上海進深 李譽 黃浦區(qū)021-02地塊弘久21街坊項目——新弘北京道，目前示范區(qū)與樣板間已同步開放，即將入市。

項目主推建面約266-348㎡精裝大宅，定位核心城區(qū)高端改善產(chǎn)品。

社區(qū)整體規(guī)劃229套房源，由四棟住宅組成，產(chǎn)品梯度清晰。

1號樓為5層洋房，是上海核心區(qū)少見的低密產(chǎn)品。

2號樓涵蓋小高層與高層，主打全生命周期戶型。

3號樓同樣由小高層與高層組成，面向終極改善需求。

4號樓為樓王大平層，采用兩梯一戶設(shè)計，南向面寬約23米，全臥室朝南，在核心城區(qū)內(nèi)較為稀缺。

該項目曾被世茂視作上海位置最好的住宅儲備之一，距離人民廣場僅約200米，是上海傳統(tǒng)意義上的中心地帶。

從地塊指標來看：

占地面積約2.03萬㎡，計容面積約6.94萬㎡，其中住宅占比80%，商辦占比20%。

住宅總建筑面積約5.55萬㎡，按套均120㎡估算，總盤約400套左右。

這塊地早在2024年就公示了規(guī)劃方案：

項目擬建1幢5層的多層住宅、12-16層的小高層，以及37層的高層，所有樓棟首層架空。

值得關(guān)注的是，A2#樓是一幢樓高約134.5米的超高層建筑。

地塊不大，但社區(qū)中央規(guī)劃有超大下沉式景觀會所，恒溫泳池采用落地玻璃幕墻，可同步觀賞園林景觀。

會所內(nèi)還配備健身房、私宴廳、書吧等功能空間，覆蓋業(yè)主休閑、社交及運動等日常需求。

北側(cè)的商業(yè)部分多為2-3層左右的多層建筑。

地塊內(nèi)設(shè)計兩個車行出入口，一個位于鳳陽路，一個位于新昌路，兩個地庫坡道緊鄰車行出入口布置，小區(qū)內(nèi)部完全人車分流。

不過，核心地段從來不是只有光環(huán)。

項目西側(cè)緊鄰南北高架路，噪音影響客觀存在。其中A1#樓距離高架最近，西側(cè)戶距高架約42米，而且建筑距離南邊長征醫(yī)院的辦公樓只有11.08m。

這些數(shù)字，也是日后買家會拿著放大鏡審視的細節(jié)。

項目背后的資本結(jié)構(gòu)，更有故事性。

項目最早由中華企業(yè)和世茂集團聯(lián)合開發(fā)。2022年上半年，世茂退出45%股權(quán)，弘久實業(yè)接手；同年12月，弘久又從中華企業(yè)手中拿下剩余股權(quán)，自此項目由弘久100%持有。

當下的開發(fā)主體為上海春日置業(yè)有限公司，法定代表人和董事長為丁為東，該公司由弘久實業(yè)通過上海虹甬企業(yè)管理有限公司100%持股，實控人指向洪根云、洪磊，二人的持股比例分別為63%、37%。

以弘久·新弘北外灘項目為例，地塊早在2003年就啟動招掛出讓，卻因第一輪動遷居民通過率未達標，沉睡了十多年。

放在當下市場語境里看，尚未入市的黃浦21街坊踩在一個很微妙的時間節(jié)點。

政策強調(diào)“好房子”，買家更愿意為品質(zhì)支付溢價，而核心地段供應(yīng)卻越來越少。加上“滬七條”政策的放開，越內(nèi)環(huán)購買門檻實際降低。

目前項目戶型圖已正式發(fā)布，示范區(qū)及樣板間均已開放。

部分戶型圖如下：