當(dāng)前時點(diǎn)的樓市，正在經(jīng)歷著前所未有的大變化。

不過，若是放眼全球房地產(chǎn)市場的發(fā)展路徑，未來的走勢其實(shí)是有跡可循的。

那么，樓市進(jìn)入后調(diào)整周期，究竟會是怎樣的走勢。

一般來說，樓市進(jìn)入下行周期調(diào)整剛開始階段都會出現(xiàn)一陣子的急跌，這個急跌的幅度基本上都會超過30%以上，有些會是50%以上。

之后會隨著樓市支持措施的不斷出臺以及市場情緒恢復(fù)平靜、趨于理性，市場會出現(xiàn)一定幅度的反彈，然后會在一個平臺上震蕩運(yùn)行，直至能夠改變市場運(yùn)行趨勢的因素出現(xiàn)。

我們的樓市現(xiàn)在處于的階段，大概就是開始要進(jìn)入一個平臺震蕩期了，也就是上文提到的“后調(diào)整周期”階段。

后調(diào)整周期階段，會有什么特征？

樓市一般都會受到經(jīng)濟(jì)增長放緩、人口下滑、住房供應(yīng)過剩等因素的影響。所以在這個階段，房價很難出現(xiàn)普遍性的上漲；但由于剛過了普跌的階段，政策支持依然存在，市場也會自發(fā)調(diào)節(jié)，所以這個階段也不會出現(xiàn)普遍性下跌的局面。

但市場走勢終究是會受供求關(guān)系影響的，這就決定著那些依然存在結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求的城市，其樓市有望率先止跌回漲，房價甚至有可能會繼續(xù)創(chuàng)出新高。這一發(fā)展特征在一些國家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史上被證實(shí)過了。

這就是在后調(diào)整周期里，樓市存在的結(jié)構(gòu)性行情。那這種結(jié)構(gòu)性行情究竟會如何演變？

說到底，就是房地產(chǎn)市場的走勢會因城市而異，也就是會走出一種分化行情，大城市的房價也有望率先漲起來。人口增長下滑對整體樓市肯定是存在不利影響的。但是這個對大城市樓市的影響會因?yàn)榇蟪鞘袑θ丝诘奈侥芰Χ鴾p弱。

我之前也分析過，大城市具有良好的經(jīng)濟(jì)條件、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、配套設(shè)施等等，能為年輕人提供更多的發(fā)展機(jī)會和更好的生活條件，天然就會吸引人口的流入。所以在未來相當(dāng)長一段時間內(nèi)，大城市人口依然會保持流入和高密度的人口狀態(tài)，這就會帶來大量的住房需求，對住房市場構(gòu)成堅實(shí)的支撐。這類城市的樓市即便是經(jīng)歷了下跌調(diào)整，也會率止跌回漲。今年一季度，一線城市和部分二線城市的樓市走出的“小陽春”行情就能一定程度說明問題。

相反，大多數(shù)中小城市就不一樣了，它們正是大城市人口流入的來源，也就是說大多數(shù)中小城市會繼續(xù)面臨著人口凈流出的局面。這就會對其樓市發(fā)展造成不利的影響，未來的住房需求會減少，樓市發(fā)展缺乏必要的需求支撐，市場繼續(xù)下探或是震蕩或?qū)⒊蔀槌B(tài)。