一則深圳大學(xué)研究生復(fù)試通知中的告知書，將南山西麗一個市場套均總價約800萬的“豪宅”小區(qū)——漢園茗院，推向了輿論的風(fēng)口浪尖。

據(jù)網(wǎng)傳《深圳大學(xué)麗湖校區(qū)2026級研究生住宿安排告知書》顯示，該校麗湖校區(qū)2026級全日制研究生將統(tǒng)一安排在校外住宿，地點(diǎn)暫定漢園茗院，住宿費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)將參照學(xué)校統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行。

高校因擴(kuò)招導(dǎo)致宿舍“床位荒”，擬向外租賃商品房本是無奈之舉，卻意外點(diǎn)燃了辦學(xué)需求與業(yè)主居住權(quán)益的沖突?！靶^(qū)容積率本來就很高，未來可能增加近千名學(xué)生，電梯、停車場、健身設(shè)施等公共資源肯定會被嚴(yán)重?cái)D占?！庇袠I(yè)主向記者坦言，不愿自家小區(qū)被貼上“宿舍”標(biāo)簽。

與業(yè)主的強(qiáng)烈反對形成鮮明反差，網(wǎng)友態(tài)度明顯分化。有網(wǎng)友直呼羨慕：“一月幾百元住宿費(fèi)，就能住進(jìn)南山總價800萬的豪宅，待遇太好了。”但也有不少學(xué)生表達(dá)了現(xiàn)實(shí)顧慮：“往返校區(qū)兩三公里，上課、做實(shí)驗(yàn)極不方便?！?/p>

南都·灣財(cái)社記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這一“深大風(fēng)波”并非孤例，其背后是全國高校擴(kuò)招、后勤社會化政策與城市發(fā)展空間矛盾的集中體現(xiàn)。

800萬豪宅作宿舍？

記者了解到，此次深大擬租用的并非開發(fā)商待售的商品房，而是由本地村股份公司——深圳市常源實(shí)業(yè)股份有限公司持有的整棟回遷房，該樓棟位于漢園茗院小區(qū) A 區(qū)內(nèi)。

據(jù)第三方中介網(wǎng)站顯示，目前漢園茗院小區(qū)二手掛牌均價為6.6萬元/平方米，小區(qū)均為超100㎡的大戶型，套均總價超800萬元。租賃市場方面，同小區(qū)120平方米四房，月租12000元上下。

“感覺就像一個定時炸彈?！睗h園茗院的業(yè)主張先生（化名）用這個詞來形容自己的心情。他掏空“六個錢包”在南山置業(yè)，未曾想，自己精心挑選的家園，可能很快要與一整棟學(xué)生宿舍為鄰。

據(jù)了解，該消息最初源自深大研究生復(fù)試期間夾帶的一份內(nèi)部通知，顯示學(xué)校計(jì)劃安排2026級研究生在校外住宿，暫定地點(diǎn)為距離麗湖校區(qū)約2公里的漢園茗院A區(qū)?！拔覀兪紫认氲降氖恰鹤夥俊@個標(biāo)簽，”張先生向記者坦言，“一旦貼上這個標(biāo)簽，小區(qū)的價值將嚴(yán)重受損。已經(jīng)有鄰居嘗試掛牌出售，原價800萬買的房，直接被中介問700萬賣不賣?！?/p>

“誰愿意買一個‘宿舍小區(qū)’的房子？”這是業(yè)主們最直接的焦慮。除了資產(chǎn)貶值，業(yè)主們更擔(dān)憂居住品質(zhì)的斷崖式下降。

據(jù)業(yè)主測算，此次深大擬租用的是漢園茗院A區(qū)整棟回遷房，共260余套，若按每套住4人計(jì)算，將有超過1000名學(xué)生入住?！皩W(xué)生作息統(tǒng)一，早晚上下課高峰會造成小區(qū)出入口和周邊道路擁堵；大量電瓶車涌入，不僅充電樁不夠用，還存在嚴(yán)重的消防安全隱患。”業(yè)主普遍擔(dān)心，學(xué)生集體生活帶來的噪音、外賣垃圾、電瓶車管理等問題，將打破高檔住宅區(qū)原有的寧靜與秩序。

截至發(fā)稿，記者嘗試聯(lián)系深圳大學(xué)、桃源街道辦及深圳市常源實(shí)業(yè)股份有限公司了解事件最新進(jìn)展，均未獲得正面回應(yīng)。接近深大的知情人士向記者證實(shí)，此事確由學(xué)校后勤保障部在推進(jìn)，“目前還在前期溝通階段，尚未確定最終落地”。

多位業(yè)主透露，此前在街道辦和社區(qū)的協(xié)調(diào)下，業(yè)主代表曾與村委及深大相關(guān)人員進(jìn)行過一次面對面溝通，但“對方只是做了記錄，表示會向上反饋，沒有給出任何實(shí)質(zhì)性答復(fù)”。

高校“走出去”尋床位已成趨勢

深大面臨的問題，是全國眾多高校的縮影。

近年來，隨著研究生尤其是專業(yè)碩士的大規(guī)模擴(kuò)招，高校宿舍資源普遍告急。國家統(tǒng)計(jì)局近期發(fā)布《中華人民共和國2025年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2025年研究生教育招生143.8萬人，這一數(shù)字較十年前近乎翻倍。而北京大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)等頂尖學(xué)府近年已明確宣布，原則上不再為專業(yè)學(xué)位碩士生提供校內(nèi)宿舍。

“高校租購周邊存量房作為學(xué)生宿舍的新模式打破了傳統(tǒng)高校宿舍僅靠校內(nèi)自建的單一格局，能夠在短期內(nèi)快速補(bǔ)充宿舍床位，緩解擴(kuò)招帶來的住宿壓力?！敝袊鞘邪l(fā)展研究院投資部副主任袁帥在接受南都·灣財(cái)社記者采訪時指出，在土地資源緊張、校內(nèi)擴(kuò)建難度增大的當(dāng)下，這一模式將成為高校宿舍供給體系的重要補(bǔ)充，與校內(nèi)自建、社會化公寓等模式共同構(gòu)成多元化的宿舍供給格局。

事實(shí)上，政策早已為高?！白叱鋈ァ贝蜷_了窗口。2024年，國家發(fā)改委等七部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)高校學(xué)生宿舍建設(shè)的指導(dǎo)意見》，明確“鼓勵高校通過購買、租賃學(xué)校周邊的人才公寓、商住樓等社會用房，補(bǔ)充宿舍資源”。

在此背景下，高校“下場”租購商品房的案例屢見不鮮。

2025年3月，湖北大學(xué)斥資近2億元，收購陽邏校區(qū)附近352套存量商品房用作學(xué)生宿舍，平均收購單價約4650元/平方米，相當(dāng)于此前備案均價的六成，這也是全國首個高校收購存量商品房的案例；2025年9月，浙江大學(xué)發(fā)布采購公告，擬用2450萬元/年的預(yù)算，在紫金港校區(qū)周邊5公里范圍內(nèi)租賃不少于3000張床位的社會用房，為2026級專碩生提供首年住宿；此外，中國礦業(yè)大學(xué)、中南大學(xué)等也相繼公示了購置存量房產(chǎn)作為學(xué)生宿舍的采購計(jì)劃。

不過，這類做法雖在市場上引發(fā)關(guān)注，卻并不意味著會對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場產(chǎn)生影響。

“高校租購商品房對房地產(chǎn)去庫存有信號意義，但實(shí)際撬動作用被嚴(yán)重高估?！辟Y深企業(yè)管理專家董鵬認(rèn)為，“這更多是教育財(cái)政壓力下的‘省錢策略’，而非房地產(chǎn)救市工具。其真正價值在于為存量資產(chǎn)盤活提供了示范性路徑。”

如何在擴(kuò)招與安居之間求取平衡？

深圳漢園茗院的風(fēng)波，將一個尖銳的“深圳考題”擺在了桌面上：在寸土寸金、高校持續(xù)擴(kuò)招的深圳，如何構(gòu)建一個可持續(xù)、多方共贏的校外住宿解決方案？

“這場沖突的實(shí)質(zhì)是私權(quán)與公益在空間使用權(quán)上的博弈。”中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜分析道，“在權(quán)益優(yōu)先性上，不存在絕對優(yōu)先，而應(yīng)遵循程序正義與利益平衡。政府應(yīng)在此類交易中強(qiáng)化信息披露，建立利益補(bǔ)償機(jī)制?！?/p>

專家們普遍認(rèn)為，直接租賃成熟商品住宅小區(qū)的模式，因其高昂的社會溝通成本和潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)，并非長久之計(jì)。而深圳近期的一項(xiàng)政策落地，或許為破解僵局提供了新的思路。

今年4月，深圳發(fā)布的《關(guān)于既有非居住建筑功能轉(zhuǎn)換實(shí)施辦法》中提到，允許存量商辦、廠房等非居住建筑，經(jīng)改造后用作保障性租賃住房或高校宿舍，并給予5年過渡期內(nèi)免繳地價等政策支持。

“這本質(zhì)上是為高校校外宿舍打開了低成本、高適配的‘第二空間’。”中國城市發(fā)展研究院投資部副主任袁帥認(rèn)為，相比租賃分散的商品房，商辦、廠房的改造使用，不僅能盤活更多類型的存量資產(chǎn)，還能避免因租用住宅小區(qū)引發(fā)的權(quán)益沖突，為高校提供了更為靈活的宿舍解決方案。

袁帥建議，政府在其中應(yīng)扮演好“引導(dǎo)者”和“監(jiān)管者”的角色。在政策引導(dǎo)上，應(yīng)明確存量房改造為宿舍的標(biāo)準(zhǔn)與流程，為高校和相關(guān)市場主體提供清晰的操作指引；在監(jiān)管層面，要加強(qiáng)對改造過程與后續(xù)運(yùn)營的監(jiān)督，確保宿舍的安全與品質(zhì)，同時建立常態(tài)化的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，及時化解高校與周邊社區(qū)的矛盾。

此外，政府還應(yīng)加大對高校宿舍建設(shè)的支持力度，通過財(cái)政補(bǔ)貼、土地政策傾斜等方式，推動高校校內(nèi)宿舍資源的擴(kuò)容，從根源上緩解宿舍緊張問題，實(shí)現(xiàn)高校發(fā)展、存量盤活與社區(qū)穩(wěn)定的多方共贏。

影響力研究院品牌與IP委員會主任陳彥頤指出，從長遠(yuǎn)來看，解決高?！八奚峄摹眴栴}，不能僅僅依靠校外租購，而應(yīng)構(gòu)建“校內(nèi)新建+校外租購+社會化運(yùn)營”的多元供給體系?！拔磥淼拇髮W(xué)不應(yīng)該是封閉的象牙塔，而應(yīng)該是開放的城市社區(qū)。”專家進(jìn)一步建議，深圳可以探索“大學(xué)社區(qū)”的建設(shè)模式，將高校校園與周邊社區(qū)有機(jī)融合，實(shí)現(xiàn)資源共享、功能互補(bǔ)。

采寫：南都·灣財(cái)社記者 孫陽