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案情介紹

趙梅向法院提出訴訟請求：判令孫明返還趙梅一號房屋的售房款350000元；本案訴訟費(fèi)由孫明承擔(dān)。

案件背景：

趙梅系孫明之嫂子。2002年12月17日，孫明代趙梅與甲公司簽訂了《商品房買賣合同》，以趙梅名義購買位于北京市昌平區(qū)回龍觀鎮(zhèn)的一號房屋經(jīng)濟(jì)適用房一套。2003年2月12日，孫明向趙梅支付170000元用于支付甲公司購房首付款，并以趙梅的名義辦理了房屋尾款的貸款手續(xù)。后案涉房屋登記于趙梅名下。

2007年8月20日，趙梅與他人簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，將案涉一號房屋出售，售房款350000元，該售房款趙梅已交付給孫明。房屋登記于趙梅名下，孫明并非房屋所有權(quán)人，且孫明不具備購買案涉一號房屋的資格，占用趙梅經(jīng)濟(jì)適用房購房資格，導(dǎo)致趙梅不再享有購買經(jīng)濟(jì)適用房的資格，給趙梅造成損失?，F(xiàn)涉案房屋的售房款遠(yuǎn)高于孫明當(dāng)初支付的購房款，故應(yīng)當(dāng)將其取得售房款350000元返還給趙梅。

被告孫明辯稱：

不同意趙梅的訴訟請求。2002年購房時候我不具有北京市戶口，在京不能購買經(jīng)濟(jì)適用房，當(dāng)時政策并未限制借名買房，故我借用嫂子趙梅的名義購買了一號房屋。購房首付款及貸款還貸都是由我支付的。房屋是我買的，后來賣房的錢給我也是合理的。

關(guān)鍵事實：

2002年12月17日，趙梅（買受人）與甲公司（出賣人）簽訂《商品房買賣合同》，約定：趙梅購買一號房屋，建筑面積97.98平方米，房屋總價款254748元。

2004年5月14日，一號房屋取得房屋所有權(quán)證，產(chǎn)權(quán)登記于趙梅名下，房屋性質(zhì)為經(jīng)濟(jì)適用住房。

2007年8月20日，趙梅（出賣人）與張蕾（買受人）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，將一號房屋出售給案外人張蕾。趙梅主張該房屋售房款為350000元，并已全部交付給孫明。孫明對此予以認(rèn)可?，F(xiàn)房屋已過戶登記至張蕾名下。

庭審中，雙方均認(rèn)可一號房屋購房首付款170000元由孫明出資支付，剩余房款以銀行貸款方式支付，房屋貸款亦由孫明負(fù)責(zé)償還。房屋交付后，孫明對房屋進(jìn)行了裝修，并由其及家人一直居住。該房屋的購房合同、票據(jù)、產(chǎn)權(quán)證等亦均由孫明持有。

關(guān)于房屋的購買，孫明稱2002年其朋友所在乙公司有經(jīng)適房購買指標(biāo)，但因其不具有北京市戶籍無法在京購買經(jīng)適房，故借用趙梅名義申請并購買了一號房屋?，F(xiàn)趙梅主張孫明占用其經(jīng)適房購房資格，導(dǎo)致其本人及家庭不能再享有購買政策性房屋優(yōu)惠政策的資格，給其造成損失，且孫明所取得的售房款350000元遠(yuǎn)高于其購房出資，屬不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)當(dāng)返還給其。經(jīng)詢，趙梅、孫明對一號房屋系借名買房的事實均無異議。

法院評析

法院審理后認(rèn)為，本案的核心爭議在于：孫明接收售房款的行為是否構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?/strong>

關(guān)于不當(dāng)?shù)美恼J(rèn)定：

根據(jù)法律規(guī)定，因他人沒有法律根據(jù)，取得不當(dāng)利益，受損失的人有權(quán)請求其返還不當(dāng)利益。

關(guān)于借名買房關(guān)系的認(rèn)定：

本案中，孫明借趙梅名義購買一號房屋，雙方之間存在借名買房關(guān)系。雖然房屋登記于趙梅名下，但孫明作為該房屋的實際權(quán)利人，出資購房并對房屋進(jìn)行裝修且長期居住使用。

關(guān)于售房款歸屬的認(rèn)定：

2007年房屋出售后，趙梅亦自愿將所得售房款350000元交付給孫明。因此，孫明接收售房款的行為，并非沒有法律依據(jù)，不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?/strong>

關(guān)于原告堅持不當(dāng)?shù)美申P(guān)系的認(rèn)定：

經(jīng)法院釋明，趙梅堅持本案以不當(dāng)?shù)美申P(guān)系起訴。法院認(rèn)為，趙梅的訴訟請求缺乏法律依據(jù)。

裁判結(jié)果

法院最終判決：

? 駁回趙梅的訴訟請求。

律師勝訴心得

本案勝訴的關(guān)鍵在于：

借名買房關(guān)系的明確認(rèn)定：成功證明了一號房屋系孫明借趙梅之名購買，雙方對借名買房事實均無異議。

實際權(quán)利人的準(zhǔn)確認(rèn)定：成功證明了孫明作為該房屋的實際權(quán)利人，出資購房并對房屋進(jìn)行裝修且長期居住使用。

售房款交付的自愿性認(rèn)定：成功證明了2007年房屋出售后，趙梅自愿將所得售房款350000元交付給孫明，該行為有法律依據(jù)。

不當(dāng)?shù)美申P(guān)系的準(zhǔn)確把握：成功證明了孫明接收售房款的行為并非沒有法律依據(jù)，不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?/strong>

證據(jù)的有效運(yùn)用：充分利用了《商品房買賣合同》、房屋所有權(quán)證、《北京市存量房屋買賣合同》、銀行交易明細(xì)等關(guān)鍵證據(jù)，形成了完整的證據(jù)鏈。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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