爛尾樓之王是誰(shuí)呢？湖南長(zhǎng)沙！

我們一說(shuō)起長(zhǎng)沙會(huì)有很多標(biāo)簽，娛樂(lè)之都，網(wǎng)紅之城。以前有《天天向上》、《快本》，這幾年呢又出來(lái)了茶顏悅色、文和友等一系列新品牌。作為六屆入選“中國(guó)最幸福城市”的常客，誰(shuí)也沒(méi)想到，昔日的幸福長(zhǎng)沙今天會(huì)淪為“爛尾之都”。在2021年統(tǒng)計(jì)的24個(gè)保交樓重點(diǎn)城市當(dāng)中長(zhǎng)沙排在第一名。啥概念呢？就是每賣(mài)五套房就有一套是爛尾的。

那為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況呢？老方法，我們還是首先從宏觀因素去做一個(gè)分析切入。先說(shuō)人口，一個(gè)城市它的常住人口增長(zhǎng)可以分為兩個(gè)部分。一個(gè)就是自然增長(zhǎng)，也就是生育，另外一個(gè)叫機(jī)械增長(zhǎng)，也就是流入。

從2010年到2020年這10年，湖南的自然增長(zhǎng)是多少呢？420萬(wàn)，還是挺能生的。但同時(shí)它的機(jī)械增長(zhǎng)則是負(fù)的348萬(wàn)。也就是說(shuō)，在2010年到2020年這10年期間，湖南有348萬(wàn)的人口外流。什么概念呢？比湖北、河南、廣西三省加起來(lái)的流失都要多，都快趕上吉林了。生了420萬(wàn)，跑了348萬(wàn)，一增一減就剩下74萬(wàn)。也就是說(shuō)2010年到2020年這十年，湖南省每年凈增人口只有區(qū)區(qū)的7.4萬(wàn)。

那跑了的這些人都去哪兒了呢？廣東。800萬(wàn)在外省討生活的湖南人有500萬(wàn)去了廣東。咱就說(shuō)面對(duì)廣東的超級(jí)人口虹吸，自己又作為一個(gè)農(nóng)業(yè)大省，在土地財(cái)政的時(shí)代下，應(yīng)該如何保證本省的一個(gè)發(fā)展呢？湖南給出的辦法是走低房?jī)r(jià)模式。有多低呢？

作為一個(gè)擁有1100萬(wàn)人口，GDP產(chǎn)值超1.5萬(wàn)億的特大城市，長(zhǎng)沙的二手房均價(jià)呢，只有7500到8500左右。因?yàn)楹舷氲煤苊靼装。疫@輩子就是廣東后花園的命，跑不了了。那既然如此，我給你廣東送勞動(dòng)力，你廣東能還給我消費(fèi)力。每年國(guó)慶，廣東人出游目的地的前十大城市百分之百都會(huì)有一個(gè)長(zhǎng)沙。

你別管人家是怎么做到的，但從結(jié)果上來(lái)看的話，這確實(shí)極大地推動(dòng)了長(zhǎng)沙的旅游業(yè)。再加上一系列新興消費(fèi)品牌的出現(xiàn)，就迅速地把長(zhǎng)沙推向了全國(guó)新消費(fèi)的中心。在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，無(wú)數(shù)的年輕人呢，又被長(zhǎng)沙的低房?jī)r(jià)所吸引，這里丈母娘的壓力呢，小一些，紛紛上車(chē)。

加上沒(méi)有巨額月供的束縛，又極大地釋放了長(zhǎng)沙的社會(huì)消費(fèi)能力。正是這種戰(zhàn)略選擇，無(wú)意間奠定了長(zhǎng)沙新消費(fèi)之都的基石，也造就了堪比杭州的網(wǎng)紅之城。

但是這一切都是有代價(jià)的。既然長(zhǎng)沙選擇了薄利多銷，那自然就要瘋狂蓋樓了。在過(guò)去10年，長(zhǎng)沙的竣工住宅面積呢，全國(guó)排第三。這么說(shuō)太抽象了，其實(shí)就是相當(dāng)于給每一個(gè)長(zhǎng)沙人蓋了一平米。

而這帶來(lái)的結(jié)果就是庫(kù)存量巨大，房子太多了。如果是在以前的話，你賣(mài)不動(dòng)就慢慢賣(mài)嘛，對(duì)吧，不是啥大問(wèn)題。但三道紅線出來(lái)之后呢，就不一樣了。之前長(zhǎng)沙為了貫徹低房?jī)r(jià)戰(zhàn)略，對(duì)地價(jià)、房?jī)r(jià)甚至是裝修標(biāo)準(zhǔn)都做了嚴(yán)格的限制。開(kāi)發(fā)商要想賺錢(qián)就只能做高周轉(zhuǎn)不停地拿地蓋樓賣(mài)地，再拿地，再蓋樓，再賣(mài)地，慢一步資金鏈就會(huì)斷裂。

但是三道紅線出來(lái)以后，整個(gè)房地產(chǎn)都啞火了。而長(zhǎng)沙又是全國(guó)調(diào)控最嚴(yán)的地方，連望江的豪宅價(jià)格也不過(guò)才2萬(wàn)。利潤(rùn)本就不高，加上面對(duì)地產(chǎn)紅線，老板們?yōu)榱嘶鼗\資金就只有兩個(gè)選擇，要么停工，要么就是壓縮成本。結(jié)果就是開(kāi)發(fā)商呢，集體開(kāi)啟了比爛大賽，把長(zhǎng)沙推到了爛尾樓之王的位置。

但是沒(méi)辦法，歷史做選擇就是這樣，不論對(duì)錯(cuò)都是利在先行。雖然貫徹低房?jī)r(jià)呢，奠定了長(zhǎng)沙新消費(fèi)之都的基石，但是當(dāng)潮水退去，人們才發(fā)現(xiàn)，那些不管是排隊(duì)要排到天亮的某奶茶，還是日接待量?jī)扇f(wàn)四的文和友，他們對(duì)長(zhǎng)沙本土經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)呢，效果實(shí)在不怎么樣。身處在這些崗位上的員工他們每個(gè)月到手也不過(guò)是3000塊錢(qián)左右。

而長(zhǎng)沙其實(shí)真正應(yīng)該發(fā)力的是它的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，而不是生活性服務(wù)業(yè)。二者的區(qū)別是啥呢？前者比如就是軟件開(kāi)發(fā)這些，后者呢則是餐飲零售。其實(shí)以前長(zhǎng)沙的軟件行業(yè)是有機(jī)會(huì)在江湖上插旗立棍兒的。畢竟當(dāng)時(shí)的智創(chuàng)園好歹也是全國(guó)第三，鼎盛為國(guó)。但可惜的是，受廣東虹吸的影響，人才庫(kù)一直頂不上來(lái)，慢慢的到后來(lái)呢，也就沒(méi)落了，這才轉(zhuǎn)而去梭哈餐飲零售這種生活型的服務(wù)。

作為一座不靠江也不靠海，還總被挖人的普通地級(jí)市，要發(fā)展旅游業(yè)，它既沒(méi)有春城的冰雪魅力，又沒(méi)有陜西的文化遺產(chǎn)?？v有2400多年的建城歷史，可百分之八十四的地標(biāo)建筑在文夕大火中毀于一旦了。作為在二戰(zhàn)當(dāng)中跟廣島、長(zhǎng)崎、斯大林格勒并列的四大最傷城市，長(zhǎng)沙一手破牌能取得今天這個(gè)成績(jī)，14億國(guó)人4億來(lái)長(zhǎng)沙，已經(jīng)相當(dāng)不容易了，還要啥自行車(chē)啊。

但是大家也不要以為梭哈餐飲業(yè)是長(zhǎng)沙的無(wú)奈之舉，這一步絕對(duì)是有高人指點(diǎn)啊。如果沒(méi)有新消費(fèi)之都的這塊基石，兩年一屆的中非經(jīng)貿(mào)論壇呢，也不會(huì)永久落戶在長(zhǎng)沙。大家可千萬(wàn)不要小看這個(gè)論壇，作為國(guó)際性的開(kāi)放平臺(tái)，長(zhǎng)沙能在17個(gè)省的角逐當(dāng)中脫穎而出，既有其自身作為農(nóng)業(yè)大省的優(yōu)勢(shì)，也有這么多年在快消品牌方面運(yùn)作的成熟經(jīng)驗(yàn)。

更重要的是，中非經(jīng)貿(mào)論壇它實(shí)行的是不用貨幣的以物易物。這個(gè)頂層設(shè)計(jì)相當(dāng)重要，要過(guò)去我們依賴以物易物呢，是因?yàn)橥鈪R不足啊?，F(xiàn)在呢，雖然我們的外匯儲(chǔ)備已經(jīng)是世界第一了，想買(mǎi)啥買(mǎi)啥。但是受貿(mào)易保護(hù)主義的影響，中國(guó)的出口環(huán)境呢，一直在受壓。

在這樣的大背景下和非洲對(duì)口，長(zhǎng)沙就可以依托于自己的農(nóng)業(yè)優(yōu)勢(shì)，在節(jié)省外匯支出的前提下，獲得大量的非洲經(jīng)濟(jì)作物啊，像咖啡啊，可可啊，腰果這些。然后再通過(guò)本土成熟的品牌孵化經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步夯實(shí)自己作為新消費(fèi)之都的地位。

在此之上，再配以低房?jī)r(jià)政策對(duì)年輕人的吸引，隨著大量的年輕人的涌入，在未來(lái)呢，長(zhǎng)沙也許就會(huì)進(jìn)階為新文化之都，與西安的古文化呢遙相呼應(yīng)，形成一南一北的兩大文化中心的格局。