距離官宣啟動(dòng)試點(diǎn)僅一個(gè)多月，上海首例“收儲(chǔ)居民舊住房用作保障房”簽約于3月31日落地：居民施先生與靜安區(qū)保障房公司簽訂存量房收購合同，與新建商品房開發(fā)企業(yè)簽訂買賣合同。

“最近項(xiàng)目又陸續(xù)遞交了三四份收購換新申請(qǐng)?！?月10日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪了簽約單位之一的譽(yù)靜安項(xiàng)目，相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者介紹：“置換人施先生從看房、提交申請(qǐng)到簽約認(rèn)購新房，只用了一個(gè)多月時(shí)間，收購置換流程規(guī)范，解決了老舊二手房最難的流通性問題?！?/p>

一個(gè)多月走完置換流程

據(jù)“上海靜安”微信公眾號(hào)，施先生曾透露：“家中兩個(gè)孩子都在靜安讀書，隨著孩子長大了，居住空間的改善需求愈發(fā)迫切，卻始終卡在舊房處置這一環(huán)節(jié)?！?/p>

“施先生計(jì)劃置換已經(jīng)有一年多了，在寶山路的老房子40平方米左右，一年多前開始掛牌。但市場上品質(zhì)不夠好的二手房流通性比較差，當(dāng)時(shí)各平臺(tái)同類型房屋成交價(jià)格在200萬元出頭，而施先生心理價(jià)位是210萬元~250萬元，所以一直沒能賣出去，也就一直沒出手置換?！?/p>

“今年2月，施先生第一次來到譽(yù)靜安，他看中的新房總價(jià)1200萬元左右，在現(xiàn)場了解到‘住房收購置換’的政策，覺得匹配度比較高，就決定申請(qǐng)收購換新?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人表示，“最終評(píng)估價(jià)格比較客觀——220萬元。在施先生預(yù)期的底線之上，整個(gè)置換流程很快就完成了”。

譽(yù)靜安項(xiàng)目現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

春節(jié)后，隨著“滬七條”新政出臺(tái)，疊加舊房換新的試點(diǎn)推進(jìn)，區(qū)域內(nèi)新房項(xiàng)目加速跑進(jìn)“小陽春”。記者在譽(yù)靜安營銷中心看到，工作日的上午也有幾組看房人跟隨置業(yè)顧問看房，并在洽談區(qū)落座選房。據(jù)譽(yù)靜安項(xiàng)目方面透露，3月實(shí)際到訪客戶環(huán)比增長約227%。

上述負(fù)責(zé)人告訴記者：“申請(qǐng)者大多是用舊房收購的金額來減少貸款額度、降低杠桿，當(dāng)然，也有人計(jì)劃用這筆錢作為首付?！?/p>

仍需自有資金或貸款補(bǔ)差價(jià)

記者注意到，由于地理位置和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的原因，目前靜安區(qū)在售住宅項(xiàng)目（含風(fēng)貌別墅）較少，均為單價(jià)“10萬+”產(chǎn)品。

靜安區(qū)部分在售新房項(xiàng)目及單價(jià)

“房天下”平臺(tái)顯示，除譽(yù)靜安均價(jià)12萬元/平方米外，中建玖上瑯宸均價(jià)13.6萬元/平方米，靜安璽樾均價(jià)12.4萬元/平方米。此外還有部分風(fēng)貌別墅在售，單價(jià)超過20萬元/平方米。

對(duì)比此次收購細(xì)則的規(guī)定——“70平方米以下的中小套型成套住房”“單套建筑面積在35—45平方米的一室戶、45—60平方米的兩室戶房源為主”“原則上總價(jià)控制在400萬元以內(nèi)”，可見即便置換人拿到接近400萬元的房票，在本區(qū)內(nèi)置換一套新房，仍然需要通過自有資金或貸款來補(bǔ)上至少600萬元差價(jià)。

記者撥通了靜安區(qū)閘北公共租賃住房投資運(yùn)營公司電話，工作人員表示，目前正在受理登記，并定期將登記信息匯總、上報(bào)。對(duì)于符合收購條件的房源，會(huì)有專人聯(lián)系溝通、安排房價(jià)評(píng)估等事宜。首批提交的申請(qǐng)者約20—30戶。

有不愿具名的市場分析人士向記者表示：“這一政策更適合本身有置換意愿的買房人。二手房換來房票，可以少貸點(diǎn)款，降低購房杠桿帶來的不確定性，但是無法在置換和新房銷售中起到?jīng)Q定性作用，更接近‘添把火’的助力，而非‘動(dòng)因’?！?/p>

“精準(zhǔn)鎖定”服務(wù)對(duì)象

不過，從操作層面看，靜安區(qū)將首批收購服務(wù)對(duì)象“精準(zhǔn)鎖定”為擬出售靜安區(qū)老房，且計(jì)劃購置本區(qū)新房的居民。

房源篩選與摸排由政府專班統(tǒng)籌、區(qū)保障房公司具體實(shí)施，主動(dòng)排摸與居民自愿申請(qǐng)相結(jié)合，聯(lián)合開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)開展全覆蓋摸排。

在定價(jià)環(huán)節(jié)，區(qū)保障房公司委托有資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，以周邊真實(shí)二手房成交價(jià)格為參考，開展初次詢價(jià)評(píng)估和交易前復(fù)核評(píng)估，形成收購指導(dǎo)價(jià)后，報(bào)請(qǐng)國資監(jiān)管部門備案，實(shí)行一房一價(jià)核定，最終與售房人協(xié)商確定收購價(jià)格。

最終，出售房源的收購款項(xiàng)以房票形式結(jié)算，用于購置區(qū)內(nèi)新房。資金監(jiān)管層面，靜安區(qū)與建設(shè)銀行深度合作，采用整體授信、隨用隨支模式，保障收購資金及時(shí)足額到位，建設(shè)銀行靜安支行為靜安區(qū)“住房收購置換”提供“一房一賬戶、資金托管的全過程服務(wù)”，收購房款的存取、使用均在監(jiān)管賬戶內(nèi)完成。

目前，靜安區(qū)正通過與開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)合作，結(jié)合居民自愿報(bào)名登記的形式，對(duì)全區(qū)有置換需求的潛在客戶開展排摸，除首例簽約房源外，一批符合收購條件的優(yōu)質(zhì)房源正按計(jì)劃推進(jìn)簽約與轉(zhuǎn)化。

易居研究院在對(duì)全國多個(gè)城市收購二手房用于保障性租賃住房的研究中提出，多地雖已通過試點(diǎn)取得初步成效，但在推廣過程中仍面臨多重挑戰(zhàn)。例如資金可持續(xù)性壓力、估值公允性與道德風(fēng)險(xiǎn)防范、后續(xù)運(yùn)營效率問題等?？傮w來看，各地收購二手房用作保障房的實(shí)踐，標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)正在從“增量開發(fā)”向“存量運(yùn)營”深度轉(zhuǎn)型，也反映出各地正積極推動(dòng)相關(guān)項(xiàng)目落地，值得充分肯定。二手房市場的供給壓力將隨之緩解，也有助于各地積極探索一二手房聯(lián)動(dòng)等機(jī)制，為保障房制度與產(chǎn)品的優(yōu)化提供重要啟示。