步入 “金三銀四” 傳統(tǒng)招聘旺季，住宅租賃市場需求也迎來升溫。恰逢全國兩會圓滿閉幕、“十五五”規(guī)劃編制工作啟動之際，中國長租公寓行業(yè)的未來發(fā)展方向正受到各界廣泛關注。在新五年規(guī)劃的開局之年，這一兼具民生屬性與資產(chǎn)價值的賽道，正迎來怎樣的投資機遇？

仲量聯(lián)行長期追蹤并深度研判中國長租公寓市場的發(fā)展脈絡與結(jié)構性變化。值此政策方向明晰、市場格局重塑的關鍵節(jié)點，我們希望通過分享前瞻性洞見，助力市場各方精準把握市場趨勢，識別結(jié)構性機會，在分化中錨定價值增長路徑。

市場現(xiàn)狀

京滬長租公寓規(guī)模與供給路徑分化

一線城市中，北京與上海的長租公寓市場均已形成較為成熟的發(fā)展基礎，但在需求結(jié)構、供應模式以及市場規(guī)模上呈現(xiàn)出一定差異。從存量規(guī)模來看，上海長租公寓市場體量在全國處于領先地位。截至2025年末，上海在營長租公寓項目達695個，共計約33萬套房源，平均租金約為113元/平方米/月，平均出租率為89%。相比之下，北京市場規(guī)模相對較小，在營長租公寓項目共243個，共計約11.6萬套房源，平均租金為121元/平方米/月，平均出租率達91%。

從空間分布來看，京滬兩地在營長租公寓項目均呈現(xiàn)向城市外圍集聚的特征。上海在營項目多集中于浦東、閔行、松江等外來人口聚集的區(qū)域。按環(huán)線分布，外環(huán)外存量套數(shù)占比約64%。而北京項目則以在朝陽、豐臺、大興等區(qū)域為主，五環(huán)外存量套數(shù)占比同樣超過六成。

在供應結(jié)構上，兩地則呈現(xiàn)不同路徑。上海近年來新增長租公寓項目多來自R4租賃住宅用地的新建開發(fā)，且新建項目房源數(shù)量已超過存量改造項目。與此同時，在以針對辦公樓、酒店或產(chǎn)業(yè)物業(yè)進行存量改造為主的基礎上，北京市場未來也將有更多集體用地用于長租公寓建設。

投資市場

資本加速布局，增值型項目受青睞

2025年，資本對長租公寓的關注度持續(xù)提升。其中，上海長租公寓投資市場延續(xù)較高活躍度，全年共錄得12宗長租公寓大宗交易，合計成交金額達82.4億元；相比之下，北京長租公寓投資市場交易規(guī)模相對有限，全年僅錄得3宗交易，合計成交金額約為31億元。

仲量聯(lián)行發(fā)現(xiàn)，外資投資者更傾向于選擇增值型投資機會——即通過資產(chǎn)改造、運營提升或租金增長實現(xiàn)價值提升。這一偏好的背后，是長租公寓在當前房地產(chǎn)資產(chǎn)類別中被普遍視為抗周期能力較強、現(xiàn)金流相對穩(wěn)定的投資標的。在辦公和零售物業(yè)面臨結(jié)構性調(diào)整的背景下，一些符合城市更新規(guī)劃的物業(yè)，通過改造轉(zhuǎn)型為租賃住房，不僅能夠提升資產(chǎn)利用效率，也為資產(chǎn)價值重塑提供了新的路徑。這類具備改造潛力的項目，也因此成為資本市場關注的重點。其中，保險公司入局收購增值型改造物業(yè)的趨勢已經(jīng)開始浮現(xiàn)，值得市場各方進一步關注。

未來展望

四大維度解構“十五五”增長空間

從政策、需求、供應及投資四個維度來看，仲量聯(lián)行認為，“十五五”期間的長租公寓市場仍具備較為明確的發(fā)展空間。

首先，在政策層面，《“十五五”規(guī)劃綱要》明確提出“健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，并強調(diào)‘規(guī)范發(fā)展住房租賃市場，培育市場化專業(yè)化租賃企業(yè)’，為行業(yè)提供了清晰的制度預期和政策支撐。此外，今年的《政府工作報告》也有“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等”、“優(yōu)化保障性住房供給”等提法。地方政府的表述則更為具體，如北京在2026年市政府工作報告重點任務清單中強調(diào)“鼓勵支持市場化長租公寓發(fā)展”。這意味著未來住房租賃體系將呈現(xiàn)“保障性租賃住房”與“市場化長租公寓”雙軌并行、協(xié)同發(fā)展的格局，兩者分別聚焦民生托底與品質(zhì)化、多元化居住需求，共同構成多層次住房供應體系的重要支柱。

其次，在需求結(jié)構方面，長租公寓的客群持續(xù)擴大。人口持續(xù)流入、人才落戶政策不斷優(yōu)化、以及年輕家庭租住觀念的轉(zhuǎn)變，正共同推動租賃市場穩(wěn)定發(fā)展。以上海為例，2021至2025年間年均落戶人才約7.4萬組，明顯高于2016至2020年期間約2.1萬組的水平。隨著落戶政策逐步放寬，高學歷、穩(wěn)定就業(yè)人群對品質(zhì)穩(wěn)定、配套完善的租賃住房需求將持續(xù)增長。青年白領仍將是長租公寓市場的主力客群，而應屆畢業(yè)生、自由職業(yè)者、在校師生、陪讀家庭等多元化群體的租賃需求也將日益凸顯。特別是在香港等市場已經(jīng)發(fā)展成熟的學生公寓等細分品類，也有望在內(nèi)地實現(xiàn)突破性發(fā)展。

第三，在供應端，上海未來新增的長租公寓項目仍將主要來自R4租賃住宅用地的新建開發(fā)，區(qū)域分布以浦東等外環(huán)外板塊為主，核心城區(qū)的供應依然相對稀缺。北京的新增供應則預計主要依托集體經(jīng)營性建設用地開發(fā)，項目仍將繼續(xù)集中在大興、通州等五環(huán)外區(qū)域。與此同時，隨著城市更新進程加快，存量物業(yè)改造有望獲得更多政策支持，這不僅為老舊和困境資產(chǎn)提供了轉(zhuǎn)型路徑，也為緩解核心城區(qū)租賃住房供給不足開辟了可行路徑。

自2022年國內(nèi)首支租賃住房REITs上市以來，目前共有8支保障性租賃住房REITs。其穩(wěn)健的業(yè)績表現(xiàn)和有序推進的擴募，為更大范圍的租賃住房市場構建“投融管退”閉環(huán)提供了寶貴經(jīng)驗。與此同時，多層次REITs生態(tài)正加速成型——以“建信住房租賃基金持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃”為代表的機構間類REITs產(chǎn)品，通過私募或定向方式為更多尚未達到公募標準的優(yōu)質(zhì)長租公寓項目提供退出與資本循環(huán)通道。隨著更多優(yōu)質(zhì)項目進入穩(wěn)定運營階段并持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流，長租公寓投資市場有望吸引更多機構投資者參與布局。

孫翎｜仲量聯(lián)行華東區(qū)投資及資本市場負責人

“當前，長租公寓市場正處于政策深化、需求擴容與資本重構的關鍵交匯點。在強有力的政策支持下和日益多元化的租賃需求推動下，保險公司以及各類金融機構正加速布局這一賽道。對投資者而言，聚焦核心地段、把握政策窗口、精選運營伙伴，是在這一輪市場發(fā)展中勝出的關鍵。”