2019年前后買(mǎi)房的那批人，這兩年過(guò)得太難了。2024年、2025年被迫賣(mài)房的，更難。兩頭堵，怎么選都是錯(cuò)。這不是個(gè)別現(xiàn)象，是一大批人的真實(shí)遭遇。

先從惠州說(shuō)起?；葜葸@個(gè)地方，前些年靠＂深莞惠一體化＂的概念炒得很兇。深圳一套房動(dòng)輒五六萬(wàn)一平，半小時(shí)車(chē)程外的惠州才一萬(wàn)多，看起來(lái)簡(jiǎn)直是白菜價(jià)。大量深圳上班族跑去買(mǎi)房，中介天天喊＂再不上車(chē)就晚了＂。2019年、2020年那會(huì)兒，惠州新房賣(mài)得熱火朝天。

結(jié)果呢？惠州從高峰到2024年，房?jī)r(jià)普遍跌了20%以上。2020年高位進(jìn)場(chǎng)的，虧50%都不夸張。光是惠陽(yáng)和大亞灣，二手房掛牌量超過(guò)5萬(wàn)套，想賣(mài)根本排不上號(hào)。深圳自己都在跌，靠深圳溢出撐起來(lái)的惠州，跌起來(lái)是加倍的。

有個(gè)真實(shí)案例。一位叫于洋（化名）的業(yè)主，2020年花148萬(wàn)買(mǎi)了一套105平的房子。到現(xiàn)在還是毛坯，一天沒(méi)住過(guò)。她打算95萬(wàn)賣(mài)掉，能不能賣(mài)出去還不好說(shuō)。148萬(wàn)買(mǎi)的，95萬(wàn)掛出去，中間還交了30多萬(wàn)利息。里外里虧了80多萬(wàn)。

還有個(gè)叫蔣偉（化名）的年輕人，2019年剛畢業(yè)在深圳工作，買(mǎi)不起深圳的房，跑到惠州買(mǎi)了一套當(dāng)婚房。后來(lái)他在深圳安了家，惠州那套毛坯房徹底用不上了。貸款還剩43萬(wàn)，他想免費(fèi)過(guò)戶給別人。當(dāng)年省吃儉用湊的錢(qián)，現(xiàn)在倒貼都想甩掉，這種心理落差沒(méi)經(jīng)歷過(guò)的人真的體會(huì)不到。

惠州只是個(gè)縮影。拉到全國(guó)來(lái)看，數(shù)據(jù)更冷。2024年，全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積9.7億平方米，同比跌了12.9%。銷(xiāo)售額9.7萬(wàn)億元，同比跌了17.1%。到了2025年，繼續(xù)往下——銷(xiāo)售面積8.81億平方米，跌8.7%；銷(xiāo)售額8.39萬(wàn)億元，跌12.6%。跌幅是收窄了一點(diǎn)，但量還在縮。

2025年全國(guó)商品房均價(jià)大概9527元一平，比上一年又跌了4.1%。你要知道，2021年高點(diǎn)的時(shí)候均價(jià)過(guò)萬(wàn)。這一路陰跌，積少成多，賬面上看跌了幾個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)際體感遠(yuǎn)比數(shù)字要痛。尤其是三四線城市，跌幅更大，有的地方價(jià)格已經(jīng)回到七八年前。

進(jìn)入2026年，情況也沒(méi)好到哪去。1到2月，全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積9293萬(wàn)平方米，同比跌了13.5%。銷(xiāo)售額8186億元，跌了20.2%。注意，這是在去年已經(jīng)很低的基數(shù)上繼續(xù)下探。市場(chǎng)預(yù)期還是偏弱，買(mǎi)家信心沒(méi)恢復(fù)過(guò)來(lái)。

高盛2026年2月出了一份報(bào)告，里面有個(gè)數(shù)據(jù)很扎眼——從各自高點(diǎn)算到2025年，北京、上海、廣州、深圳、天津、成都六個(gè)大城市，平均房?jī)r(jià)跌了將近30%。天津更狠，接近腰斬。30%是什么概念？當(dāng)年300萬(wàn)買(mǎi)的房子，現(xiàn)在值210萬(wàn)。首付基本上虧沒(méi)了。高盛還算了一筆賬，2021到2023年高位入場(chǎng)的購(gòu)房者，首付價(jià)值已經(jīng)被吃掉了大約三分之二。

換個(gè)角度想，同樣是2019年，如果手里有100萬(wàn)，不買(mǎi)房，干點(diǎn)別的會(huì)怎樣？

最簡(jiǎn)單的，買(mǎi)黃金。2019年初國(guó)際金價(jià)大概1280美元一盎司，2026年4月初已經(jīng)漲到4758美元。七年翻了將近3.7倍。100萬(wàn)變370萬(wàn)。中東局勢(shì)這兩年持續(xù)緊張，避險(xiǎn)資金不停涌入黃金市場(chǎng)，金價(jià)一路創(chuàng)新高。當(dāng)年被笑話的＂搶金大媽＂，現(xiàn)在回頭看，比大多數(shù)投資顧問(wèn)都靠譜。

股市呢？滬深300從2019年初的3010點(diǎn)，到2026年初一度沖到4836點(diǎn)附近。雖然最近有回調(diào)，但4400多點(diǎn)的位置，七年漲了大概47%。賺不了大錢(qián)，至少是正收益。跟同期買(mǎi)房一比，一個(gè)正四五十，一個(gè)負(fù)三十甚至更多，完全是兩條路。

有人會(huì)說(shuō)，＂當(dāng)時(shí)誰(shuí)知道呢？2019年所有人都在喊買(mǎi)房。＂沒(méi)錯(cuò)，那個(gè)時(shí)候＂上車(chē)論＂是絕對(duì)主流。不買(mǎi)房，親戚朋友都替你著急。中介、專家、自媒體，幾乎眾口一詞說(shuō)＂核心資產(chǎn)永遠(yuǎn)漲＂?？墒袌?chǎng)有它自己的規(guī)律，當(dāng)所有人都覺(jué)得穩(wěn)賺的時(shí)候，風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)已經(jīng)到頂了。

其實(shí)這不完全是眼光問(wèn)題，更多是時(shí)代的問(wèn)題。每一代人站的位置不一樣，看到的風(fēng)景也不一樣。60后趕上改革開(kāi)放，房子很多是單位分的。70后入場(chǎng)的時(shí)候房?jī)r(jià)還低，幾萬(wàn)塊買(mǎi)的房子后來(lái)翻了幾十倍。他們不是比我們聰明多少，是時(shí)代給了他們那個(gè)機(jī)會(huì)。

80后最尷尬。購(gòu)房窗口集中在2015年到2021年，正好撞上房?jī)r(jià)最高的那幾年。背著5%以上的貸款利率、30年的月供，人到中年碰上降薪裁員，房?jī)r(jià)還在跌。兩頭擠壓，日子過(guò)得緊巴巴。

90后和00后又不一樣了。他們親眼看著前面這些人踩坑，對(duì)買(mǎi)房天然帶著戒心。加上人口負(fù)增長(zhǎng)已經(jīng)是既成事實(shí)，2025年出生人口跌破800萬(wàn)，城鎮(zhèn)化增速也在放緩，剛需總量見(jiàn)頂回落。年輕人想法很直接：房?jī)r(jià)還在跌，我干嘛急著往里沖？

那2026年樓市到底什么情況？一個(gè)詞概括：分化。一線城市核心區(qū)有企穩(wěn)跡象，2026年2月北京和上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比各漲了0.2%。但三四線城市還在跌，量?jī)r(jià)齊跌的格局沒(méi)有改變。同一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，一線在回暖，三四線在探底，兩個(gè)世界。

分析機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，2026年全國(guó)房?jī)r(jià)大概率在0%到負(fù)2%的區(qū)間微跌或者持平。一線和強(qiáng)二線核心板塊可能溫和上漲1%到3%，但廣大中小城市還得繼續(xù)熬。指望全面反彈，短期內(nèi)不現(xiàn)實(shí)。

國(guó)際環(huán)境也在加劇不確定性。中東地緣沖突不斷，特朗普又在釋放對(duì)伊朗的強(qiáng)硬信號(hào)。避險(xiǎn)情緒推高了黃金和原油——4月初一周內(nèi)，現(xiàn)貨黃金累計(jì)漲了4%，WTI原油漲了10.9%。世界越動(dòng)蕩，流動(dòng)性好的資產(chǎn)越吃香，房子這種變現(xiàn)周期長(zhǎng)、交易成本高的東西，在不確定時(shí)代里顯得格外笨重。

2019年買(mǎi)房的后悔，因?yàn)樗麄冊(cè)谫Y產(chǎn)價(jià)格的頂部進(jìn)場(chǎng)，用全家積蓄押注了一個(gè)＂永遠(yuǎn)漲＂的信念。信念碎了，錢(qián)也縮水了。2024年賣(mài)房的也后悔，因?yàn)樗麄兪窃谧畈畹臅r(shí)機(jī)被迫出局。不是想賣(mài)，是扛不住了——現(xiàn)金流斷了，工作沒(méi)了，月供交不起了。兩頭都是被周期碾過(guò)的普通人。

房地產(chǎn)單邊上漲的年代確實(shí)過(guò)去了。這個(gè)判斷到今天已經(jīng)不是預(yù)測(cè)，是事實(shí)。接下來(lái)不管買(mǎi)房賣(mài)房還是觀望，都得重新建立認(rèn)知。好城市好地段的房子可能還有機(jī)會(huì)，但那種＂閉眼買(mǎi)都賺＂的日子，回不來(lái)了。

別把所有雞蛋放一個(gè)籃子里。房子、股票、黃金、現(xiàn)金，分散配置比孤注一擲強(qiáng)太多。更重要的是，保持自己的判斷力，別被＂所有人都在買(mǎi)＂這種氛圍裹挾。周期永遠(yuǎn)存在，漲跌交替是常態(tài)。能做的就是看清自己在周期里的位置，少一點(diǎn)賭性，多一點(diǎn)耐心。這大概是過(guò)去幾年最貴的一堂課。