朋友們，我最近拿到了香江1號(hào)戶型圖。

沒(méi)錯(cuò)，就是那個(gè)備案價(jià)達(dá)到23.8萬(wàn)/㎡的，番禺單價(jià)最高高高高的頂豪香江1號(hào)，請(qǐng)看區(qū)位：

也可以先戳我們的視頻回顧下：

毫不夸張，我看到戶型圖的第一反應(yīng)是：開(kāi)發(fā)商瘋了吧！

在廣州這個(gè)“140㎡做五房”“100㎡做四房”的剛改修羅場(chǎng)里，有人居然把自己的四個(gè)戶型，全部做成了三房！

嘿，你別說(shuō)，這還真有意思。

他們?yōu)槭裁雌蛔鋈浚?/p>

這件事值得聊深一點(diǎn)。

過(guò)去五年，廣州樓市有一條鐵律：戶型越做越小，房間越塞越多。

以140平米這個(gè)面積段為例，已經(jīng)卷成了麻花。

四房起步，開(kāi)發(fā)商恨不得在這個(gè)面積里給你摳出五個(gè)甚至六個(gè)房間，主打一個(gè)多代同堂的極限剛需。

這是剛需邏輯的極致內(nèi)卷。

但其實(shí)，房間數(shù)不是越多越好，而是取決于客群的房間需求上限。

剛需盤(pán)做多房間，是因?yàn)橘I(mǎi)家家庭結(jié)構(gòu)復(fù)雜：

老人、小孩、偶爾來(lái)住的親戚，每個(gè)都需要獨(dú)立空間。房間數(shù)是硬約束，少一個(gè)就住不下。

但當(dāng)你把總價(jià)拉到2000萬(wàn)以上，客群的房間需求反而變少了。原因很簡(jiǎn)單：

第一，這類(lèi)買(mǎi)家通常不止一套房。老人有自己的住處，不需要跟子女?dāng)D。

第二，他們買(mǎi)這套房的目的不是解決居住問(wèn)題，而是提升居住質(zhì)量。房間多意味著每個(gè)房間都小，這跟他們的核心訴求是矛盾的。

第三，豪宅的社交屬性決定了公區(qū)必須足夠大。300㎡如果切成五房，客廳可能還沒(méi)有改善盤(pán)的大，這是不可接受的。

所以香江1號(hào)的全三房策略，不是任性，是算過(guò)賬的~

幾個(gè)戶型亮點(diǎn)

我拿到的是標(biāo)準(zhǔn)層的戶型示意圖，不是最終交付版的精裝圖，所以只能從布局邏輯上和大家分享下他們的特點(diǎn)。

• 第一，全系專(zhuān)梯入戶。
  

項(xiàng)目從145㎡開(kāi)始就配了獨(dú)立電梯廳。

這個(gè)配置在番禺很罕見(jiàn)，通常200㎡以上才會(huì)考慮。

好處是隱私性強(qiáng)，出電梯就是你家玄關(guān)；代價(jià)是公攤大，實(shí)際得房率會(huì)受影響。

值不值得，看你在不在意回家的儀式感這件事。

• 第二，270度流線型大陽(yáng)臺(tái)。
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仔細(xì)看圖紙的外輪廓，四個(gè)戶型都采用了極其夸張的弧形、流線型陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。

可以預(yù)料到，這個(gè)盤(pán)未來(lái)交付時(shí)的建筑外立面會(huì)非常搶眼，具有極強(qiáng)的地標(biāo)感。

這種弧形空間其實(shí)非常難處理，很考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商基本功，咱們不妨期待下外立面的實(shí)際效果。

• 第三，主臥系統(tǒng)的獨(dú)立性極強(qiáng)。

四個(gè)戶型都把主臥放在了離公區(qū)最遠(yuǎn)的位置，而且主臥系統(tǒng)占據(jù)了極其龐大的面積權(quán)重。

看得出來(lái)，這種設(shè)計(jì)的底層邏輯非常明確：房子就是用來(lái)悅己的，自己的感受最重要。

接下來(lái)，咱們?cè)侔堰@幾個(gè)戶型拆開(kāi)來(lái)看看，聊聊差異化。

• 145㎡-172㎡三房：最考驗(yàn)產(chǎn)品力的一個(gè)戶型。

這個(gè)面積做三房，在廣州會(huì)被很多人說(shuō)浪費(fèi)。

但換個(gè)角度想，它比同面積段四房少了的那一間，面積去哪了？

去了客廳的開(kāi)間、去了主臥的進(jìn)深、去了衛(wèi)生間的尺度。

這種戶型極其挑人，二胎家庭看了直搖頭，但對(duì)于丁克家庭、或者是只有一個(gè)小孩的新貴階層來(lái)說(shuō)，卻剛剛好。

他們不需要多一個(gè)房間來(lái)堆雜物，他們需要的是朋友聚會(huì)時(shí)足夠體面的社交場(chǎng)。

對(duì)了，孩子已經(jīng)獨(dú)立的中老年夫婦也可以考慮一下。

• 197㎡三房：一次冒險(xiǎn)的嘗試
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這是四個(gè)戶型里最讓我覺(jué)得冒險(xiǎn)的一個(gè)。

將近200平的總面積，依然只做三房。

客廳的尺度固然爽到了極點(diǎn)，但到了200平的預(yù)算級(jí)別，很多家庭往往伴隨著保姆同住或者多代同堂的硬性需求。

堅(jiān)持做三房，意味著它的受眾面被壓縮到了極致。

買(mǎi)這個(gè)戶型的人，絕對(duì)是純粹的個(gè)人享樂(lè)主義者，他們根本不在乎未來(lái)在二手市場(chǎng)上的接盤(pán)俠是誰(shuí)，只要自己當(dāng)下住得爽就行。

• 303㎡三房：它其實(shí)可以做成五房，但沒(méi)做。

這是整個(gè)項(xiàng)目最有意思的戶型。

到了303平這個(gè)級(jí)別，咱們就不能用老百姓買(mǎi)房過(guò)日子的眼光來(lái)看了。

你看它的布局，中西雙廚只是打底，超大的西廚島臺(tái)完全是為酒會(huì)準(zhǔn)備的。

最核心的是它做到了絕對(duì)的主仆分離，保姆房不僅帶獨(dú)立衛(wèi)生間，而且緊挨著工作區(qū)和廚房，與主人的生活動(dòng)線零交叉。

說(shuō)明它的目標(biāo)客群非常窄，只針對(duì)那些把房子當(dāng)社交空間而不是居住空間的人。

是的，這個(gè)戶型的邏輯是“讓人來(lái)家里”，而不是“讓人住家里”。

最后，總結(jié)一下我個(gè)人的判斷。

從戶型來(lái)看，香江1號(hào)的產(chǎn)品定位非常清晰：賣(mài)給不需要太多房間的人。

這群人存在嗎？存在。

廣州2000萬(wàn)以上的購(gòu)房者里，有一批是創(chuàng)業(yè)老板、企業(yè)高管、或者已經(jīng)財(cái)務(wù)自由的本地家庭，他們的共同特征是，房間需求已經(jīng)飽和，但空間質(zhì)量需求遠(yuǎn)未被滿足。

如果你手里根本不缺房票，買(mǎi)房純粹是為了改善自己的生活質(zhì)量，追求極端的空間尺度和圈層純粹度，那香江1號(hào)確實(shí)提供了一個(gè)目前廣州核心區(qū)非常罕見(jiàn)的選項(xiàng)。

在當(dāng)下這種泥沙俱下的行情里，敢做這種得罪大部分買(mǎi)家、只討好極少數(shù)有錢(qián)人的產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商的魄力值得肯定。

至于廣州的塔尖圈層愿不愿意為這份魄力買(mǎi)單，咱們……就讓子彈飛一會(huì)吧