山東省濟南市萊蕪區(qū)城市更新改造研究報告：痛點難點、民情聚焦與系統(tǒng)優(yōu)化路徑

個人研究報告

報告撰寫人：湘衡

日期：2026年4月12日

摘要

本報告基于對山東省濟南市萊蕪區(qū)城市更新改造工作的系統(tǒng)性調(diào)研與分析，深入剖析了這座 “魯中明珠、嬴牟故地”，在推動城市從 “工業(yè)重鎮(zhèn)” 向 “省會城市副中心” 轉(zhuǎn)型過程中面臨的獨特挑戰(zhàn)與戰(zhàn)略機遇。萊蕪區(qū)作為濟南市 “東強”戰(zhàn)略重要組成部分和 “全市面積最大、人口近百萬” 的廣闊腹地，城市更新承載著改善 數(shù)十萬城鄉(xiāng)居民 生活品質(zhì)、優(yōu)化 “一主一副、兩團多點” 國土空間格局、實現(xiàn) “產(chǎn)城融合” 與 “城鄉(xiāng)一體” 發(fā)展的多重使命。 2025年，全區(qū)搶抓國家超大特大城市城中村改造重大機遇， 8個 城中村改造項目納入住建部 “白名單”，總投資近 300億元，獲得國開行、農(nóng)發(fā)行授信 231億元；同步推進 285個 老舊小區(qū)、 27個 棚戶區(qū)改造，統(tǒng)籌供熱 “一張網(wǎng)”、城鄉(xiāng)供水 “一體化” 等基礎(chǔ)工程。城中村改造項目啟動以來進展順利，首日拆遷簽約率均達 95% 以上， 2025年 新啟動拆遷 2751戶，商品房網(wǎng)簽 7.3萬平方米，彰顯 “萊蕪速度”。 2026年，計劃接續(xù)實施口鎮(zhèn)、高莊、張家洼片區(qū)城中村改造，全力推進安置房建設，推動雅鹿山二期等 3個 項目建成交付，啟動老舊小區(qū)改造項目 2個；改造易積水路段 15公里，提升 30個 小區(qū)排水設施；新建公園 3個、綠道 4公里，打造創(chuàng)意微景觀 4處。城市更新行動在拓展空間、改善民生、提升品質(zhì)方面取得階段性顯著成效。

然而，作為 “撤市設區(qū)” 時間短、歷史包袱重、工業(yè)轉(zhuǎn)型壓力大的區(qū)域，萊蕪區(qū)的城市更新面臨 “五大核心矛盾”：一是“早期村居主導改造”與“現(xiàn)代城市整體規(guī)劃”的歷史性矛盾。 1992年至2014年，城中村改造以村(居)為運作主體，缺乏統(tǒng)一的安置房標準，雖在 2014年 政府明確區(qū)政府為實施主體，但實際操作中以村(居)運作為主的模式延續(xù)至 2017年，導致遺留問題多。各村從維護本村利益出發(fā)制定不同方案，缺乏整體思維，不考慮城市整體發(fā)展需要，導致城市功能結(jié)構(gòu)失衡，公共服務設施落地困難，缺口較大。二是“改造對象單一”與“城市品質(zhì)整體提升”的系統(tǒng)性矛盾。城市更新對象主要以城中村為主，較為單一，而舊市場、舊廠區(qū)等存量資源規(guī)模較大，未充分納入統(tǒng)籌考慮，不利于城市品質(zhì)的整體提升。三是“地質(zhì)與政策制約”與“項目收益平衡”的現(xiàn)實性矛盾。部分城中村位于地質(zhì)災害易發(fā)區(qū)內(nèi)，在以村(居)為運作主體、就地安置模式下，改造時很難實現(xiàn)收益平衡，項目推動困難。受行政區(qū)劃調(diào)整影響，具有法律效力的城市總體規(guī)劃與現(xiàn)狀建設用地范圍、功能布局相差甚遠，導致部分城市更新項目缺乏規(guī)劃依據(jù)。四是“改造過程信息不透明”與“居民知情參與權(quán)”的溝通性矛盾。勝利南路16號小區(qū)老舊小區(qū)改造中，居民對改造項目、進度、后續(xù)安排一無所知，改造后路面凹凸不平存在安全隱患，反映了溝通機制不暢、質(zhì)量監(jiān)管不到位的問題。五是“拆遷安置周期漫長”與“群眾回遷安居夢”的民生性矛盾。西王善村 2014年 啟動拆遷， 30戶 村民拆除房屋，但 6年 時間過去項目仍停留在規(guī)劃中，村民只能在外租房，生活困難， “只想回家住” 的訴求強烈。

民情聚焦的核心在于：對“改造信息透明與過程參與”的強烈訴求。勝利南路16號小區(qū)居民反映， “從大門口進入，一路沒有看到任何有關(guān)老舊小區(qū)改造的通告”，對下一步改造是否繼續(xù)進行、何時進行、還要做什么等問題一無所知。對“改造工程質(zhì)量與居住安全”的深度關(guān)切。同一小區(qū)居民對改造后路面不平整、存在安全隱患表示不滿，期盼施工質(zhì)量得到保障。對“拆遷安置承諾兌現(xiàn)與及時回遷”的殷切期盼。西王善村村民在拆遷 6年 后仍未回遷，僅領(lǐng)到 5000元 租賃費，因交不起房費被多個房東趕出，生活陷入困境，其核心訴求是 “回家住”。對“暢通民意表達與問題解決渠道”的現(xiàn)實需求。華冠社區(qū)在改造中籌建民意監(jiān)督微信群，讓居民暢所欲言，教師樓居民孟大叔表示： “老舊改造不僅改造環(huán)境，而且還讓我們有了提出建議的溝通平臺，物質(zhì)上和精神上都提升了我們居民的幸福感?！?/p>

為應對挑戰(zhàn)，萊蕪區(qū)已采取一系列創(chuàng)新舉措：強化規(guī)劃引領(lǐng)與頂層設計，破解歷史遺留與無序開發(fā)難題。編制并獲批 《濟南市萊蕪區(qū)國土空間分區(qū)規(guī)劃（2021—2035年）》，聚焦 “一主一副、兩團多點” 城市發(fā)展格局，為更新提供法定依據(jù)。創(chuàng)新融資模式與政策工具，保障重大項目資金需求。搶抓政策機遇， 8個 項目納入國家 “白名單”，獲得超 230億元 政策性銀行授信，為大規(guī)模更新注入 “源頭活水”。推行“房票安置”與靈活補償，贏得群眾支持與高簽約率。創(chuàng)新推行房票安置政策，群眾所選安置房可兌換成房票，用于購買主城區(qū)優(yōu)質(zhì)商品房并享受團購價優(yōu)惠， 36% 的拆遷戶選擇了房票。采取 “先建設，后拆遷” 模式，累計開工安置房近 2萬套，安置區(qū)容積率不超過 2.0、樓層不超過 18層、綠化率超 35%、得房率超 80%，托起群眾 “安居夢”。深化“黨建引領(lǐng)”與基層治理，實現(xiàn)“要我改”到“我要改”的轉(zhuǎn)變。張家洼街道曹東村依托老黨員、群眾代表、網(wǎng)格員成立上百人的工作隊，深入 885戶 村民家中走訪摸底，簽約首日簽約率達 95.3%。麻灣村、栗子莊村等實現(xiàn)首日簽約率 100%，彰顯民心所向。創(chuàng)新“馬路辦公”與智慧城管，提升城市治理精度與溫度。自 2024年3月 推行 “馬路辦公” 機制以來，累計解決各類市容問題 1.5萬余件。搭建智慧城管行業(yè)應用平臺，實現(xiàn)對 163類 城市管理問題的 “一圖統(tǒng)管”， 2025年 上半年累計立案 7837件，結(jié)案率超 98%，建成快速發(fā)現(xiàn)、精準派遣、及時處置、反饋閉環(huán)的智慧治理新模式。推進“共建共享”與公園綠地建設，提升居民獲得感與幸福感。創(chuàng)新推行 “共建共享” 模式，在安泰首府、公園道一號等小區(qū)建設 4處 “共建花園”，打造 6處 街角創(chuàng)意微景觀，科學開放 8處 共享綠地，舉辦各類 “公園+” 文化活動、體育賽事 37場，吸引 3.8萬人次 參與。

報告建議，未來萊蕪區(qū)城市更新應立足 “省會城市副中心” 定位，推動從 “項目攻堅” 向 “系統(tǒng)提升”、從 “硬件改造” 向 “軟件升級”、從 “政府主導” 向 “多元共治” 的深刻轉(zhuǎn)變。具體路徑包括：深化 “大片區(qū)” 規(guī)劃統(tǒng)籌，將舊廠區(qū)、舊市場等存量資源全面納入更新體系；構(gòu)建 “全周期” 資金平衡模型，探索 城市更新基金、 資產(chǎn)證券化 等市場化融資工具；全面推行 “改造前聽證、改造中監(jiān)督、改造后評價” 的公眾參與機制，保障居民知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)；建立 “設計-施工-監(jiān)理-居民” 四方聯(lián)動的質(zhì)量管控體系，引入第三方評估與保險機制；設立 “歷史遺留問題專項化解” 通道，分類處置早期村居改造遺留的產(chǎn)權(quán)、配套、標準不一等問題；強化 “智慧賦能” 與 “紅色物業(yè)” 體系建設，提升社區(qū)治理精細化與服務水平；注重 “工業(yè)遺產(chǎn)” 保護利用與 “嬴牟文化” 特色塑造，避免 “千城一面”，打造具有萊蕪辨識度的城市風貌。最終目標是構(gòu)建一個 “規(guī)劃科學、治理精細、文化彰顯、產(chǎn)城融合、人民滿意” 的高質(zhì)量城市更新范式，為資源型城市轉(zhuǎn)型和特大城區(qū)治理提供可借鑒的 “萊蕪經(jīng)驗”。

第一章 引言：萊蕪區(qū)城市更新的特殊背景與戰(zhàn)略定位

1.1 從“萊蕪市”到“萊蕪區(qū)”的融合與“省會城市副中心”的崛起

萊蕪區(qū)于 2019年 隨原萊蕪市行政區(qū)劃調(diào)整并入濟南市，成為濟南市轄區(qū)。這一歷史性轉(zhuǎn)變，不僅意味著行政隸屬關(guān)系的重大調(diào)整，更標志著城市發(fā)展能級、戰(zhàn)略定位和使命任務的全面重構(gòu)。作為濟南 “東強” 戰(zhàn)略的重要支撐和 “全市面積最大、人口近百萬” 的廣闊發(fā)展腹地，萊蕪肩負著建設 “省會城市副中心”、打造 “黃河流域先進制造業(yè)中心” 和 “齊魯科創(chuàng)大走廊重要節(jié)點” 的核心功能定位。城市更新，成為萊蕪在融入省會、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、城鄉(xiāng)融合進程中，優(yōu)化空間布局、補齊功能短板、提升環(huán)境品質(zhì)、增強綜合競爭力的 “關(guān)鍵引擎” 和 “戰(zhàn)略抓手”。

1.2 “一主一副、兩團多點”與“東優(yōu)、西進、南跨、北延、中強”的空間戰(zhàn)略

根據(jù) 《濟南市萊蕪區(qū)國土空間分區(qū)規(guī)劃（2021—2035年）》，萊蕪正加快構(gòu)建 “一主一副、兩團多點” 的城鎮(zhèn)空間格局和 “東優(yōu)、西進、南跨、北延、中強” 的有機更新格局。 “一主” 即萊蕪主城區(qū)； “一副” 為口鎮(zhèn)副中心； “兩團” 指南部新城和北部產(chǎn)城融合組團； “多點” 則為多個特色鎮(zhèn)和新型農(nóng)村社區(qū)。這一宏大的空間戰(zhàn)略，要求城市更新必須超越 “點狀修補”，轉(zhuǎn)向 “片區(qū)統(tǒng)籌” 和 “格局重塑”。無論是雅鹿山片區(qū)的 “破局更新”，還是汶河沿岸的 “生態(tài)宜居” 打造，抑或是 285個 老舊小區(qū)的 “微改造”，都需要在這一頂層設計下協(xié)同推進，實現(xiàn)城市功能的整體優(yōu)化和能級的系統(tǒng)提升。

1.3 以人民為中心：從“住有所居”到“住有優(yōu)居”的品質(zhì)追求

萊蕪的城市更新，直面人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題。從勝利南路16號小區(qū)居民對改造信息不透明、路面不平的抱怨，到西王善村拆遷群眾對 “回家無期” 的無奈與心酸；從華冠社區(qū)居民對溝通平臺的渴望，到安泰首府小區(qū)居民參與共建花園的喜悅，無一不關(guān)乎百姓的獲得感、幸福感、安全感。通過 “房票安置” 讓利于民、 “黨建引領(lǐng)” 深入走訪、 “民意監(jiān)督群” 暢通渠道、 “馬路辦公” 一線解決，萊蕪正努力將更新過程變?yōu)閮A聽民聲、匯聚民智、改善民生的過程，實現(xiàn)從 “為城市更新” 到 “為人而更新” 的理念升華。

第二章 萊蕪區(qū)城市更新總體進展與成效

2.1 重大片區(qū)更新與城中村改造：釋放城市發(fā)展新空間

* “白名單”項目引領(lǐng)大規(guī)模更新：搶抓國家政策機遇， 8個 城中村改造項目成功納入住建部 “白名單”，總投資規(guī)模近 300億元，獲得國開行、農(nóng)發(fā)行政策性授信 231億元，為歷史上最大規(guī)模的城市更新行動提供了堅實的資金保障。

* “先建設后拆遷”模式贏得高簽約率：創(chuàng)新采用 “先建設，后拆遷” 模式，選擇 19個 地塊率先開工安置房，累計開工近 2萬套，以實實在在的建設成果消除群眾顧慮。麻灣村、栗子莊村實現(xiàn)首日簽約率 100%，張家樓、吳家樓、郭家園首日簽約率達 96%，曹東村簽約率達 95.3%，創(chuàng)造了令人矚目的 “萊蕪速度”。

* “房票安置”政策滿足多元化需求：推行靈活的房票安置政策，群眾可將安置房權(quán)益兌換成房票，用于購買主城區(qū)優(yōu)質(zhì)商品房，并享受團購價優(yōu)惠。 36% 的拆遷戶選擇了房票，村民王立強計算 120平方米 商品房省了 14萬多元，政策公開透明，贏得群眾廣泛認可。

* 安置房品質(zhì)樹立“新標配”：聚焦 “得房率高、舒適度佳”，安置區(qū)容積率不超過 2.0、樓層不超過 18層、綠化率超 35%、得房率超 80%、兩梯兩戶優(yōu)質(zhì)戶型、中央花園優(yōu)美環(huán)境成為回遷安置房的 “新標配”，真正托起群眾 “安居夢”。

2.2 老舊小區(qū)與棚戶區(qū)改造：煥發(fā)老城區(qū)活力

* 老舊小區(qū)改造全面鋪開：同步推進 285個 老舊小區(qū)改造，已完成總工程量的 80%，老街區(qū)煥發(fā)新活力。自 2016年 以來，持續(xù)對建成年代較早、設施老化、環(huán)境較差的老舊小區(qū)進行綜合整治。

* 棚戶區(qū)改造項目齊頭并進：推進 27個 棚戶區(qū)改造項目，礦煤陽光花園等項目圓滿交付，居民喜遷新居。

* “微改造”解決群眾急難愁盼：針對排污口改造困難、雨污分流覆蓋不全等具體問題，社區(qū)通過召開推進會、籌建民意監(jiān)督微信群等方式，協(xié)商解決措施，保障改造工作合理、順利推進。

2.3 基礎(chǔ)設施與公共服務能級躍升：夯實城市發(fā)展根基

* 交通路網(wǎng)體系跨越式升級：實施魯中大街改造提升工程，全長 10.297公里，建安投資 10.68億元。項目建成后，路段開口數(shù)量減少 36%，道路通行能力全線提升 34%，平均通行時間減少 17%，交叉口通行效率提升 17%，成為萊蕪區(qū)獨立自主修建的工程體量最大、服務業(yè)態(tài)最全、設計標準最高、智慧交通系統(tǒng)應用最廣的市政道路。謀劃 “六橫七縱一環(huán)” 城區(qū)主次干道網(wǎng)絡，完成長勺南路、大橋路等 6條 主干道路升級改造。

* 市政公用設施短板加快補齊：統(tǒng)籌供熱 “一張網(wǎng)” 建設，新增管網(wǎng) 3.3公里，一舉解決了困擾 4365戶 居民的冬季供暖難題。推進城鄉(xiāng)供水 “一體化”，提升系統(tǒng)整體承載能力。

* 公共服務供給持續(xù)優(yōu)化：民生財政支出占比穩(wěn)定在 80% 左右。先后組建 20個 教育集團，新建改擴建學校 35所，新增學位 1.5萬個。建成標準化村衛(wèi)生室 699處，基本公共衛(wèi)生服務入選全國典型案例。建成泉城書房 7處、街道(鎮(zhèn))綜合文化站 15個、村級綜合文化服務中心 861個。

2.4 城市精細化管理與智慧化賦能：提升治理效能與溫度

* “馬路辦公”機制解決市容頑疾：自 2024年3月 推行以來，累計解決各類市容問題 1.5萬余件，實現(xiàn)管理重心下移、服務端口前移。

* 智慧城管平臺實現(xiàn)“一圖統(tǒng)管”：搭建智慧城管行業(yè)應用平臺，實現(xiàn)對 163類 城市管理問題的智能發(fā)現(xiàn)與精準派遣。 2025年 上半年累計立案 7837件，結(jié)案率超 98%，初步建成 “快速發(fā)現(xiàn)-精準派遣-及時處置-反饋閉環(huán)” 的智慧治理新模式。

* “共建共享”激發(fā)社區(qū)活力：創(chuàng)新推行 “共建共享” 模式，建設 4處 共建花園、 6處 創(chuàng)意微景觀，開放 8處 共享綠地，舉辦 “公園+” 活動 37場，吸引 3.8萬人次 參與，讓居民從 “旁觀者” 變?yōu)?“主人翁”。

第三章 城市更新改造的痛點難點分析

盡管萊蕪區(qū)城市更新在多領(lǐng)域取得突破性進展，但作為工業(yè)基礎(chǔ)深厚、城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)明顯、早期開發(fā)模式粗放的區(qū)域，其在轉(zhuǎn)型發(fā)展中積累的 “新舊矛盾” 與治理挑戰(zhàn)依然復雜深刻。

3.1 歷史遺留問題錯綜復雜，早期開發(fā)模式埋下治理隱患

這是制約萊蕪區(qū)城市更新系統(tǒng)性、整體性推進的 “根源性難題”。

1. “村居主導”模式導致標準不一、配套缺失： 1992年至2014年 長達二十余年的時間里，城中村改造以村(居)為運作主體，缺乏統(tǒng)一的安置房標準和城市規(guī)劃引導。各村從自身利益出發(fā)，按照 “能改則改，不能改則分期” 的原則實施，剩余未改造部分因用地規(guī)模小、訴求多樣，后期難以實施，逐漸成為歷史遺留問題。這直接導致城市整體功能結(jié)構(gòu)失衡，公共服務設施（如學校、醫(yī)院、公園）落地困難，缺口較大，且各村安置標準差距懸殊，為后續(xù)城市治理和社會公平埋下隱患。

2. 開發(fā)商主導下的項目風險與進度失控：在實際操作中，以開發(fā)商為主導推進改造，但村(居)集體在融資能力、運營能力、行政能力方面有限，抗風險能力差，導致項目進度緩慢甚至中途擱置，西王善村 6年 未能回遷便是典型案例。

3. 規(guī)劃依據(jù)缺失與現(xiàn)狀脫節(jié)：受行政區(qū)劃調(diào)整影響，原有城市總體規(guī)劃與現(xiàn)狀建設用地范圍、功能布局相差甚遠，導致部分城市更新項目缺乏法定規(guī)劃依據(jù)，影響項目合法合規(guī)推進。

3.2 更新對象單一與系統(tǒng)性不足，制約城市品質(zhì)整體提升

1. “重住宅、輕產(chǎn)業(yè)”的更新傾向：城市更新對象長期以城中村住宅改造為主，而對規(guī)模龐大的舊廠區(qū)（如泰鋼片區(qū)）、舊市場、舊街區(qū)等存量資源關(guān)注和統(tǒng)籌不足。這導致城市更新難以與產(chǎn)業(yè)升級、業(yè)態(tài)創(chuàng)新深度融合，無法全面激發(fā)城市經(jīng)濟活力。

2. “點狀改造”與“片區(qū)統(tǒng)籌”的張力：盡管當前提出了 “大片區(qū)” 建設理念，但歷史上形成的碎片化開發(fā)格局，使得整合難度大，基礎(chǔ)設施和公共服務配套難以實現(xiàn)網(wǎng)絡化、均衡化布局。

3.3 地質(zhì)條件與政策制約疊加，部分項目經(jīng)濟平衡困難

1. 地質(zhì)災害風險區(qū)改造成本高企：部分城中村位于地質(zhì)災害易發(fā)區(qū)內(nèi)，改造需要進行復雜的地質(zhì)處理和防災設施建設，成本大幅增加。在就地安置模式下，可開發(fā)用地有限，很難通過商業(yè)開發(fā)實現(xiàn)項目自身的資金平衡，導致市場力量不愿介入，政府財政壓力巨大。

2. 跨區(qū)域協(xié)調(diào)與政策銜接存在壁壘：涉及與鋼城區(qū)協(xié)同發(fā)展、與起步區(qū)對接等跨區(qū)域事務，在規(guī)劃協(xié)同、利益共享、政策統(tǒng)一等方面仍需突破體制機制障礙。

3.4 改造過程溝通不暢與質(zhì)量監(jiān)管缺位，影響群眾獲得感

1. 信息不透明導致居民“被動改造”：勝利南路16號小區(qū)的案例顯示，改造前缺乏公示通告，改造中居民對項目內(nèi)容、進度、后續(xù)安排一無所知，處于完全被動狀態(tài)，這嚴重損害了居民的知情權(quán)和參與權(quán)，容易引發(fā)誤解和不滿。

2. 施工質(zhì)量管控不嚴留下安全隱患：同一案例中，雨污分流改造后路面凹凸不平，存在安全隱患，反映了施工過程中質(zhì)量監(jiān)管不到位、驗收環(huán)節(jié)可能流于形式的問題。

3. “重建設、輕管理”傾向?qū)е麻L效維護機制缺失：部分改造項目完成后，在物業(yè)管理、設施維護、環(huán)境衛(wèi)生等方面缺乏可持續(xù)的長效機制，可能導致改造效果難以維持，問題出現(xiàn)反彈。

3.5 拆遷安置周期漫長與補償糾紛，考驗政府公信力與治理能力

1. “拆而未建”嚴重損害群眾利益：西王善村 2014年 拆遷， 2020年 仍未見動工，村民長期租房、生活困頓， “回家” 成為奢望。這類問題不僅是個案，更反映了早期項目推進機制不健全、責任主體不明、資金鏈斷裂等多重風險。

2. 補償標準與歷史違建認定易引發(fā)糾紛：拆遷過程中，對歷史形成的無證建筑、不同時期的補償政策銜接等問題，容易產(chǎn)生爭議，需要政府具備高超的政策解釋能力和依法調(diào)解能力。

第四章 民情聚焦與多元主體訴求分析

4.1 拆遷安置群眾：對“回家安居、公平補償”的核心訴求

1. 對“回遷承諾及時兌現(xiàn)”的極度渴望與焦慮：西王善村村民 “只想回家住” 的呼喊，代表了所有延期回遷群眾最樸素、最強烈的愿望。他們不僅需要物質(zhì)上的安置房，更需要時間上的確定性和對政府承諾的信任感。

2. 對“補償政策公開透明、公平合理”的深度關(guān)切：在房票政策推廣中，村民王立強仔細算賬，宋秀幫關(guān)注公示欄，說明群眾對自身利益的精明計算和對程序公正的重視。他們希望政策執(zhí)行一碗水端平，杜絕暗箱操作。

3. 對“安置房品質(zhì)不低于商品房”的明確期待：隨著安置房 “新標配” 的宣傳，群眾對居住品質(zhì)的期望值已顯著提高。容積率、綠化率、得房率、戶型等具體指標成為他們衡量是否 “劃算”、是否 “滿意” 的重要標尺。

4.2 老舊小區(qū)居民：對“知情參與、質(zhì)量安全、長效管理”的多元訴求

1. 對“改造全過程信息透明”的強烈要求：勝利南路16號小區(qū)居民的困惑（ “好像是還沒完吧，我們也不知道” ）直指溝通機制的缺失。居民不希望成為 “局外人”，渴望了解改造方案、施工進度、可能的影響及后續(xù)管理安排。

2. 對“施工質(zhì)量嚴格把關(guān)”的安全底線：路面平整度、管道鋪設質(zhì)量、外墻保溫效果等直接關(guān)系到居住安全和舒適度。居民對 “凹凸不平” 路面的不滿，是對工程質(zhì)量監(jiān)管不力的直接批評。

3. 對“改造后社區(qū)環(huán)境可持續(xù)維護”的長遠考慮：改造完成不是終點，居民擔心后續(xù)的物業(yè)管理、設施維修、停車管理、環(huán)境衛(wèi)生能否跟上，避免 “一年新、兩年舊、三年又回頭” 的尷尬。

4.3 基層社區(qū)與政府部門：在“政策執(zhí)行”與“矛盾化解”的一線角色

1. 面對歷史遺留問題的“無奈”與“探索”：早期村居主導模式留下的爛攤子，如配套缺失、產(chǎn)權(quán)混亂，往往需要基層社區(qū)投入巨大精力去協(xié)調(diào)、解釋，甚至承受群眾的怨氣。他們迫切需要上級明確的政策支持和專項資金來解決這些 “舊賬”。

2. 平衡“改造效率”與“群眾滿意”的兩難：在推進簽約、施工過程中，既要保證進度，又要耐心做好群眾工作，處理個別居民的個性化訴求，對基層工作人員的政策水平、溝通藝術(shù)和抗壓能力都是巨大考驗。

3. 對“跨部門協(xié)同與資源整合”的迫切需求：一個改造項目往往涉及住建、自然資源、城管、街道、水電氣暖等多個部門，基層社區(qū)作為協(xié)調(diào)中樞，常常感到力不從心，希望建立更高效的聯(lián)動機制和資源共享平臺。

4.4 市場主體（開發(fā)商、金融機構(gòu)）：對“風險可控、回報可期”的理性權(quán)衡

1. 對“項目經(jīng)濟可行性”的審慎評估：尤其是位于地質(zhì)災害區(qū)或商業(yè)價值較低區(qū)域的改造項目，開發(fā)商和投資機構(gòu)會進行嚴格的成本收益測算，對政府提供的優(yōu)惠政策、土地出讓條件、配套承諾等極為敏感。

2. 對“政策連續(xù)性與政府履約信用”的高度關(guān)注：市場主體擔心政策中途變化、規(guī)劃調(diào)整或政府承諾的配套無法兌現(xiàn)，這些都會增加投資風險，影響其參與積極性。

3. 對“房票政策”市場接受度的觀察：房票政策的效果取決于轄區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)商品房源的供給和價格吸引力，開發(fā)商需要評估房票持有者的實際購買力和對自身樓盤的青睞程度。

第五章 已采取的改善措施與創(chuàng)新實踐

面對挑戰(zhàn)，萊蕪區(qū)在戰(zhàn)略謀劃、政策創(chuàng)新、基層治理等方面，形成了一系列具有示范意義的經(jīng)驗做法。

5.1 強化戰(zhàn)略規(guī)劃與頂層設計，引領(lǐng)城市發(fā)展格局重塑

核心措施：編制獲批國土空間分區(qū)規(guī)劃，明確“省會城市副中心”定位和“東優(yōu)、西進、南跨、北延、中強”的有機更新格局，為大規(guī)模城市更新提供法定依據(jù)和戰(zhàn)略指引。

* 價值體現(xiàn)：從根本上扭轉(zhuǎn)了早期無序開發(fā)的局面，將城市更新納入全市、全區(qū)發(fā)展大局進行系統(tǒng)謀劃，確保了更新行動的方向性、整體性和可持續(xù)性。

* 實踐數(shù)據(jù)與項目： 《濟南市萊蕪區(qū)國土空間分區(qū)規(guī)劃（2021—2035年）》 正式獲批。 8個 城中村改造項目可釋放土地 1.1萬畝，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展留足空間。魯中大街改造提升工程，將道路通行能力提升 34%，交叉口效率提升 17%。

5.2 創(chuàng)新投融資模式與安置政策，破解資金與民意難題

核心措施：搶抓國家政策窗口，爭取項目進入“白名單”獲得政策性金融支持；創(chuàng)新推出“房票安置”政策，讓群眾自主選擇、享受實惠，實現(xiàn)“要我改”到“我要改”的轉(zhuǎn)變。

* 價值體現(xiàn)：解決了大規(guī)模更新最核心的資金瓶頸；以市場化、人性化的方式保障了群眾利益，贏得了廣泛支持，為快速推進奠定了民意基礎(chǔ)。

* 實踐案例與數(shù)據(jù)： 8個 項目納入住建部白名單，獲授信 231億元。 36% 的拆遷戶選擇房票。采取 “先建設，后拆遷”，累計開工安置房近 2萬套。安置區(qū)容積率≤ 2.0，綠化率> 35%，得房率> 80%。

5.3 深化“黨建引領(lǐng)”與基層治理創(chuàng)新，凝聚更新合力

核心措施：將黨組織建在項目上，成立由老黨員、群眾代表、網(wǎng)格員組成的工作隊，深入一線走訪摸底、宣講政策、化解矛盾，實現(xiàn)高簽約率。

* 價值體現(xiàn)：發(fā)揮了黨組織在基層社會治理中的領(lǐng)導核心作用和黨員先鋒模范作用，將政治優(yōu)勢、組織優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為推進更新的強大執(zhí)行力。

* 實踐案例：張家洼街道曹東村成立上百人工作隊，按 8個 網(wǎng)格劃分深入 885戶 走訪，簽約首日率達 95.3%。高莊街道開展 “和諧拆遷”、 “我和老宅合個影” 等暖心活動。

5.4 推行“馬路辦公”與智慧城管，提升治理精度與溫度

核心措施：推動管理重心下移，執(zhí)法人員常態(tài)化上街巡查，現(xiàn)場解決問題；搭建智慧城管平臺，運用無人機、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)，實現(xiàn)城市問題的智能發(fā)現(xiàn)、精準派遣和快速處置。

* 價值體現(xiàn)：變被動接訴為主動服務，提升了問題響應速度和解決效率；科技賦能使城市管理更加精細化、智能化，增強了治理的預見性和科學性。

* 實踐數(shù)據(jù)：自 2024年3月 推行 “馬路辦公” 以來，累計解決市容問題 1.5萬余件。智慧城管平臺覆蓋 163類 問題， 2025年 上半年立案 7837件，結(jié)案率超 98%。

5.5 探索“共建共享”與社區(qū)營造，激發(fā)居民主體意識

核心措施：在公園綠地建設、社區(qū)微更新中，引入“共建共享”模式，鼓勵居民全過程參與設計、種植、管護，變“政府工程”為“自家事”。

* 價值體現(xiàn)：培養(yǎng)了居民的社區(qū)歸屬感和主人翁意識，提升了公共空間的活力與品質(zhì)；形成了政府引導、社會協(xié)同、公眾參與的良好治理格局。

* 實踐案例：在安泰首府、公園道一號等小區(qū)建設 4處 共建花園，打造 6處 街角創(chuàng)意微景觀。舉辦 “公園+” 活動 37場，吸引 3.8萬人次 參與。

第六章 改進建議與系統(tǒng)優(yōu)化路徑：構(gòu)建“活力、精致、溫暖、智慧”的萊蕪更新范式

面對 歷史之重、系統(tǒng)之缺、溝通之阻、質(zhì)量之慮、安置之難 等挑戰(zhàn)，萊蕪區(qū)的城市更新必須從 “規(guī)模擴張” 轉(zhuǎn)向 “內(nèi)涵提升”，從 “政府主導” 深化至 “社會共治”，從 “解決住房” 升維到 “創(chuàng)造美好生活”。未來的路徑應聚焦于 “規(guī)劃統(tǒng)籌、金融創(chuàng)新、公眾賦能、質(zhì)量革命、智慧治理、文化鑄魂”，探索一條符合萊蕪特質(zhì)、可持續(xù)、可復制的城市更新之路。

6.1 深化“大片區(qū)”規(guī)劃與“全要素”統(tǒng)籌，推動城市系統(tǒng)更新

1. 編制“城市更新專項規(guī)劃”與“行動計劃”：在國土空間總體規(guī)劃指導下，盡快編制覆蓋全區(qū)、面向 2035年 的城市更新專項規(guī)劃。規(guī)劃應突破以城中村為主的局限，將 泰鋼等舊廠區(qū)、傳統(tǒng)商圈、老舊街區(qū)、閑置低效用地 全面納入更新體系，明確功能定位、更新模式、實施時序和資金平衡方案。

2. 建立“更新單元”規(guī)劃管理制度：以街道或功能片區(qū)為單元，編制“更新單元規(guī)劃”，統(tǒng)籌單元內(nèi)的居住、產(chǎn)業(yè)、公共服務、綠地、交通等各類用地和設施布局，確保更新后片區(qū)功能的完整性和設施的均衡性，從根本上解決早期 “插花式” 開發(fā)遺留的問題。

3. 強化“產(chǎn)城融合”與“職住平衡”導向：在雅鹿山、口鎮(zhèn)等片區(qū)更新中，預留足夠的產(chǎn)業(yè)空間，積極導入智能制造、研發(fā)設計、現(xiàn)代物流等新興產(chǎn)業(yè)，為搬遷居民和城市新增人口提供就近就業(yè)機會，避免出現(xiàn)“睡城”。

6.2 構(gòu)建“多元化、可持續(xù)”的投融資與實施模式

1. 探索設立“萊蕪城市更新發(fā)展基金”：在用好政策性銀行貸款的基礎(chǔ)上，聯(lián)合市屬國企、社會資本、金融機構(gòu)等，共同設立市場化運作的城市更新基金。基金可優(yōu)先投資于有穩(wěn)定收益的配套商業(yè)、停車場、租賃住房等項目，形成滾動開發(fā)能力。

2. 推廣“政府引導、市場運作、公眾參與”的PPP模式：對于綜合性片區(qū)開發(fā)項目，可設計合理的回報機制，吸引有實力、有經(jīng)驗的社會資本方參與投資、建設、運營全過程。明確政府與社會資本的權(quán)責利，保障項目長期穩(wěn)定運營。

3. 研究基礎(chǔ)設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）的可行性：對改造后形成的優(yōu)質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn)（如標準化廠房、物流園區(qū)、保障性租賃住房等），進行資產(chǎn)梳理和合規(guī)性改造，積極爭取納入REITs試點，拓寬融資渠道，實現(xiàn)投資良性循環(huán)。

6.3 健全“全過程、制度化”的公眾參與與溝通機制

1. 制定《萊蕪區(qū)城市更新公眾參與實施辦法》：明確規(guī)定在項目立項、方案設計、施工建設、竣工驗收、后期管理等各階段，公眾參與的具體形式、內(nèi)容、渠道和反饋機制。確保居民的知情權(quán)、參與權(quán)、表達權(quán)和監(jiān)督權(quán)落到實處。

2. 推行“改造項目居民監(jiān)督員”制度：在每個更新小區(qū)或樓棟，推選若干名熱心公益、熟悉情況的居民作為監(jiān)督員，全程參與施工質(zhì)量巡查、問題反饋、協(xié)調(diào)溝通等工作，搭建居民與實施主體之間的直接橋梁。

3. 建立“城市更新信息發(fā)布與互動平臺”：利用微信公眾號、小程序等數(shù)字化工具，及時發(fā)布項目規(guī)劃、施工進度、交通導改、臨時安置等信息，并開設線上留言、投票、議事等功能，讓居民足不出戶即可了解情況、表達意見。

6.4 實施“設計-施工-運維”全鏈條質(zhì)量管控革命

1. 引入“第三方獨立飛行檢查”機制：聘請具有資質(zhì)的第三方檢測機構(gòu)，對更新項目的關(guān)鍵工序、主要材料、隱蔽工程等進行不打招呼的隨機抽查，檢查結(jié)果直接報送主管部門并向社會公示，形成強大的質(zhì)量威懾。

2. 推廣“工程質(zhì)量潛在缺陷保險（IDI）”：在安置房和重要公建項目中，強制投保IDI。由保險公司委托風險管理機構(gòu)進行全過程質(zhì)量風險管控，出現(xiàn)質(zhì)量缺陷由保險公司先行賠付，再向責任方追償，從根本上保障業(yè)主權(quán)益。

3. 建立“更新項目后評估”制度：在項目交付使用 1年、 3年、 5年 等時間節(jié)點，對建筑質(zhì)量、設施運行、環(huán)境品質(zhì)、居民滿意度等進行系統(tǒng)評估，評估結(jié)果作為考核實施主體、優(yōu)化后續(xù)政策的重要依據(jù)。

6.5 加快“歷史遺留問題”專項化解與風險防控

1. 開展“早期村改項目遺留問題”普查與建檔：對 2017年 以前由村居主導完成的改造項目，進行全面排查，摸清在規(guī)劃、土地、產(chǎn)權(quán)、配套等方面存在的具體問題，建立“一案一檔”數(shù)據(jù)庫。

2. 出臺“分類處置”指導意見：針對不同性質(zhì)的歷史遺留問題（如無證建筑、配套缺失、標準不一等），研究制定分類處置的政策路徑。對于符合安全要求、無糾紛的無證建筑，探索通過補辦手續(xù)、繳納價款等方式予以確權(quán)。

3. 設立“城市更新法律咨詢與糾紛調(diào)解中心”：整合司法、信訪、律師、人民調(diào)解員等資源，為更新過程中出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)糾紛、補償爭議、合同違約等提供專業(yè)法律服務和調(diào)解，將矛盾化解在基層、化解在萌芽狀態(tài)。

6.6 深化“智慧賦能”與“文化浸潤”，塑造城市獨特魅力

1. 建設“城市更新CIM（城市信息模型）平臺”：將更新片區(qū)的規(guī)劃、設計、施工、運維全生命周期信息集成到統(tǒng)一的三維數(shù)字模型中，實現(xiàn)規(guī)劃模擬、方案比選、施工模擬、智慧運維等應用，提升決策科學性和管理精細化水平。

2. 打造“工業(yè)遺產(chǎn)保護與活化利用”典范：對泰鋼等具有歷史價值的舊廠區(qū)，避免大拆大建。在保護工業(yè)風貌和結(jié)構(gòu)安全的前提下，植入文化創(chuàng)意、展覽展示、休閑商業(yè)等新功能，使其成為城市文化新地標和活力新空間。

3. 實施“社區(qū)文化復興”計劃：在老舊小區(qū)改造中，不僅改善硬件，更注重挖掘社區(qū)歷史、培育社區(qū)文化。通過建設社區(qū)博物館、文化墻、舉辦鄰里節(jié)等方式，增強社區(qū)認同感和凝聚力，讓“鄉(xiāng)愁”有處安放。

結(jié)論：邁向“省會城市副中心”的萊蕪更新之路

萊蕪區(qū)的城市更新，是在融入省會、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、城鄉(xiāng)融合三重戰(zhàn)略疊加下，一座工業(yè)城市對 “高質(zhì)量發(fā)展” 與 “高品質(zhì)生活” 的深刻求索。面對 早期村改 的 “歷史欠賬”、 勝利南路小區(qū) 的 “信息迷霧”、 西王善村 的 “回家之盼”，萊蕪以 “規(guī)劃引領(lǐng)” 重塑格局，以 “白名單” 破解資金，以 “房票安置” 贏得民心，以 “馬路辦公” 提升治理，展現(xiàn)了在復雜轉(zhuǎn)型中推動城市蝶變的 “萊蕪決心” 與 “萊蕪智慧”。

前路依然充滿挑戰(zhàn)。如何將 “大片區(qū)” 的宏偉藍圖轉(zhuǎn)化為每一個街巷、每一棟建筑的精致呈現(xiàn)？如何將 “公眾參與” 的制度設計轉(zhuǎn)化為居民發(fā)自內(nèi)心的認同與行動？如何將 “智慧城管” 的技術(shù)平臺轉(zhuǎn)化為解決群眾身邊煩心事的貼心工具？如何讓 “嬴牟文化” 與 “鋼鐵精神” 在新時代的城市肌理中煥發(fā)新生，成為萊蕪區(qū)別于其他副中心的獨特標識？這些都是需要持續(xù)探索、創(chuàng)新作答的時代命題。

展望未來，萊蕪區(qū)的城市更新必須堅守 “人民城市” 的根本屬性，強化 “系統(tǒng)思維” 與 “底線思維”，提升 “法治化、精細化、智能化、人文化” 的治理能力，完善 “黨委領(lǐng)導、政府負責、社會協(xié)同、公眾參與、法治保障” 的共建共治共享格局。通過深化規(guī)劃統(tǒng)籌、創(chuàng)新金融工具、賦能公眾參與、嚴控工程質(zhì)量、攻堅歷史遺留、融合智慧文化，萊蕪區(qū)有望構(gòu)建一個 “經(jīng)濟活力強勁、城市功能完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、社會治理高效、文化特色鮮明、人民生活幸?！?的現(xiàn)代化省會城市副中心。這不僅將有效破解當前城市轉(zhuǎn)型的諸多難題，切實提升 近百萬居民 的生活品質(zhì)，更將為全國同類工業(yè)城市、特大城區(qū)的更新改造，貢獻一份兼具 “萊蕪特色” 與 “普適價值” 的更新方案，最終繪就一幅 “產(chǎn)城共興、景城共美、主客共享、古今交融” 的魯中現(xiàn)代化新城壯麗畫卷。