā)了新一輪＂滬七條＂，非滬籍外環(huán)內(nèi)購房社保降到1年，公積金家庭首套最高貸240萬元。門檻降了，購買力釋放了，成交量立刻就上去了。央行也在發(fā)力，下調(diào)再貸款利率0.25個百分點(diǎn)到1.25%，商辦用房首付比例降到30%。

力度確實(shí)不小。但我們得注意一個關(guān)鍵詞。2026年房地產(chǎn)市場的定調(diào)是＂穩(wěn)市場、防風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型＂。核心在＂穩(wěn)＂字上。穩(wěn)的意思是托住別再跌太猛，不是要把房價推上去。這兩者差別很大，別搞混了。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟分析過，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入存量主導(dǎo)的新階段，這不是短期波動造成的，是發(fā)展到一定階段的必然結(jié)果。這話不太好聽，但很實(shí)在。我們得接受這個判斷。

基本面到底怎么樣？翻翻去年的成績單就知道了。2025年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資82788億元，同比跌了17.2%。新建商品房銷售面積88101萬平方米，跌了8.7%。銷售額83937億元，跌了12.6%。從2021年下半年算起，這一輪調(diào)整已經(jīng)超過四年半。

二手房價格較最高點(diǎn)回撤了約39%，新開工面積較高峰期下降了74%，回落到2004年的水平。這組數(shù)據(jù)是真的嚇人。跌了這么深，想一下子反彈回去，可能嗎？

我們再看看支撐樓市的兩根柱子：人口和城鎮(zhèn)化。2025年末全國常住人口140489萬人，出生人口792萬人，死亡人口1131萬人，自然增長率降到了負(fù)2.41‰。人口連續(xù)幾年負(fù)增長了。2025年末常住人口城鎮(zhèn)化率升到67.89%。這個數(shù)字二十年前想都不敢想，但放在今天，意味著高速城鎮(zhèn)化的窗口期快要關(guān)上了。

買房的人在變少，這個趨勢誰也攔不住。過去樓市能一路狂飆，靠的就是源源不斷的新市民進(jìn)城買房。現(xiàn)在這股力量在衰減，剛需的池子在縮小。

有人可能急了：那樓市到底什么時候能觸底？國際經(jīng)驗(yàn)告訴我們，房地產(chǎn)泡沫破裂后的修復(fù)是個漫長過程，主要指標(biāo)見底大概需要6年。從2021年算，到現(xiàn)在四年多。按這個節(jié)奏，真正的底部可能還得再磨一陣。

CF40的研究指出，這次一線城市二手房價格的階段性企穩(wěn)，屬于無政策刺激下的內(nèi)生性企穩(wěn)。這是好消息，說明市場自身有了一點(diǎn)修復(fù)能力。但離全面反轉(zhuǎn)，距離還遠(yuǎn)得很。

上海為什么表現(xiàn)突出？有個關(guān)鍵原因。上海二手房從2025年8月開始進(jìn)入去庫存通道，到2026年2月掛牌存量較高峰期減少了25.7%。掛牌少了，買的人多了一點(diǎn)點(diǎn)，供需關(guān)系改善了，價格自然就穩(wěn)住了。這是局部的供需再平衡，不是投資熱潮卷土重來。

而在北京西城區(qū)三里河有棟老樓，采用＂原拆原建＂方式改造，從拆除到原址建成只用了46天，54戶居民住上了更安全更宜居的房子。這個事情很小，但特別能說明問題——老百姓真正在乎的，是住得安心住得舒服。

住建部數(shù)據(jù)顯示，＂十四五＂期間全國累計(jì)改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)24萬多個、4000多萬戶，惠及1.1億居民。住建部還提出，到2030年房屋品質(zhì)提升工程要取得顯著進(jìn)展，保障性住房率先建成＂好房子＂。＂好房子＂這三個字，今年全國兩會上被反復(fù)提起。樓市的底層邏輯已經(jīng)換了。

中指研究院測算，中性情形下2026年全國新建商品房銷售面積還要跌6.2%，新開工面積跌8.6%，房地產(chǎn)投資跌11%。全行業(yè)還在收縮，這是客觀事實(shí)。國信證券也講得很明白，維持樓市底部判斷需要三個條件：小陽春不再以價換量、居民收入信心改善、政策足夠有力。這三條，眼下沒一條能打滿分。

分化會越來越嚴(yán)重。上海楊浦控江路、黃浦打浦橋、浦東塘橋這些板塊確實(shí)漲了。但車墩、海灣、洞涇、月浦這些遠(yuǎn)郊板塊呢？成交慘淡，持續(xù)陰跌。同一座城市里頭，冰火兩重天。核心地段有人搶，遠(yuǎn)郊沒人問，以后這種撕裂只會加劇。

面向2030年，中國房地產(chǎn)正在經(jīng)歷最深刻的一次蛻變，從追求規(guī)模的狂飆突進(jìn)，轉(zhuǎn)向追求品質(zhì)的L形筑底。這句話我們得記住。L形，不是V形。不會猛跌之后猛漲，而是跌完之后在底部橫很久。

房地產(chǎn)能重回黃金時代嗎？大概率不會了。城鎮(zhèn)化高速推進(jìn)的時代過了，人口持續(xù)增長的紅利沒了，居民杠桿率也上來了。過去那幾根支撐房價暴漲的柱子，一根接一根倒了。核心城市核心地段長期看還有價值，但全面普漲的年代，一去不復(fù)返了。能接受這個現(xiàn)實(shí)，才能做出理性的決定。