本文約1600字，閱讀時(shí)間約6分鐘，可點(diǎn)擊上面“耳機(jī)”圖標(biāo)收聽音頻

老司機(jī)去年推出了VIP會(huì)員服務(wù)，加入VIP可以享受1年不限次數(shù)一對(duì)一咨詢服務(wù)，并且還能分享我們內(nèi)部資訊，以及月報(bào)，專題報(bào)告等。

上周末我在審閱3月份VIP月報(bào)時(shí)，有一個(gè)意外發(fā)現(xiàn)。我注意到300-500萬的二手成交中，板塊之間價(jià)格差縮小了，與我們的直覺大不相同。

在目前的成交結(jié)構(gòu)中，300-500萬的二手房是標(biāo)準(zhǔn)的改善產(chǎn)品，成交主力是交付10年之內(nèi)的次新房。

按照直覺，我們肯定會(huì)認(rèn)為此類產(chǎn)品鄞州賣得最貴，江北的要便宜一些，沒落的海曙，就只會(huì)更低了。

再細(xì)化到板塊，明湖無疑會(huì)站在塔尖，然后是鄞州公園，再然后是江東，最后才是段塘或者姚江新城。

但真實(shí)的成交價(jià)，根本不是這么回事。

為了方便大家直觀的看到價(jià)格分布，老司機(jī)先放一張?jiān)聢?bào)里的截圖：

這是今年3月，寧波六區(qū)300-500萬二手房成交最多的樓盤，也是這個(gè)價(jià)位段的典型代表。每個(gè)樓盤成交都在4套以上，其平均價(jià)格的偶然性很小，具有很強(qiáng)的參考性。

我們來看看各板塊的價(jià)格。

首先是明湖，臻和院成交6套，均價(jià)25844元/平，湖光印成交5套，均價(jià)29046元/平，上湖城成交5套，均價(jià)27281元/平，水岸春暉成交4套，均價(jià)24755元/平。整體25000-29000元/平之間。

但最高的價(jià)格不在明湖，而在江東。譽(yù)品成交4套，均價(jià)33978元/平，龍湖天曜成交4套，均價(jià)30776元/平，春熙云鏡成交5套，均價(jià)28287元/平，整體價(jià)格明顯高出明湖。

再看江北姚江新城，尚江府（望江府）成交6套，均價(jià)27284元/平，江望晴雨成交5套，均價(jià)31640元/平，整體高于明湖。

江北的灣頭，清秀瀾灣成交4套，均價(jià)23027元/平，這個(gè)明顯比明湖低，萬象華府二期成交4套，均價(jià)28363元/平，也對(duì)齊明湖的同類價(jià)格了。

最后來看比較弱的海曙段塘，海語府成交4套，均價(jià)28870元/平，海曙金茂府成交5套，均價(jià)27492元/平，沒有明顯比明湖便宜。

從這個(gè)價(jià)位段的二手房來看，明湖的價(jià)格神話，似乎并不存在。

相較于新房?jī)r(jià)格的絕對(duì)領(lǐng)先，明湖在二手市場(chǎng)上并無明顯優(yōu)勢(shì)，為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？

這就必須要說到新房和二手房不同的定價(jià)邏輯。

新房基本上賣的是期房，實(shí)在不濟(jì)賣到了現(xiàn)房，基本也是一個(gè)準(zhǔn)現(xiàn)房的狀態(tài)，交付后的真實(shí)形態(tài)，特別是開發(fā)商撤出后，完全交由物業(yè)公司管理的形態(tài)，客戶是看不到的。

那些美輪美奐的樣板區(qū)、富麗堂皇的會(huì)所、包括泳池、健身房、私宴廳等都會(huì)保留到項(xiàng)目售完，這都是定價(jià)的加分項(xiàng)。

新房的基本定價(jià)邏輯是賣夢(mèng)，在成本或者競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)上，通過廣告、現(xiàn)場(chǎng)和服務(wù)的造夢(mèng)，創(chuàng)造銷售的溢價(jià)。

所以新房是最容易在新板塊上賣出高價(jià)的，哪怕這個(gè)板塊現(xiàn)狀一無所有，但只要夢(mèng)造得好，可信度高，人們就愿意高價(jià)買單。

但二手房的定價(jià)邏輯截然不同，二手房賣的是現(xiàn)實(shí)，房子什么樣，環(huán)境怎么樣，配套怎么樣，包括供求怎么樣，都實(shí)實(shí)在在擺在那里，根本沒有造夢(mèng)的機(jī)會(huì)，再說，房東也沒有造夢(mèng)的能力。

所以二手房賣不出溢價(jià)，只能賣出隨行就市的價(jià)格。

明湖的二手房無法延續(xù)新房的神話，根本原因就在于明湖的現(xiàn)狀無法兌現(xiàn)新房的溢價(jià)。缺乏商業(yè)、生活便利性差、人氣不足、明湖尚未建成，都是原因。

而價(jià)格高的譽(yù)品、天曜，都在江東的鬧市區(qū)，生活配套極其成熟；姚江新城為什么還能賣到3萬元+？因?yàn)橛蟹浅Ｓ埠说慕毒€和青藤書院；近3萬元的東悅府，依托的也是東部新城核心的成熟；甚至大家都不看好的段塘，靠著十足的煙火氣，也能站穩(wěn)28000元的價(jià)格區(qū)間。

很顯然，在二手市場(chǎng)上，地段成熟度和房?jī)r(jià)的相關(guān)性，比新房明顯要高。

今晚七點(diǎn)，有老司機(jī)每周例行直播，歡迎點(diǎn)擊下方標(biāo)簽預(yù)約提醒，以免錯(cuò)過。老司機(jī)2001年開始從事房地產(chǎn)，是寧波目前收費(fèi)最高、咨詢量最大的獨(dú)立咨詢師之一，直播間有免費(fèi)答疑，歡迎進(jìn)來提問。

最后要插播幾條有價(jià)值的房產(chǎn)信息：

1、雙東坊附近有2000平商鋪招租，路口位置，展示面好，可做診所、美容SPA、教育機(jī)構(gòu)、超市等。

2、前洋有整層寫字樓出售，面積1000平，樓層景觀好，價(jià)格優(yōu)惠。

3、西洪大橋附近有4000+平整裝辦公樓出租，一線江景，租金低。

以上房產(chǎn)如需了解詳情，請(qǐng)掃下方二維碼。

咨詢老司機(jī)請(qǐng)