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南沙開(kāi)建地產(chǎn)刁凱,慢功夫了得

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文/廣州進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

一個(gè)月前,適逢元宵節(jié),開(kāi)建·南沙壹號(hào)示范區(qū),正式對(duì)外開(kāi)放,主辦方特地策劃了一次盛典活動(dòng)。

現(xiàn)場(chǎng)大咖齊聚,四大藝術(shù)裝置將氣氛烘托到了新的高度,外界一看這架勢(shì),紛紛猜測(cè)這個(gè)南沙的豪宅紅盤,即將入市。

此前有消息稱,南沙壹號(hào)項(xiàng)目最快在3月底開(kāi)盤,但時(shí)至眼下,它依然猶抱琵琶半遮面,具體的戶型圖,也未正式公布。

去年2月,項(xiàng)目公司換帥,刁凱接任法人、經(jīng)理。此后的一年多時(shí)間里,南沙壹號(hào)偶有開(kāi)盤時(shí)間傳出,但事后證明,均只是傳言。

而在不久前,或許是為了平衡圈層純度、居住體驗(yàn)和定價(jià)策略,它又進(jìn)行了一番大調(diào)規(guī)。此舉不知道是否會(huì)延緩開(kāi)盤的時(shí)間。

南沙開(kāi)建,似乎是一個(gè)“慢性子”。刁凱曾經(jīng)參與的新筑花園項(xiàng)目,從拿地至今已將近4年,也還未看到開(kāi)盤信息。

項(xiàng)目“主帥”互換

南沙壹號(hào)項(xiàng)目,要追溯到2024年11月。

那時(shí)候,南投、南沙開(kāi)建、中國(guó)鐵建聯(lián)合體,以底價(jià)拿下2024NJY-6廣興路西側(cè)地塊。這宗地成交總價(jià)20.07億元。

相比周邊一些項(xiàng)目,這樣的拿地價(jià)格,讓它在成本上有一定優(yōu)勢(shì)。

轉(zhuǎn)眼來(lái)到了2025年3月底,項(xiàng)目正式開(kāi)工,取名南沙壹號(hào)。由于是明珠灣首個(gè)超新規(guī)豪宅項(xiàng)目,最高使用率能達(dá)到105%,它從一開(kāi)始就戴著光環(huán)。

在動(dòng)工前夕,南沙壹號(hào)曾發(fā)生了一項(xiàng)重要的人事調(diào)整。

其對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)主體,為廣州南沙科新置業(yè)有限公司(簡(jiǎn)稱“南沙科新”),注冊(cè)資本約11.3億元,由廣州南沙開(kāi)建地產(chǎn)有限公司持股100%。

南沙科新原本的法定代表人、經(jīng)理是王海石,但在去年2月底,他突然撤出,由刁凱接下了相關(guān)職位。


而在此幾天之后,刁凱卸任廣州南拓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(簡(jiǎn)稱“廣州南拓”),即新筑花園項(xiàng)目的法人、經(jīng)理,由王海石接任。

也就是說(shuō),他們兩個(gè)人負(fù)責(zé)的項(xiàng)目,來(lái)了一次交換。刁凱撤出新筑花園,迅速奔赴另一個(gè)“戰(zhàn)場(chǎng)”,轉(zhuǎn)而負(fù)責(zé)南沙壹號(hào),而王海石則正好相反。

項(xiàng)目“主帥”互換,開(kāi)建地產(chǎn)是如何考量的,外界不得而知。

但可以看到,與南沙壹號(hào)類似,新筑花園項(xiàng)目也歷時(shí)較長(zhǎng)而未開(kāi)盤。該項(xiàng)目是2022年4月底拿的地,目前10棟住宅塔樓已全部封頂,但從拿地至今已將近4年,卻沒(méi)有看到開(kāi)盤信息。

去年5月,在某個(gè)專題會(huì)上,刁凱提出,“好房子”應(yīng)覆蓋從保障住房到剛需改善,再到高端的全體系產(chǎn)品。

從相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)展來(lái)看,他的操盤思路,或許是先做品質(zhì),再面向市場(chǎng)發(fā)聲。

大調(diào)規(guī)

開(kāi)建·南沙壹號(hào)項(xiàng)目,總占地面積約9.6萬(wàn)㎡,住宅建筑面積約22.8萬(wàn)㎡,商業(yè)建筑面積約3.4萬(wàn)㎡。

它的定位,是要打造集居住和商業(yè)等功能于一體的高品質(zhì)濱水社區(qū)。

今年3月底,南沙壹號(hào)項(xiàng)目剛剛進(jìn)行了一次“大調(diào)規(guī)”。

按照原本規(guī)劃,其包含4宗地塊,總共建設(shè)十七棟住宅樓。

調(diào)規(guī)之后,其中兩宗地塊的八棟塔樓則全部砍掉,變成了跟另兩宗地塊一樣的九棟板樓,原來(lái)的一層三戶、四戶,調(diào)為一層兩戶。由此,項(xiàng)目的總樓棟數(shù)也從十七棟,變成了十八棟。


它的這番調(diào)規(guī),其中的目的較為明顯。

若按原來(lái)的高密度后排塔樓多戶設(shè)計(jì),部分房源難免有不通透、采光差、江景被遮擋的落差,難以支撐定價(jià),也更容易混入剛需或投資客,導(dǎo)致圈層純度不足。

而全盤純板樓、低密、江景,居住更加純粹,有利于后續(xù)的去化。

除了塔樓變板樓以外,前排住宅樓高度變成了27-35F,后排住宅樓高度變成31-45F,前排調(diào)得更低了一些,可以讓后排不會(huì)被擋到江景。

開(kāi)建地產(chǎn)是在平衡圈層純度、居住體驗(yàn)和定價(jià)策略,不過(guò)這些調(diào)整,也可能導(dǎo)致開(kāi)盤時(shí)間后延。

南沙壹號(hào)項(xiàng)目至今仍保持“神秘”,具體的戶型圖等至今未正式流出,這反而引發(fā)了市場(chǎng)的諸多猜測(cè)。

從市場(chǎng)來(lái)看,南沙壹號(hào)面向的是改善客群,這類購(gòu)房者對(duì)居住品質(zhì)要求高,而項(xiàng)目的江景資源、大平層設(shè)計(jì)以及配套都能滿足他們的需求。

加上項(xiàng)目的超新規(guī)設(shè)計(jì),高使用率也增加了競(jìng)爭(zhēng)力。

不過(guò),它不僅要面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng),其所在區(qū)域的城市界面,如周邊工廠等,也需較長(zhǎng)時(shí)間完善,合適的入市時(shí)機(jī),也需要耐心等待。

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