你最近下樓遛彎，有沒有在小區(qū)門口撞見奇怪的通知？不是停水停電提醒，居然是物業(yè)要撤場的公告。別以為這只是偏遠小城的個別現(xiàn)象，2025年單7月就有50個小區(qū)同時丟了物業(yè)。就連碧桂園服務、中海物業(yè)這種上市頭部企業(yè)，都在大批量甩賣虧損項目，這事背后的問題真不小。

很長一段時間里，物業(yè)都是房地產(chǎn)行業(yè)公認的現(xiàn)金奶牛，屬于穩(wěn)賺不賠的好買賣。那時候各家公司拼了命搶規(guī)模，開發(fā)商硬塞過來的虧損項目都照單全收。所有人都認準一個理，只要管的小區(qū)夠多，盤子撐起來，錢和估值自然都會跟著漲。

2025年開始風向徹底轉(zhuǎn)了，現(xiàn)在所有物業(yè)公司都拿起計算器算細賬。不賺錢的項目，哪怕之前已經(jīng)投了不少成本，說丟就毫不猶豫甩掉。原來的“規(guī)模至上”直接換成了“盈利優(yōu)先”，這場集體收縮其實是行業(yè)自己開始醒過來了。

撤場的勢頭還在越變越猛，2025年下半年的撤場案例比上半年多出去不少。第三第四季度加起來，撤場項目占了全年的七成以上。蘇州、重慶、武漢、成都這些新一線城市，更是成了這場撤場潮的重災區(qū)。

商人不會做賠本的買賣，物業(yè)主動跑路說穿了理由很現(xiàn)實，就是賺不到錢，甚至虧得底朝天。物業(yè)這行的開支結(jié)構(gòu)特別固定，絕大部分錢都砸在了人力上。保潔、保安、維修師傅的工資，加起來要占到物業(yè)總支出的六七成。

這些年最低工資標準一直在漲，社保監(jiān)管也越來越嚴，物業(yè)的人力成本一年比一年高。但和不斷上漲的成本對應的，是很多小區(qū)的物業(yè)費已經(jīng)十幾年沒調(diào)過一次。收入沒漲成本瘋漲，本來就不多的盈利空間被越擠越小。

更要命的是，物業(yè)費還收不上來，這才是壓垮很多物業(yè)公司的最后一根稻草。2025年全國500強物業(yè)服務企業(yè)的平均物業(yè)費收繳率已經(jīng)降到了71%，而且已經(jīng)連續(xù)四年下滑。上市物業(yè)公司的收繳率稍好一點，能達到78%，中小物業(yè)公司就慘了，普遍低于65%，有些甚至跌破50%。

行業(yè)里有個公認的底線，物業(yè)費收繳率必須達到85%以上，物業(yè)公司才能維持基本運營。低于這個數(shù)，要么只能偷偷壓縮服務成本，要么就只能選擇一走了之。收繳率上不去，核心還是物業(yè)和業(yè)主之間的信任出了大問題。

業(yè)主覺得物業(yè)服務不到位，自然不肯交物業(yè)費。物業(yè)收不到錢，就只能縮減服務投入，保潔頻次降了，保安在崗時間短了，公共設施壞了沒錢修。服務越來越差，業(yè)主就更不愿意繳費，繞來繞去就是個解不開的惡性循環(huán)，耗到最后物業(yè)只能撒手走人。

政策規(guī)范也進一步壓縮了物業(yè)原本的灰色盈利空間。今年3月住建部正式施行新規(guī)，明確要求小區(qū)的公共收益歸全體業(yè)主所有。物業(yè)能扣除的合理成本不超過30%，還要按季度公示明細。

以前很多虧損項目，物業(yè)都靠隱瞞公共收益暗箱操作來填窟窿。現(xiàn)在這條路徹底走不通了，本來就撐不住的項目，這下更是難以為繼。多重壓力堆在一起，越來越多物業(yè)公司只能選擇主動撤場，及時止損。

物業(yè)集中撤場，最受傷的還是小區(qū)業(yè)主。物業(yè)一走，很多小區(qū)瞬間陷入沒人管的狀態(tài)，秩序崩得特別快。公區(qū)路燈不亮，生活垃圾堆成山，電梯停運門禁失效，監(jiān)控直接黑屏，連最基本的安全都沒保障。

有業(yè)主反映，物業(yè)撤場之后，家里快遞經(jīng)常丟，晚上下班回家，整個小區(qū)黑糊糊的，連個看門的人都沒有。更鬧心的是，物業(yè)撤場還可能拉低小區(qū)房價，業(yè)主想出手都沒人愿意接盤。

有人說，物業(yè)走了業(yè)主自己自治不就行了？說起來輕松，真做起來難度可不是一點半點。業(yè)主群體本來就松散，大部分人都抱著搭便車的心理，既不愿意花時間參與管理，又對服務提出很高要求。

很多小區(qū)要么根本成立不了業(yè)委會，要么業(yè)委會本身就是一盤散沙，成員也沒專業(yè)管理能力。沒有中立的第三方調(diào)解，業(yè)主和物業(yè)只能硬碰硬，小糾紛拖成大矛盾，最后誰都下不來臺。

這場行業(yè)大撤退也不是全是壞事，其實是市場自我糾偏的開始。2026年全國兩會期間，“物業(yè)管理”改“物業(yè)服務”的討論引發(fā)了很多人關(guān)注。住建部明確回應，正著手把《物業(yè)管理條例》修改為《物業(yè)服務條例》，兩個字的改動，就是要讓物業(yè)公司回歸服務本身。

以前不少物業(yè)公司都以管理者自居，收費的時候積極，干活的時候消極，這種錯位的定位現(xiàn)在必須徹底改過來。物業(yè)公司業(yè)主也得理性看待物業(yè)服務，接受“質(zhì)價相符”的市場邏輯，按時繳納物業(yè)費。畢竟一分錢一分貨，想要優(yōu)質(zhì)的服務，就得支付匹配的費用，不能既要又要還要啥都占。

得放下管理者的身段，重拾服務員的本分，按合同履約，公開收支明細，踏踏實實把服務做好。監(jiān)管層面也在不斷補全規(guī)則，住建部要求街道落實屬地管理責任，指導物業(yè)項目有序交接，突發(fā)情況也會給出物資和資金支持。同時推動各方協(xié)調(diào)運行，暢通業(yè)主投訴渠道，盡量讓矛盾就地化解。

現(xiàn)在已經(jīng)有不少地方探索出了可行的解決路徑。溫州鹿城區(qū)推行“三方議事堂”“連片承包”“物業(yè)拼單”模式，讓225個無物業(yè)老舊小區(qū)用上了專業(yè)服務。還有一些小區(qū)，靠業(yè)委會自治或者引入信托制物業(yè)，也成功走出了困境。

這場物業(yè)大撤退，不是整個行業(yè)的終點，而是行業(yè)回歸理性的起點。它會淘汰掉一批不專業(yè)不負責的物業(yè)公司，倒逼留下來的企業(yè)提升服務質(zhì)量，優(yōu)化運營效率。短期來看，部分小區(qū)免不了要經(jīng)歷一段失管的陣痛，但長期來看，只要三方一起發(fā)力，總能打破那個死循環(huán)。

參考資料 中國建設報 物業(yè)撤場潮下的行業(yè)轉(zhuǎn)型觀察