每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

九年磨一劍，說的是首農(nóng)食品集團(tuán)的地產(chǎn)故事。

最近，它旗下的北京御林灣，網(wǎng)簽成績出來了。

截至2026年4月8日，御林灣已簽約5套，成交均價(jià)6.3萬元/平米。另有132套，顯示已預(yù)訂。

兩個(gè)月前，它取得預(yù)售證，共計(jì)1563套住宅房源。

對(duì)北京朝陽奶西板塊，御林灣不僅帶來了巨量的新盤供應(yīng)，還是一個(gè)深水炸彈。

這個(gè)炸彈，威力來自于價(jià)格，很低的價(jià)格。

有兩個(gè)盤可以作參照物：

1、御林灣北面一路之隔，是金隅望京云尚，現(xiàn)房，在售價(jià)格為8.29萬元/平米，待售287套，戶型面積約為180-200-220㎡；

2、再往北隔了首開金茂望京樾、中建宸園后，望京國譽(yù)府在售價(jià)格為8.98萬元/平米，待售100套，戶型面積109-167平米。

反觀御林灣，售價(jià)只有它們的76折、70折，直降2萬元/平米。

“價(jià)格屠夫”，絕非浪得虛名。

在戶型配比上，這三個(gè)盤是存在競(jìng)品關(guān)系的。御林灣的南區(qū)為90/125/140/155平米戶型，西區(qū)為213/220平米戶型。

價(jià)格殺手亮劍了，望京國譽(yù)府、望京云尚怎么接招呢？

還有，中建宸園和首開金茂望京樾、東洲家園三個(gè)老盤，它們的老業(yè)主會(huì)作何感想呢？

奶西板塊，一場(chǎng)價(jià)格風(fēng)暴來了。

"公租房+商品房"組合

御林灣是一位有故事的同學(xué)。

它位于朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)來廣營北路東、西兩側(cè)，毗鄰京承高速，建設(shè)用地18.83萬平米，總建面78萬平米，地上建面48.95萬平米，規(guī)劃住戶4959戶，居住人口1.39萬人。

這是一個(gè)超級(jí)大社區(qū)，產(chǎn)品構(gòu)成很復(fù)雜，至少由四部分組成。

1、公租房A區(qū)，位于324地塊最北面，地上建面11.23萬平米，共計(jì)1636戶，6棟18F-28F高層樓，被稱之為“部委樓”。對(duì)北面一路之隔的金隅望京云尚有遮擋。

2、公租房B區(qū)，位于324地塊西面，地上建面14.89萬平米，共計(jì)1760戶，3棟26F-28F高層樓，被稱之為“人才房”。

這兩塊公租房，占地6.33萬平米，是在2022年4月通過國有土地使用權(quán)劃撥的形式，由北京東洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱：東洲地產(chǎn)）進(jìn)行申請(qǐng)開發(fā)。

3、南區(qū)324地塊，即御林灣的高層區(qū)，容積率2.2，規(guī)劃了12棟18F-25F高層住宅。

4、西區(qū)323地塊，即御林灣的洋房區(qū)，容積率1.3，規(guī)劃了3棟7F洋房。

這兩個(gè)商品房地塊，規(guī)劃建面21.25萬平米，在去年12月12日，對(duì)外立面進(jìn)行調(diào)規(guī)了，從原定的石材材質(zhì)，換成了“玻璃+鋁板”。

公開信息顯示，公租房A、B區(qū)，與御林灣南區(qū)之間，地上不設(shè)圍墻，是通過綠化帶隔離——約兩米寬，而地下則互不打通。

相比望京國譽(yù)府與望京云尚，御林灣的社區(qū)，沒有那么純粹。

“國資+民營資本”組合

御林灣的身世，也很神秘。

有關(guān)御林灣323、324地塊的拿地情況，有傳聞?wù)f發(fā)生在2017年，但花姐查了許久，也沒找到它們的土拍信息。

御林灣的開發(fā)商?hào)|洲地產(chǎn)，是京城本土國企和民營資本組合，法人代表和董事長為范學(xué)靈。

它成立于2012年，注冊(cè)資本3000萬元，由北京首農(nóng)食品集團(tuán)全資子公司，北京市東郊農(nóng)場(chǎng)和北京伯仲聯(lián)投資，分別持股51%和49%。

伯仲聯(lián)投資成立于2011年，注冊(cè)資本1000萬元，由張瑾、楊于武、趙錦明，分別持股75%、15%、10%。

大股東張瑾，投資了北京百子灣體育休閑俱樂部，和北京華唐正融礦業(yè)投資。

其中，華唐正融礦業(yè)還投資了懷化華唐投資、湖南華唐大成投、廣西蒙山都坡礦業(yè)。

二股東楊于武投資了北京鑫銀隆科技開發(fā)、北京潤土投資管理；三股東趙錦明則投資了北京恒達(dá)緯地建筑工程。

在北京地產(chǎn)圈，近幾年國企與民營資本合資搞地產(chǎn)開發(fā)，民營資本持股達(dá)到49%，是十分罕見的。

拿地九年，漫長的開發(fā)道路

不論東洲地產(chǎn)是怎么拿下御林灣之地，但有一個(gè)事實(shí)是：它的開發(fā)速度很慢。

御林灣曾在2021年4月17日公示過報(bào)規(guī)方案的調(diào)規(guī)圖，開發(fā)商在答復(fù)公眾的反饋意見時(shí)，也沒有透出太多有價(jià)值的信息。

在2025年1月3日，東洲地產(chǎn)在北京住建委官網(wǎng)上，發(fā)布了一則有關(guān)324等地塊，建設(shè)方案變更的說明。

這份材料顯示，整個(gè)項(xiàng)目分四期開發(fā)：

第一期：建面19.46萬平米，其中住宅5.3萬平米——全部是政策性住房，計(jì)劃建設(shè)時(shí)間為2024年3月10日-2026年10月29日；

第二期：建面19.37萬平米，其中住宅16.71萬平米——全部是政策性住房，計(jì)劃建設(shè)時(shí)間為2024年3月15日-2026年11月10日；

第三期：建面19.3萬平米，其中住宅16.19萬平米——商品房12.1萬平米、政策性住房4.1萬平米，計(jì)劃建設(shè)時(shí)間為2024年3月20日-2026年11月10日；

第三期：建面19.89萬平米，其中住宅9.16萬平米——全部是商品房，計(jì)劃建設(shè)時(shí)間為2024年3月25日-2026年11月25日。

這四期的開發(fā)進(jìn)度，花姐找到了蛛絲馬跡。

御林灣在報(bào)規(guī)方案過審之后，于2021年7月28日拿到18號(hào)規(guī)劃證，建設(shè)規(guī)模78萬平米。

到了2024年3月份，公租房A區(qū)和B區(qū)拿到了兩個(gè)施工許可證，工程規(guī)模約43萬平米。

從拿規(guī)劃證到施工證，拖了兩年零8個(gè)月。這表明，公租房開始施工了，但商品房并沒有動(dòng)工。

2024年10月15日，東洲地產(chǎn)拿到了42號(hào)規(guī)劃證，建設(shè)規(guī)模58萬平米，御林灣的住宅包含進(jìn)去了。

2025年12月9日，北京規(guī)自委朝陽分局將這張規(guī)劃證變更了。

原因是，南區(qū)的10#、13#、16#和18#住宅樓的剖面圖有誤，遂替換了這四棟樓的新圖紙。

2025年11月27日，東洲地產(chǎn)又拿到兩個(gè)施工許可證，工程規(guī)模34.6萬平米。

從拿規(guī)劃證到施工證，又過去了1年余。

現(xiàn)在，御林灣終于有了網(wǎng)簽，到了收獲的季節(jié)。