來源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者 · 強(qiáng)曉群

圖片來源 · 項(xiàng)目官方

商業(yè)調(diào)改，是項(xiàng)目生命力的持續(xù)煥新，也是行業(yè)趨勢最直觀的晴雨表。從高端標(biāo)桿的能級升級，到區(qū)域商業(yè)的體驗(yàn)重構(gòu)，再到品牌拓店與收縮的動態(tài)博弈，每一次品牌更迭、每一輪業(yè)態(tài)優(yōu)化，都在重塑城市商業(yè)的競爭力與消費(fèi)吸引力。

贏商網(wǎng)聚焦重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目品牌調(diào)改動作，拆解標(biāo)桿項(xiàng)目煥新策略，提煉行業(yè)共性趨勢。從本次監(jiān)測的樣本數(shù)據(jù)來看，2026年一季度西安商業(yè)市場整體呈現(xiàn)“擴(kuò)勢大于收勢” 的積極基調(diào)，新開門店數(shù)量顯著高于關(guān)店數(shù)量，行業(yè)整體處于主動調(diào)整、擴(kuò)容升級的周期。

從細(xì)分品類看，餐飲賽道是擴(kuò)店主力：飲品、中式簡（快）餐、烘焙甜品分列開店榜前三，印證了高頻剛需消費(fèi)的市場韌性，也成為項(xiàng)目引流的核心抓手。值得注意的是，餐飲同時(shí)也出現(xiàn)在關(guān)店榜前列，可見賽道熱度之下，同質(zhì)化品牌的淘汰正在加速。

與此同時(shí)，女裝呈現(xiàn)明顯的“結(jié)構(gòu)性調(diào)整”特征：既有新增供給，也有品牌離場，反映出消費(fèi)升級下傳統(tǒng)服飾品類正在經(jīng)歷新一輪洗牌。而美妝護(hù)理的關(guān)店占比偏高，則傳遞出純線下美妝零售面臨的競爭壓力，行業(yè)正從單一銷售向 “體驗(yàn)+服務(wù)” 模式轉(zhuǎn)型。

此外，潮流數(shù)碼的穩(wěn)定拓店，也凸顯出年輕消費(fèi)群體對科技、潮玩類體驗(yàn)業(yè)態(tài)的偏好提升，成為新的增長亮點(diǎn)。

聚焦商場端來看，中高檔商業(yè)項(xiàng)目呈現(xiàn)出明顯的“提檔升級”與“策略性收縮”并存的態(tài)勢；而多數(shù)區(qū)域型購物中心則表現(xiàn)出“穩(wěn)基本盤、補(bǔ)熱門品類”的共性邏輯。

說明： 1、本次監(jiān)測樣本為西安27家重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目，品牌開關(guān)店數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)周期為2026年2月3日—2026年3月14日。 2、文中 “新開品牌” 包含處于圍擋裝修階段的品牌信息，數(shù)據(jù)基于公開渠道及現(xiàn)場市調(diào)整理，可能存在遺漏或更新不及時(shí)的情況，僅供行業(yè)參考。 3、如有補(bǔ)充或更正，歡迎留言交流。

01.

重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目品牌變化解析

本季度西安頭部商業(yè)項(xiàng)目調(diào)改動作清晰、策略明確，三大標(biāo)桿項(xiàng)目基于自身定位，分別在頂奢提純、精品提質(zhì)、流量強(qiáng)化上持續(xù)發(fā)力，通過低效品牌出清與優(yōu)質(zhì)品牌引入，不斷夯實(shí)核心競爭力。

西安SKP：

頂奢提純 + 生活方式升級，構(gòu)筑高端商業(yè)絕對壁壘

作為西安頂級奢侈品百貨，SKP本季調(diào)改動作集中在一樓重奢腕表與珠寶的優(yōu)化、五樓至二樓生活方式與運(yùn)動品類的升級，呈現(xiàn)出“奢侈品樓層做精、運(yùn)動戶外樓層做專、生活家居樓層做貴”的清晰思路。此外，項(xiàng)目男館三樓目前正處于圍擋升級階段，后續(xù)品牌煥新仍將持續(xù)落地。

• 1F高奢區(qū)：新增GRAFF、LOEWE、VERTU三大重奢品牌，持續(xù)強(qiáng)化高奢珠寶與重奢品牌的稀缺性，鞏固高凈值客群壁壘。

• 2F-4F樓精品零售區(qū)：引入奧德臣、SAMSONITE、YONEX、STONE ISLAND等高端男裝、功能運(yùn)動、箱包配飾品牌，優(yōu)化輕奢與精品零售結(jié)構(gòu)。

• 5F家居生活板塊：新增ROYALCOVER、DERUCCI HOME、UGG、TESTONI、海菲秀，同步關(guān)閉慕思、ROGEI VIVIER、SWISSFLEX等同質(zhì)化家居品牌，聚焦高端睡眠、家居護(hù)理、定制男鞋，打造“一站式高端生活解決方案”。

GRAFF｜西安SKP

整體來看，西安SKP本輪調(diào)整核心邏輯為“去雜提純、高奢+生活方式雙輪驅(qū)動”，通過淘汰坪效較低、定位模糊的品牌，加碼頂奢與高端體驗(yàn)業(yè)態(tài)，進(jìn)一步拉開與其他商業(yè)體的定位差距。

西安萬象城：

精品擴(kuò)容 + 業(yè)態(tài)提質(zhì)，高端商業(yè)定位持續(xù)夯實(shí)

西安萬象城本季調(diào)整動作頻繁，呈現(xiàn)出“奢侈品穩(wěn)場、運(yùn)動潮流擴(kuò)容、設(shè)計(jì)師品牌搶眼”的三線并進(jìn)格局。

• 1F：新開FERRAGAMO、HECHTER PARIS、ZHUCHONGYUN、BEBE、BIRKENSTOCK、泡泡瑪特、THEORY、BARBOUR、APM MONACO、WEY 魏牌新能源、CHARLIE LUCIANO、昂跑等品牌；關(guān)閉JIMMY CHOO、梵幾、ANTA SNEAKERVERSE、樂道汽車等品牌。

  本季度最核心調(diào)整為國際精品、高端男裝、設(shè)計(jì)師品牌、功能運(yùn)動集中進(jìn)場，形成強(qiáng)高端氛圍；同步關(guān)閉部分汽車展廳、小眾家居與運(yùn)動支線，1樓純度顯著提升。

• 2F：新開SKYPEOPLE、蕓山季、JOTT、MLB、MANNER COFFEE，關(guān)閉艾美鹿、菲尼莎、U3美甲、LES NEREIDES，以此強(qiáng)化輕商務(wù)、潮流運(yùn)動、高人氣正餐、精品咖啡，淘汰配飾、美甲等坪效偏低的小業(yè)態(tài)，讓2樓服飾主力更聚焦、餐飲引流更強(qiáng)勁。

• 4F：新開樹夏?生榨鮮果茶、長安亭院、榮豫，關(guān)閉bopompfo、新拾玖?新京菜，持續(xù)優(yōu)化正餐矩陣，保留地域特色與高口碑品牌，關(guān)閉同質(zhì)化創(chuàng)意中餐。

泡泡瑪特丨西安萬象城

可以發(fā)現(xiàn)，西安萬象城本輪調(diào)整以品牌升級、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、低效出清為核心，通過強(qiáng)化國際精品、運(yùn)動潮流與設(shè)計(jì)師品牌陣容，優(yōu)化餐飲與零售結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步拉開與區(qū)域購物中心的檔次差距，向成熟高端購物中心穩(wěn)步邁進(jìn)。

西安賽格國際購物中心：

運(yùn)動矩陣成型、餐飲地域化升級、親子科技化提速

賽格本季開關(guān)店數(shù)量均處高位，本季調(diào)改呈現(xiàn)出運(yùn)動品牌多店布局、奢侈品牌謹(jǐn)慎下沉、智能教育硬件集中進(jìn)駐三大特征。

• 運(yùn)動品牌“多店化”：NIKE在負(fù)一樓連開兩店，與原有多樓層門店形成“矩陣式覆蓋”；FILA關(guān)閉負(fù)一樓標(biāo)準(zhǔn)店，轉(zhuǎn)而在五樓開出FILA SPACE概念店，實(shí)現(xiàn)品牌升級；Champion則在負(fù)二樓新開。這種“同品牌多店”策略，旨在攔截不同動線客群，最大化單品牌銷售份額。

• 餐飲“地域化”換血：新開金掌勺（東北菜）、嗆頭家（云南菜）、Day By Day（創(chuàng)意韓料）、陜食集（美食廣場）等，關(guān)停一坐一忘、喜尚鮮、古早萬丹等品牌。消費(fèi)者口味從“打卡”回歸“復(fù)購”，地域特色與高性價(jià)比成為餐飲調(diào)整的主線。

• 智能教育硬件集中進(jìn)駐：二樓、三樓新開作業(yè)幫、小猿學(xué)習(xí)機(jī)、希沃學(xué)習(xí)機(jī)，取代部分傳統(tǒng)女裝與配飾，反映出家庭客群對“科技+教育”品類的強(qiáng)勁需求，該品類正成為親子樓層的新增長點(diǎn)。

趁熱集合丨賽格國際購物中心

綜合而言，賽格本輪調(diào)整以流量最大化、品類場景化、家庭需求優(yōu)先為核心方向，通過運(yùn)動品牌多店攔截、餐飲本土化提質(zhì)、智能教育硬件集中落地，進(jìn)一步鞏固全客層優(yōu)勢，持續(xù)強(qiáng)化城市流量標(biāo)桿的核心競爭力。

02.

全市場共性趨勢：

哪些品牌在“狂奔”，哪些在“撤退”？

結(jié)合本輪西安商業(yè)項(xiàng)目的品牌調(diào)改動作可以發(fā)現(xiàn)，市場已進(jìn)入強(qiáng)分化、快迭代的新階段：一邊是高客流、高復(fù)購、強(qiáng)體驗(yàn)的品類持續(xù)擴(kuò)張，成為項(xiàng)目招商的核心方向；另一邊是同質(zhì)化、低剛需、依賴流量的品類加速收縮，被快速汰換。一進(jìn)一退之間，清晰勾勒出當(dāng)下實(shí)體商業(yè)的真實(shí)生存邏輯與行業(yè)風(fēng)向。

拓店主力軍：

運(yùn)動戶外、新茶飲、智能數(shù)碼、地方特色餐飲

從品牌布局動作來看，具備高頻剛需、強(qiáng)體驗(yàn)感、高復(fù)購屬性的品類，在本輪市場調(diào)整中表現(xiàn)最為積極，無論是頭部項(xiàng)目還是區(qū)域項(xiàng)目，均將其作為調(diào)改核心方向，具體呈現(xiàn)出四大清晰特征。

• 運(yùn)動戶外：李寧、安踏、adidas、Under Armour等繼續(xù)在區(qū)域型項(xiàng)目加密，Salomon、On、KOLON SPORT等高端戶外品牌也開始下沉至優(yōu)質(zhì)區(qū)域項(xiàng)目。

• 新茶飲與咖啡：爺爺不泡茶、李若桃、樹夏、樂樂茶、Manner coffee等品牌在多個(gè)項(xiàng)目新開，顯示出“高性價(jià)比+強(qiáng)產(chǎn)品力”仍是擴(kuò)張核心邏輯；庫迪咖啡、檸季等平價(jià)品牌也在快速鋪開。

• 智能數(shù)碼：華為、OPPO、VIVO、聯(lián)想、影石insta360等品牌在多個(gè)項(xiàng)目落位，數(shù)碼生活館正成為購物中心新的“客流發(fā)動機(jī)”。

• 地方特色餐飲：濱壽司、鄉(xiāng)村基、魏家涼皮、大米先生等兼具標(biāo)準(zhǔn)化與地域特色的品牌，成為區(qū)域項(xiàng)目餐飲調(diào)整的首選。

收縮/關(guān)店集中區(qū)：

傳統(tǒng)女裝、中檔配飾、部分烘焙甜品

與拓店賽道形成鮮明對比，同質(zhì)化嚴(yán)重、復(fù)購偏弱、依賴流量熱度的品類在本輪調(diào)整中明顯承壓，成為項(xiàng)目汰換的主要對象，行業(yè)洗牌進(jìn)一步加劇。

• 傳統(tǒng)女裝與鞋類：ONLY、衣戀、歐珂、Charles&Keith等品牌在多個(gè)項(xiàng)目關(guān)店，反映出年輕客群對“快時(shí)尚化女裝”的審美疲勞。

• 中檔配飾與鐘表：阿好坊、CASIO、swatch、RE調(diào)香室等品牌調(diào)整明顯，說明非必需消費(fèi)品類在當(dāng)下消費(fèi)趨于理性的大環(huán)境下承壓。

• 網(wǎng)紅烘焙與甜品：西樹泡芙、KUMO KUMO、RAPL、BUTTERFUL CREAMOROUS等品牌出現(xiàn)集中關(guān)店，顯示“排隊(duì)經(jīng)濟(jì)”退潮后，缺乏復(fù)購支撐的品牌難以持續(xù)。

整體來看，西安商業(yè)市場正以一場場精準(zhǔn)的品牌迭代，勾勒出全新的競爭格局與發(fā)展邏輯：

■高端賽道，以質(zhì)取勝：SKP、萬象城、賽格雖定位各異，但都在主動淘汰低效品牌，加速引入更具話題性與差異化調(diào)性的新勢力。未來，中高檔商業(yè)的競爭，將徹底告別 “拼品牌數(shù)量” 的粗放模式，轉(zhuǎn)向以 “品牌質(zhì)量與組合邏輯” 為核心的精細(xì)化較量。

■大眾市場，聚焦剛需：區(qū)域型項(xiàng)目早已跳出 “大而全” 的思維定式，圍繞運(yùn)動、餐飲、數(shù)碼、親子四大高頻剛需賽道做深度打磨。其中，餐飲更是成為調(diào)改最活躍的領(lǐng)域，“地方特色 + 高性價(jià)比” 的組合，成為撬動客流的不二法門。

■迭代加速，流量為王：從品牌生命周期來看，部分門店在半年內(nèi)便完成一輪更迭，背后是購物中心對 “養(yǎng)商期” 容忍度的持續(xù)降低，也印證了 “流量即正義” 的市場邏輯正不斷強(qiáng)化。

■親子賽道，科技破局：傳統(tǒng)童裝、玩具店持續(xù)收縮，學(xué)習(xí)機(jī)、編程教育、智能硬件等“科技 + 親子” 融合業(yè)態(tài)快速崛起，為這一賽道注入全新變量。

這一系列變化，既是消費(fèi)需求升級的直接映射，也為西安商業(yè)的未來發(fā)展指明了方向 —— 唯有以用戶為核心、以品質(zhì)為抓手、以差異化為競爭力，方能在激烈的市場中站穩(wěn)腳跟。