研究報告

來源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者 · 一卡拉

頭圖來源 · 視覺中國

中國商業(yè)，韌性猶在。

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測，2025年，全國重點26城600+樣本購物中心平均空置率，創(chuàng)下近五年新低。

其中，滿鋪出租的商場數(shù)量同比2024年增加46.15%；出租率超95%的購物中心占比近五成，約三成購物中心空置率超10%。伴隨著服務(wù)消費與商品消費的“雙向升維”、全國社會消費品零售總額首次突破50萬億元大關(guān)，品牌商承租力正在回血。

數(shù)據(jù)說明

數(shù)據(jù)來源：贏商大數(shù)據(jù)

統(tǒng)計時間：2026年3月3日（因踩盤數(shù)據(jù)會實時更新，存在一定變動，不同時間統(tǒng)計的數(shù)據(jù)會存在差異，不能與之前發(fā)布的數(shù)據(jù)進行對比）

統(tǒng)計范圍：2021年1月1日-2025年12月31日，北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶、佛山、福州、貴陽、杭州、合肥、昆明、南昌、南京、南寧、青島、廈門、蘇州、天津、武漢、西安、長沙、鄭州、東莞、無錫、寧波26個城市600余個優(yōu)質(zhì)購物中心

“出租率”、“空置率”釋義：根據(jù)實地踩盤的全量門店數(shù)據(jù)計算得出，出租率=已出租店鋪數(shù)量/總店鋪數(shù)量；空置率=1-出租率

“品牌門店開關(guān)店比”=開店數(shù)/關(guān)店數(shù)比值>1，表示品牌門店發(fā)展呈現(xiàn)擴張狀態(tài)（開店數(shù)>關(guān)店數(shù)）比值=1，表示品牌門店發(fā)展持平（開店數(shù)=關(guān)店數(shù)）比值<1，表示品牌門店發(fā)展呈現(xiàn)收縮狀態(tài)（開店數(shù)<關(guān)店數(shù)）

01.

典型城市空置率解讀

2025年，600+樣本購物中心分布的重點26城，10城空置率同比上升、高于26城均值（占比同比2024年下降超兩成）。

西安、青島、鄭州、蘇州樣本購物中心平均空置率低于5%，出租率領(lǐng)跑；成都、佛山、天津、長沙打贏“翻身仗”，平均空置率低于26城均值，其中佛山創(chuàng)近四年最大降幅，擺脫了連續(xù)數(shù)年的“承壓者”身份。

空置率一線城市最低

在城市更新持續(xù)擴容的背景下，得益于存量項目提質(zhì)升級、新入市項目精準(zhǔn)補位、業(yè)主租金讓步，2025年北京樣本購物中心空置率同比下降14.29%，為一線城市最低。

其中，市級商圈購物中心空置率為5.75%，區(qū)域商圈購物中心空置率為5.27%。

供給端看，2025年北京有24個商業(yè)項目入市，總體量135余萬㎡。新開業(yè)項目近八成通過改造煥新而來，以高出租率、高話題提振市場。如中關(guān)村ART PARK大融城（北京首個大型POD項目，出租率達98%，引進首店80余家）、超極合生匯（北京目前規(guī)模最大商業(yè)綜合體，單日客流峰值超40萬人次）、中海大吉巷（北京首個融合在地文化的綜合型商業(yè)項目，平均客單價遠(yuǎn)高于競品）。

北京調(diào)研的樣本購物中心中，超五成購物中心出租率95%以上，約二成購物中心空置率超過10%。存量項目通過品牌矩陣迭代升級、空間功能重構(gòu)，保持競爭力：

• 三里屯太古里自2022年啟動的戰(zhàn)略性升級取得關(guān)鍵進展，北區(qū)引入Hermès Beijing Sanlitun Store愛馬仕北京三里屯專賣店、北京迪奧之家、路易威登之家、Tiffany & Co.旗艦店、亞洲首家Saint Laurent Rive Droite圣羅蘭北京右岸精品店等多個重奢最高規(guī)格門店；整體租用率保持99%，零售銷售額、租金收入總額分別上升11%、3%。

• 朝陽合生匯2025年煥新店鋪超100家，全年銷售額近85億元、客流超4100萬人次、首展首演相關(guān)話題閱讀量超3億次；通州領(lǐng)展廣場完成為期一年的調(diào)改，拆除冗余隔墻，原五層冷區(qū)日均客流增長2.5倍，整體入駐品牌數(shù)量增加20%。

需求端看，在“擴大時尚消費”、“煥新商業(yè)消費空間活力”等多項消費提振政策刺激下，北京首店經(jīng)濟持續(xù)釋放活力。2025年全市首店創(chuàng)近四年新高，同比2022年增長近一倍，助推全市零售消費市場向“服務(wù)+體驗+文化”升級。

展望2026年，北京帶來超100萬㎡新增供應(yīng)，仍以存量項目煥新為主。零售市場將繼續(xù)堅持“存量項目體驗多元化、新建項目聚焦細(xì)分場景完善”的策略，助推全市商業(yè)格局邁向“多中心、網(wǎng)絡(luò)化、差異化”新階段。

出租率位居26城?第三

2025年，鄭州市GDP連續(xù)四年跨越四千億臺階，位居北方省會城市首位；社會消費品零售總額增速高于全國1.3個百分點，消費市場規(guī)模穩(wěn)步擴大。

期內(nèi)，鄭州樣本購物中心空置去化表現(xiàn)優(yōu)異，創(chuàng)26城最大降幅，同比下降42.12%至4.92%；出租率在26城中僅次于青島、西安，位列第三。

其中，市級商圈樣本購物中心空置率為3.22%，區(qū)域商圈樣本購物中心空置率為5.28%。區(qū)域商圈內(nèi)項目“冷熱不均”，亟待破解同質(zhì)化競爭困局。

供給端看，2025年鄭州有超37萬㎡新增供應(yīng)，均位于核心城區(qū)。鄭州鄭東萬象城（鄭州近年最大商業(yè)項目）、龍湖鄭州美盛天街（龍湖商業(yè)旗下“天街”產(chǎn)品線鄭州首秀）、鄭州嵩南印象城（打造超1萬㎡特色戶外場景）、亳都·新象（深度融合3600年商都文脈）等高品質(zhì)項目開業(yè)，推動區(qū)域消費能級躍升。

近五成購物中心出租率達95%以上，標(biāo)桿項目緊跟熱點優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)?！班嵵菽酥梁幽细呱菹M中心”丹尼斯大衛(wèi)城，聚焦熱門休閑餐飲、戶外運動分別推進B1層、F6層改造升級，多個優(yōu)質(zhì)品牌矩陣助推項目全年銷售額達112億元。

需求端看，隨著蜜雪冰城全球總部成現(xiàn)象級消費地標(biāo)，胖東來、山姆會員店正式簽約落地，標(biāo)桿品牌集聚效應(yīng)凸顯，鄭州零售市場需求強勁。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測，2025年鄭州購物中心品牌調(diào)整數(shù)量1800余家，開關(guān)店比1.92，為26城最高值。

• 零售租賃需求遠(yuǎn)超其它業(yè)態(tài)，運動戶外、黃金珠寶熱度攀升。Skechers、Under Armour、MAIA ACTIVE、火柴棍HAGLOFS、迪桑特，以及周大生國家寶藏、六福珠寶等，一年內(nèi)均在鄭州布局?jǐn)?shù)家門店。

• 外來餐飲品牌拓店意愿強烈，加碼布局“商都”。2025年，鄭州餐飲首店占比增幅顯著，至56.50%，Ameigo梅果、NEED創(chuàng)意韓國料理、O'eat等“漂亮飯”代表品牌，以及Yee3·三號椰、費大廚辣椒炒肉、山緩緩等各賽道頭部品牌紛紛布局河南首店。

2025年，鄭州試點推行“企名寶”、“沙盒監(jiān)管”等新模式，“總部經(jīng)濟”加速集聚，多角度激發(fā)城市消費潛能，“本土品牌外流、外來品牌慎入”的局面被逐步打破。今年，鄭州將帶來超40萬㎡新增供應(yīng)，代表項目有鄭州二七萬象城二期、鄭州東站胖東來。

寧波

消費市場穩(wěn)步升溫，空置率出現(xiàn)波動

得益于消費券“杠桿效應(yīng)”顯著（撬動比達1:33）、入境消費市場持續(xù)升溫、“浙BA”等重大賽事活動刺激，2025年寧波全市社會消費品零售總額5703億元，同比增長1.8%。

但隨著城市進入存量提質(zhì)增效階段，受怡豐匯、東部新城銀泰城、海德商業(yè)中心等項目待改造盤活影響，期內(nèi)寧波樣本購物中心空置率略有波動。

其中，市級商圈樣本購物中心空置率為14.81%，區(qū)域商圈樣本購物中心空置率為12.19%。

寧波新入市項目在建筑形態(tài)/場景體驗等方面不斷突破、存量物業(yè)煥活升級提速，在保持競爭力的同時助力商圈煥發(fā)活力。

新增供應(yīng)上，5個商業(yè)項目入市帶來近34萬㎡體量。其中，前灣盛世里文旅·奧特萊斯首創(chuàng)“唐風(fēng)建筑+奧萊商業(yè)+文旅IP”商業(yè)新模式、姜山萬達廣場深度融合自然元素獨創(chuàng)“四維場景體系”、Z CORNER轉(zhuǎn)角場近兩成空間被打造為“公共社交場”。

標(biāo)桿項目通過大幅調(diào)改、城市級營銷活動、精準(zhǔn)定位等，進一步提升項目品質(zhì)。

• 和義大道購物中心完成運營以來規(guī)模最大煥新，顯著提升了8萬㎡空間辨識度，獲得德國設(shè)計委員會“創(chuàng)新建筑獎”；天一廣場相繼打造“夜道有好市”系列活動（入選省級夜經(jīng)濟坐標(biāo)名單）及“浙BA”主題觀賽區(qū)（期間日均客流近25萬人次）。兩者“雙核聯(lián)動”效應(yīng)持續(xù)強化，天一和義商圈2025再次蟬聯(lián)寧波唯一百億商圈。

• 海曙印象城調(diào)整定位聚焦家庭親子客群，將場內(nèi)親子業(yè)態(tài)品牌數(shù)、經(jīng)營面積占比分別升至13%、15%，全年客流首次突破1000萬人次、非黃金類銷售創(chuàng)歷史新高。

需求端看，據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測，2025年寧波購物中心品牌調(diào)整數(shù)量1300多家，開關(guān)店比1.04。首店經(jīng)濟加速騰飛，全年新進首店數(shù)創(chuàng)近四年新高，至247家，拉動供需提質(zhì)升級。

目前，寧波同時入選“國家消費新業(yè)態(tài)新模式新場景試點城市”、“服務(wù)業(yè)擴大開放綜合試點城市”，為商業(yè)創(chuàng)新注入了強有力的政策與資金支持。2026年，寧波計劃帶來超40萬㎡新增體量，“城市時尚潮流策源地”天一廣場將迎開業(yè)以來最大規(guī)模更新改造，預(yù)計全市空置率或?qū)⒊霈F(xiàn)一定波動。

02.

典型項目空置率解讀

鏡頭聚焦到單個商場。2025年，全國重點26城600+樣本購物中心，近七成項目出租率高于90%、超一成項目出租率低于80%，整體表現(xiàn)平穩(wěn)。

其中，超五成優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目位于強二線城市，比2024年微升0.81個百分點。區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展新格局逐漸顯現(xiàn)，強二線城市商圈增速顯著、商圈商業(yè)力指數(shù)呈上行趨勢，品牌吸納力穩(wěn)步增強，樣本商場空置率持續(xù)走低。

南昌萬象城

空置率大幅下降，至1%以下

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測，2025年底，位于南昌紅谷灘區(qū)核心位置的南昌萬象城空置率控制在1%以下。

項目周邊5公里內(nèi)輻射客群超八成為小康、中產(chǎn)，本土消費潛力強勁；同時，依托毗鄰全國最大摩天輪“南昌之星”、“江西母親河”贛江等城市地標(biāo)資源的區(qū)位優(yōu)勢，城市微度假屬性凸顯。

年內(nèi)，南昌萬象城啟動自開業(yè)以來最大規(guī)模的品牌調(diào)整，煥新引入超130個品牌（60%以上為首店）。

• 零售業(yè)態(tài)，著重強化L1層運動戶外氛圍，新引進攀山鼠、HAGLOFS火柴棍、UNDEAFEATED、montbell等超10家高階戶外品牌，加上原有的Salomon、Kailas、lululemon等品牌，組成江西省最強高機能戶外品牌矩陣。其中，VICTORIA’S SECRET開業(yè)當(dāng)天即創(chuàng)品牌全國銷售新高，SMFK開業(yè)后業(yè)績穩(wěn)坐華中區(qū)域第一，AVIA開業(yè)當(dāng)天銷售額破百萬元，助推商場客流創(chuàng)歷史新高。

• 餐飲業(yè)態(tài)上，持續(xù)加碼熱門品牌首店，引入白玉串城、入口天物、野杜鵑、泰鋪、Peet's Coffee、九十葉等江西首店。以場內(nèi)超百家餐飲首店，營造江西社交餐飲地標(biāo)。

此外，在擁有20米高水簾瀑布的中央花園，首次打造慢閃街區(qū)GARDEN No.388 STREET，實現(xiàn)空間運營迭代。

據(jù)悉，這個“穩(wěn)坐南昌潮流時尚頭把交椅”的項目，2025年銷售額同比增長40%。

南昌萬象城客流趨勢圖 圖源：贏商大數(shù)據(jù)

龍湖寧波鄞州天街

出租率回升至98%

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測，位于“浙江3000億GDP強區(qū)”的龍湖寧波鄞州天街（寧波首個天街），瞄準(zhǔn)周邊親子家庭以及年輕客群，持續(xù)深化“城東精致生活中心”定位，2025年在26城樣本購物中心中，空鋪去化率位居前列，年銷售額達15億元。

期內(nèi)，龍湖寧波鄞州天街以提升項目坪效與區(qū)域影響力為目的，圍繞“主力店/次主力店煥新、餐飲強化、分層補位、頂層激活”策略進行品牌調(diào)改，全年煥新引入132個品牌。

• B1層超5000㎡主力店“換新血”，引入“生鮮占比達70%+滿足即時零售”的小象超市華東首店；F2-F3層新增家居家電品類、寵物業(yè)態(tài)，緊扣周邊新交付樓盤業(yè)主及寵物一站式服務(wù)等新興需求；F5層集中引入絲域養(yǎng)發(fā)、VERO MOM產(chǎn)后修復(fù)等生活服務(wù)品牌，以“變美+養(yǎng)身+修復(fù)”的目的性消費組合，激活頂層餐飲冷區(qū)。

• 持續(xù)提升餐飲業(yè)態(tài)、首店占比，引入比格比薩、泰夸張、濱壽司首店以及海底撈、胖哥倆最新形象店，構(gòu)建了覆蓋午餐剛需、晚餐社交、周末家庭聚餐的完整餐飲動線。

2026年，隨著寧波地鐵6號線開通，與明樓站無縫銜接的龍湖寧波鄞州天街順勢在地鐵口打造融合天童寺干年禪意與江南園林美學(xué)的“紅楓園”美陳，助力場內(nèi)1-2月客流、銷售額雙雙增長超20%，全網(wǎng)總曝光量超5000萬，創(chuàng)新營銷將進一步增強項目品牌吸納力。

龍湖寧波鄞州天街客流趨勢圖 圖源：贏商大數(shù)據(jù)

成都金牛萬達廣場

空鋪去化率位居前列

2025年，經(jīng)營超10年的成都金牛萬達廣場，穩(wěn)住區(qū)位優(yōu)勢，出租率提升至95%以上。

作為萬達自持旗艦項目，金牛萬達廣場占據(jù)城市核心商圈黃金地段，周邊5公里聚集超百個住宅小區(qū)、名校林立，與成都地鐵1號線與6號線交匯點無縫銜接，客流底盤龐大且穩(wěn)定。

在業(yè)態(tài)組合上，項目走“大而全”路線，滿足區(qū)域全客層消費需求。其中，超110家餐飲品牌陣容已覆蓋“高、中、低”全價格帶，“正餐、快餐、休閑、夜宵”全場景，競爭優(yōu)勢顯著。

近一年，持續(xù)優(yōu)化運動戶外、潮流數(shù)碼、茶咖等熱門且滿足剛需的業(yè)態(tài)；積極引入李山山茶事、野人先生、Manner coffee、茉莉奶白、喬杉杉生燙牛肉米線等高話題度品牌，進一步擴大流量餐飲品牌規(guī)模。

同時，秉持融入周邊居民日常生活的經(jīng)營理念，項目全年策劃十余場囊括各年齡段人群的大型活動，如二次元痛樓、中學(xué)升學(xué)咨詢活動、糖酒會等，增強與社區(qū)居民粘性。

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)顯示，去年成都金牛萬達廣場日均客流整體高于去年，煥新活化效果明顯。

成都金牛萬達廣場客流趨勢圖 圖源：贏商大數(shù)據(jù)

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