現(xiàn)在銀行應(yīng)該很難過，因為提前還款依舊在持續(xù)，居民的房貸貸款余額依舊在下降。國有大銀行最新的2025年年報里面，個人住房貸款余額繼續(xù)下降，更關(guān)鍵的是下降的幅度一年比一年大。2023年是少了5000多億，2024年減少了6000多億，到了2025年，全年直接減少了超過7100億，那創(chuàng)下了這三年來的一個最大降幅。整個趨勢是在不斷下降的，沒有絲毫放緩的一個意思。那為什么房貸會越來越不好呢？其實原因很直白。

首先就是提前還款的人還是太多。那現(xiàn)在存量房的房貸利率平均是在3.1%，那這個水平在當(dāng)下的存款和投資環(huán)境里面依然不算低，很多人算完賬感覺提前還款比把錢放在銀行更劃算。再加上2025年LPR只下調(diào)了10個基點，遠(yuǎn)沒有達(dá)到大家的預(yù)期，導(dǎo)致提前還款的意愿繼續(xù)存在。

其次就是新房市場還是賣不動。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2025年全國新建商品房銷售面積為8.8億平方米，同比下降8.7%，銷售額為8.39萬億元，同比下降12.6%。那其中住宅的銷售額降幅更是達(dá)到了13%。新房成交量上不去，新增房貸自然就少，根本補不上提前還款留下的這個窟窿。

還有就是大家現(xiàn)在徹底不敢加杠桿了。那就算政策把首付比例下調(diào)到了15%，比原來的30%砍了一半，普通人還是不敢多借錢，反而都是想著多付一部分首付，少一部分貸款，主動把這個壓力降到最低。從現(xiàn)在二手房的成交量多以低總價房源為主就能夠體現(xiàn)出來，所以低首付政策看著很寬松，其實根本拉不動新增貸款。

可能會有人說了，那現(xiàn)在二手房的成交量不是很高嗎？怎么房貸還是起不來呢？道理其實也特別簡單，因為二手房市場它是一個存量房市場，一進(jìn)一出的一個循環(huán)。賣房的業(yè)主首先要把自己貸款的情況給結(jié)清，買房的人再辦理新的按揭，那兩邊一抵消，銀行的這個房貸余額基本沒什么增量，只是存量在轉(zhuǎn)移，增速自然不快了。

那以上現(xiàn)象其實就是在說明一件事情，就是大家花錢的預(yù)期變?nèi)趿?。居民已?jīng)從過去的敢借錢、敢透支，變成現(xiàn)在的能不貸就不貸，能還清就還清。并且這種降杠桿不僅僅是只針對買房這件事情，而是多方面的。

那央行的數(shù)據(jù)顯示，截至2025年末，全國信用卡和借貸合一卡的數(shù)量已經(jīng)降到了6.96億張。那相比2022年的歷史峰值，三年時間減少了1.11億張。大家連小額消費貸都在收縮，更別說房貸這種大額長期負(fù)債了。敢花錢的心態(tài)明顯減弱，不敢花錢的心態(tài)是非常明顯的。

不僅僅是居民，其實開發(fā)商也是這樣，同樣很謹(jǐn)慎。中指研究院的2026年一季度數(shù)據(jù)顯示，全國300城住宅用地成交面積同比下降了25.9%，土地出讓金同比下降45.7%，拿地金額和面積雙雙下滑，房企只敢盯著核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊，整體投資意愿完全沒有回暖。

雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)市場確實能夠看到一些修復(fù)的信號，那特別是二手房的成交量在不斷的走高，新房銷量降幅也在收窄，政策也在不斷的發(fā)力，但是想要真正的走出底部依舊需要時間，畢竟預(yù)期的扭轉(zhuǎn)從來不是一朝一夕的事情。

當(dāng)居民在主動降杠桿，開發(fā)商在謹(jǐn)慎拿地，整個市場都在求穩(wěn)的時候，房貸數(shù)據(jù)的持續(xù)下降其實就是當(dāng)下樓市最真實的一個寫照，而不是說某一個月的成交量上漲了，就可以喊出樓市回暖的口號，更多的還是需要持續(xù)性的觀察和理性。