戰(zhàn)火點(diǎn)燃了整個(gè)中東，迪拜這座長(zhǎng)期被包裝成安全港、財(cái)富中轉(zhuǎn)站和避險(xiǎn)天堂的城市，確實(shí)受到了極大沖擊。

與大家的固有印象不同，從本世紀(jì)的第一個(gè)十年開始，迪拜就逐漸從能源都市轉(zhuǎn)變?yōu)橹袞|區(qū)域金融中心。

而資本并沒有選擇在滔天的戰(zhàn)火中與迪拜共進(jìn)退。

當(dāng)下，迪拜的市場(chǎng)交易規(guī)?？s了，豪宅冷了，買家更謹(jǐn)慎了，戰(zhàn)爭(zhēng)引發(fā)的市場(chǎng)恐慌在蔓延。

然而，總有人懂得風(fēng)浪越大魚越貴的道理，來(lái)自中國(guó)的買家已經(jīng)帶資進(jìn)駐，準(zhǔn)備抄底動(dòng)蕩中的迪拜樓市。

暫時(shí)?；?，讓迪拜樓市不至于跌穿

3月以來(lái)，美以伊戰(zhàn)爭(zhēng)引發(fā)的地緣政治沖突突然升級(jí)，迪拜樓市當(dāng)即踩了一腳急剎車。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》的報(bào)道提到，3月初局勢(shì)驟然緊張后，迪拜房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量一度明顯下滑，買家迅速轉(zhuǎn)入謹(jǐn)慎狀態(tài)。

《第一財(cái)經(jīng)》的報(bào)道也提到，許多從事迪拜房產(chǎn)推介的經(jīng)紀(jì)人，每天都要盯著中東新聞到深夜，直到停火消息傳來(lái)，這些人才真正松了一口氣。

這種情緒上的變化，比價(jià)格更先一步傳導(dǎo)到市場(chǎng)。

迪拜樓市一線銷售人員的感受很直接。新客少了，飛來(lái)實(shí)地看房的人少了，年度新項(xiàng)目推遲了，來(lái)自中國(guó)的詢問(wèn)折扣的電話卻明顯變多了。

很多中國(guó)投資者最關(guān)心的問(wèn)題很一致，就是現(xiàn)在有沒有折扣。市場(chǎng)一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，真正敏感的資金不會(huì)先沖進(jìn)去，而是先問(wèn)價(jià)、先觀望、先確認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)不會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大。

問(wèn)折扣的人變多了，但迪拜樓市并沒有大規(guī)模降價(jià)，只是停止上漲了。

迪拜樓市并沒有真正崩盤

迪拜房?jī)r(jià)真腰斬了嗎？

答案是否定的。

先看交易數(shù)據(jù)?！兜谝回?cái)經(jīng)》引述迪拜土地局?jǐn)?shù)據(jù)稱，3月迪拜房產(chǎn)總交易量較2月環(huán)比下降約19%，總交易額環(huán)比下降約32%。這個(gè)跌幅并不小，說(shuō)明戰(zhàn)火確實(shí)給市場(chǎng)造成了明顯沖擊，尤其是成交金額下降更快，豪宅交易占比也從2月的11.8%降至3月的10.8%，高端市場(chǎng)明顯更謹(jǐn)慎了。

但這組數(shù)據(jù)同時(shí)也說(shuō)明另一件事：市場(chǎng)沒有崩。

如果交易量真像傳聞所說(shuō)那樣暴跌97%，那就不是放緩，而是市場(chǎng)凍結(jié)了?，F(xiàn)實(shí)并不是這樣。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》提到，迪拜樓市在3月第一周成交大幅下滑后，第二周市場(chǎng)就開始修復(fù)，3月全月共完成了17618宗房地產(chǎn)交易，總交易額568億迪拉姆。

這表明，迪拜樓市只是出現(xiàn)了溫和放緩，而不是崩盤。

再看價(jià)格端。

《第一財(cái)經(jīng)》的采訪顯示，一些剛需樓盤確實(shí)給出了促銷折扣，但幾家豪宅樓盤都堅(jiān)持不打折。

迪拜樓市是受傷了，但沒有傷筋動(dòng)骨。

安全港神話松動(dòng)了，迪拜真正被重估的是風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)

但真正值得警惕的，還不是3月交易量降了多少，也不是豪宅成交占比掉了1個(gè)百分點(diǎn)。

真正被打穿的，是迪拜這些年苦心經(jīng)營(yíng)出來(lái)的那層安全港敘事，這是它能成為金融中心的基礎(chǔ)。

過(guò)去很多海外買家愿意把錢放在迪拜，買的從來(lái)不只是房子本身。很多人買的是低稅負(fù)，買的是簽證便利，買的是資金進(jìn)出自由，買的是中東少有的生活秩序，買的更是一種相對(duì)安全的環(huán)境。

那時(shí)候，美國(guó)還勉強(qiáng)算是這里秩序的維護(hù)者。

正因?yàn)橛辛诉@層保障，迪拜的房子才不只是房子，而是財(cái)富?？奎c(diǎn)，是資產(chǎn)中轉(zhuǎn)站，是所謂富人天堂的重要入口。

問(wèn)題恰恰出在這里。

一旦機(jī)場(chǎng)受擾，一旦航班波動(dòng)，一旦金融機(jī)構(gòu)調(diào)整辦公安排，一旦社交平臺(tái)上充滿濃煙、攔截和撤離路線，一旦戰(zhàn)火燃起，甚至美國(guó)都不再是這里的保護(hù)神。

那么市場(chǎng)最先動(dòng)搖的就不是一套房值多少錢，而是這里到底還安不安全。

法新社4月9日的報(bào)道把這件事寫得很直白：阿聯(lián)酋這些年一直努力把自己塑造成中東動(dòng)蕩環(huán)境中的安全綠洲，迪拜更把這種形象做到了極致?？蛇@一輪沖突里，盡管大部分導(dǎo)彈和無(wú)人機(jī)都被攔截了，原有的平靜氛圍還是被打破了。

游客減少了，標(biāo)志性景點(diǎn)冷清了，官方賬號(hào)和一些網(wǎng)紅開始反復(fù)強(qiáng)調(diào)迪拜依然安全，商場(chǎng)甚至不愿看到店鋪縮短營(yíng)業(yè)時(shí)間，當(dāng)局也對(duì)傳播襲擊畫面格外敏感。這樣的動(dòng)作越多，反而越說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題：原來(lái)那個(gè)無(wú)需解釋、天然成立的安全港形象，現(xiàn)在已經(jīng)被戳破了。

這才是最關(guān)鍵的變化。

真正穩(wěn)固的安全感，從來(lái)不需要反復(fù)證明。只有當(dāng)市場(chǎng)已經(jīng)開始懷疑時(shí)，安全這兩個(gè)字才會(huì)被一遍遍拿出來(lái)說(shuō)。

更何況，阿聯(lián)酋內(nèi)部也不是鐵板一塊。

阿聯(lián)酋九成以上的GDP集中在迪拜和阿布扎比，但兩者抗風(fēng)險(xiǎn)能力并不一樣。迪拜更依賴港口運(yùn)輸、中轉(zhuǎn)貿(mào)易、航班流量、旅游經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)這些流量型產(chǎn)業(yè)，因此戰(zhàn)火一逼近，迪拜就更容易先受傷；阿布扎比則因?yàn)橛蜌馐杖?、主?quán)財(cái)富基金和國(guó)有開發(fā)體系，家底更厚，韌性也更強(qiáng)。

所以，市場(chǎng)這一次重新計(jì)價(jià)的，表面上是房子，實(shí)際上是風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)買家確實(shí)在看折扣，但全面抄底還不是時(shí)候

再說(shuō)中國(guó)買家。

最近一個(gè)很熱的說(shuō)法是，中國(guó)買家已經(jīng)帶錢殺入迪拜，準(zhǔn)備狠狠干一票。這個(gè)說(shuō)法，只說(shuō)對(duì)了一半。

對(duì)在哪里？

中國(guó)客戶確實(shí)在關(guān)注迪拜樓市，而且力度頗高。

《紐約時(shí)報(bào)》等多家媒體都提到，最近來(lái)自中國(guó)的咨詢電話明顯變多了，很多人問(wèn)來(lái)問(wèn)去，其實(shí)都是同一個(gè)問(wèn)題：現(xiàn)在到底有沒有大折扣。

但問(wèn)價(jià)和抄底，從來(lái)都不是一回事。

第一，大型開發(fā)商并沒有普遍打折。剛需樓盤會(huì)做一些促銷動(dòng)作，這很正常，因?yàn)殚_發(fā)商也要穩(wěn)成交、穩(wěn)現(xiàn)金流。但豪宅項(xiàng)目普遍還在挺價(jià)，頭部開發(fā)商也沒有集體低頭。這就說(shuō)明，賣方并不認(rèn)為市場(chǎng)已經(jīng)壞到必須用跳價(jià)換成交的地步。

第二，?；鹬皇亲屖袌?chǎng)先喘了一口氣，不代表風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)消失了。大家都看到了，?；鹣⒊鰜?lái)以后，中介和銷售確實(shí)先松了一口氣，市場(chǎng)情緒也確實(shí)緩和了一些。但問(wèn)題是，這種?；鸨旧砭蛶е艽蟮牟淮_定性。只要地緣局勢(shì)還在反復(fù)，真正的大資金就不會(huì)因?yàn)橐粋€(gè)短期停火，立刻把顧慮全部放下。

第三，真正敢在這種時(shí)候動(dòng)手的人，通常都不是跟著熱搜沖進(jìn)去的人，而是手里有現(xiàn)金、有經(jīng)驗(yàn)、熟悉當(dāng)?shù)刂贫?、也扛得住波?dòng)的人。受訪人士提到，當(dāng)?shù)睾芏噘I家本來(lái)就偏向現(xiàn)金全款買房，資金托管制度也較成熟，因此真正有能力在波動(dòng)里撿機(jī)會(huì)的人，往往是長(zhǎng)期配置資金，不是被社交平臺(tái)情緒帶動(dòng)起來(lái)的短線買家。

所以，現(xiàn)在的中國(guó)買家更像什么？

現(xiàn)在的中國(guó)買家，更像一群拿著尺子在反復(fù)思量的人，而不是一群舉著票子沖進(jìn)去批發(fā)采購(gòu)的人。

有人在看，有人在問(wèn)，有人在等。

“全面抄底”這四個(gè)字，現(xiàn)在還說(shuō)早了。

結(jié)語(yǔ)

迪拜樓市沒有塌，但富人天堂的濾鏡確實(shí)裂了。

所以，事情說(shuō)到這里，結(jié)論其實(shí)已經(jīng)很清楚了。

迪拜樓市這次確實(shí)受到了沖擊，但這座城市并沒有一下子跌穿。房?jī)r(jià)并沒有被證實(shí)已經(jīng)普遍腰斬，中國(guó)買家也還沒有到大規(guī)模抄底的階段。停火消息確實(shí)讓市場(chǎng)先緩了一口氣，但這更像是暫時(shí)止血，不是徹底脫險(xiǎn)。

真正碎掉的，是那個(gè)看上去永遠(yuǎn)成立的富人天堂濾鏡。

過(guò)去很多人相信，迪拜可以一邊享受中東的地理位置紅利，一邊完全隔絕中東的地緣政治風(fēng)險(xiǎn)。

現(xiàn)在終于明白，這種想法太理想化了。迪拜當(dāng)然還會(huì)繼續(xù)做生意，當(dāng)然還會(huì)繼續(xù)吸引財(cái)富和人口，當(dāng)然也不會(huì)因?yàn)橐惠啗_突就塌掉。

但從今以后，所有人再看迪拜樓市，都會(huì)多問(wèn)一句：這里到底值多少錢，背后又該加上多少風(fēng)險(xiǎn)折價(jià)。

這些質(zhì)疑和顧慮才是這一輪風(fēng)波，留給迪拜最深的一道裂縫。

作者：JohnnyRWayne｜信息與通信工程碩士