在老舊小區(qū)，電梯不僅是樓層的垂直延伸，更是鄰里利益的交匯點。從加裝電梯時的針鋒相對，到電梯投用后的廣告分紅，每一環(huán)節(jié)都考驗著業(yè)主的法律意識。本期我們邀請上海閔行法院民事審判庭第二審判團(tuán)隊長常忻法官和上海滬盈律師事務(wù)所成妃律師，為我們拆解社區(qū)治理中的“權(quán)利”與“錢袋子”。

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權(quán)利的碰撞：

加裝電梯中的“容忍”與“補償”

加裝電梯往往是“高層急出火，底層愁斷腸”。法律在處理這類糾紛時，核心邏輯是：保護(hù)合法權(quán)利，但反對濫用權(quán)利。

1.容忍義務(wù)：不是無底洞，而是有紅線的

常忻法官指出，鄰里之間確實負(fù)有“容忍義務(wù)”，但這種容忍建立在四個維度的考察之上：

• 程序正義：是否滿足《民法典》第278條的“雙表決”門檻（即：雙2/3參與表決，雙3/4同意）。如果程序違規(guī)，底層業(yè)主有權(quán)說“不”。

• 標(biāo)準(zhǔn)對標(biāo)：法律不看“心情”，看“數(shù)據(jù)”。如果采光、通風(fēng)、噪聲實測確實超過了國家強制性標(biāo)準(zhǔn)（如日照時數(shù)低于當(dāng)?shù)刈畹拖薅龋?，法院會認(rèn)定超出了容忍限度。

• 設(shè)計優(yōu)化：施工方是否采取了減損措施？比如使用全透明材料、連廊錯半層入戶、避開主要采光窗。

• 補償兜底：在造成實際貶值的情況下，補償是平衡利益的定盤星。

2.補償邏輯：從“一口價”轉(zhuǎn)向“價值對標(biāo)”

成妃律師建議，補償談不攏往往是因為缺乏客觀依據(jù)?？茖W(xué)的方案應(yīng)包含：

• 資產(chǎn)差額補償：引入第三方評估，量化高層房產(chǎn)因電梯帶來的溢價，以及底層房產(chǎn)因采光噪聲帶來的流轉(zhuǎn)折損。

• 長期利益置換：比如約定底層業(yè)主終身免繳電梯電費、維保費，甚至在協(xié)議中明確：電梯廂內(nèi)廣告收益的50%優(yōu)先支付給受影響最大的底層業(yè)主。

• 法律紅線：底層業(yè)主切忌采取擋車、靜坐等極端手段。如果程序合法且補償方案合理，惡意阻撓施工可能面臨侵權(quán)訴訟及損失賠償。

資產(chǎn)的保值：

看好每一寸共有空間的“隱形金礦”

當(dāng)電梯落地，它就成了小區(qū)共有資產(chǎn)的一部分。隨之而來的電梯廣告、外賣柜，甚至架空層改造，都是業(yè)主的“共有財產(chǎn)”。

1.公共收益的“法定歸屬”與“管理邊界”

成妃律師明確指出：小區(qū)公共收益歸全體業(yè)主共有。

• 收入清單：電梯廂廣告、公共路面停車費、快遞柜占地費、樓頂基站租金、架空層改造后的運營分成。

• 扣除比例：如果物業(yè)負(fù)責(zé)招商和維護(hù)，法律通常允許其扣除20%—30%的管理成本。物業(yè)不能“自我授權(quán)”截留全部收益來沖抵其經(jīng)營虧損。

• 去向透明：收益應(yīng)優(yōu)先存入專項維修資金。這是房子的“養(yǎng)老金”，賬上錢越多，未來電梯大修、外墻翻新時業(yè)主自籌的壓力就越小，房價也越堅挺。

2.避坑指南：為什么不能用“拒交物業(yè)費”來維權(quán)？

這是業(yè)主維權(quán)時最容易踩的坑。常忻法官提示：公共收益糾紛與物業(yè)費繳納是兩個獨立的法律關(guān)系。

物業(yè)費對應(yīng)的是保潔、保安、綠化服務(wù)；收益對應(yīng)的是資產(chǎn)所有權(quán)。以“收益不透明”為由拒交物業(yè)費，法院通常不予支持。正確的做法是：起訴要求查閱賬目（知情權(quán)糾紛），或起訴要求返還收益（共有權(quán)糾紛）。

素材： 區(qū)人民法院 閔行區(qū)司法局

記者：周樂

編輯：岳順順

審核：劉墾博 周俊

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