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引言：一場(chǎng)姻親間的集資房借名買房糾紛

集資房能否借名購(gòu)買？當(dāng)姻親關(guān)系遇上借名買房，法院如何認(rèn)定？本案是一起典型的集資房借名買房糾紛，涉及姻親關(guān)系、集資房、購(gòu)房發(fā)票、實(shí)際占有等多個(gè)要素。法院在全面審查證據(jù)后，明確認(rèn)定了借名買房關(guān)系的成立，并判決名義產(chǎn)權(quán)人協(xié)助辦理過戶，為集資房借名買房糾紛的處理提供了重要參考。

本文將深度剖析本案的裁判邏輯，揭示在集資房借名買房糾紛中，律師如何幫助當(dāng)事人抓住核心證據(jù)，實(shí)現(xiàn)合法權(quán)益的維護(hù)。

一、 案情回顧：集資房借名買房的來龍去脈

本案的當(dāng)事人王建國(guó)、李秀英系夫妻關(guān)系，二人育有一子王強(qiáng)。王強(qiáng)與趙麗華之女趙小麗原系夫妻（2004年離異）。

2001年，趙麗華告知王建國(guó)、李秀英，其母親趙秀英的單位集資房擬出售，每平米價(jià)格為2500元，其母親趙秀英也不買集資房，所以推薦王建國(guó)、李秀英購(gòu)買該集資房。當(dāng)時(shí)王建國(guó)與李秀英的自住平房因面臨拆遷，急需找到新的住處，覺得新房地理位置不錯(cuò)，就決定自己出資購(gòu)買一號(hào)房屋。

2001年12月28日，王建國(guó)、李秀英支付購(gòu)房款23萬元，2002年8月28日支付購(gòu)房款9475元、公共維修基金7184.25元。上述費(fèi)用支付后，二原告看購(gòu)房款發(fā)票抬頭名稱是趙秀英，便立刻找到趙秀英要求將發(fā)票名稱改為二原告，趙秀英表示如果更改名稱需要再支付8萬到10萬元。二原告同意支付8萬元，表示不夠再交，后交給趙小麗3萬元，5萬元存入趙玉峰的賬戶，之后發(fā)票改為趙小麗，趙秀英表示，都是一家人，寫誰都一樣，并且辦理房本是需要用購(gòu)房發(fā)票申請(qǐng)的，辦理房本時(shí)再改為王建國(guó)的名字或者再配合王建國(guó)辦理過戶手續(xù)。王建國(guó)、李秀英決定下發(fā)房本時(shí)，在更改房本業(yè)主信息，2003年，二原告搬進(jìn)訴爭(zhēng)房屋。

2004年，王強(qiáng)與趙小麗協(xié)議離婚，但并未告知雙方家長(zhǎng)，并且仍每周定期看望二原告，在重大節(jié)日也照常聚會(huì)。2008年8月4日，趙秀英在未通知二原告的情況下，且未取得購(gòu)房發(fā)票原件的情況下，取得涉案房屋的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》。2009年以書信方式告知二原告，二原告因持有購(gòu)房發(fā)票原件并不相信。知道2018年，二原告才在北京市煤炭總公司查詢到爭(zhēng)議房屋的房本已辦理在趙秀英名下，便要求趙秀英配合辦理過戶手續(xù)，但趙秀英拒絕辦理過戶。

王建國(guó)、李秀英基于借名買房關(guān)系要求趙秀英協(xié)助辦理過戶登記手續(xù)。趙秀英稱雙方之間不存在"借名買房"相關(guān)協(xié)議及事實(shí)的合同關(guān)系，房屋是為趙小麗與王強(qiáng)購(gòu)買的婚房，且王建國(guó)、李秀英的起訴已經(jīng)超過法律規(guī)定的訴訟時(shí)效。

二、 爭(zhēng)議焦點(diǎn)：集資房借名買房是否有效？

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)極具代表性，也是此類案件的難點(diǎn)所在：

雙方是否存在借名買房的合意？ 王建國(guó)、李秀英與趙秀英之間是否存在借名買房的合同關(guān)系？

購(gòu)房款的支付情況如何認(rèn)定？ 購(gòu)房款及公共維修基金由誰支付？

房屋的實(shí)際占有使用情況如何認(rèn)定？ 房屋由誰裝修并實(shí)際占有使用？

購(gòu)房發(fā)票等重要資料由誰保管？ 購(gòu)房發(fā)票等重要資料的保管情況如何認(rèn)定？

訴訟時(shí)效是否已過？ 王建國(guó)、李秀英的起訴是否超過訴訟時(shí)效？

三、 法院判決：明確認(rèn)定集資房借名買房關(guān)系成立并判決過戶

法院的裁判觀點(diǎn)：

法院認(rèn)為：對(duì)負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人提供的證據(jù)，人民法院經(jīng)審查并結(jié)合相關(guān)事實(shí)，確信待證事實(shí)的存在具有高度可能性的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該事實(shí)存在。

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)系王建國(guó)、李秀英與趙秀英之間是否存在借名買房的合同關(guān)系。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第十條：下列事實(shí)，當(dāng)事人無需舉證證明：……根據(jù)已知的事實(shí)和日常生活經(jīng)驗(yàn)法則推定出的另一事實(shí)。結(jié)合上述規(guī)定，法院分析如下：

就涉案房屋來說，第一，涉案房屋的購(gòu)房款及公共維修基金均由王建國(guó)、李秀英支出；第二，趙秀英雖辯稱涉案房屋系為趙小麗、王強(qiáng)購(gòu)買的婚房，但考慮二人登記結(jié)婚與購(gòu)買房屋的時(shí)間及房屋的實(shí)際居住情況，法院對(duì)趙秀英該意見不予采信；第三，王建國(guó)、李秀英長(zhǎng)期保管購(gòu)房發(fā)票、公共維修基金的收據(jù)的原件，上述涉案房屋的重要資料，正常理應(yīng)保存于真實(shí)權(quán)利人處；第四，涉案房屋交付后由王建國(guó)、李秀英進(jìn)行裝修，且自購(gòu)買后至今已近20年，均由王建國(guó)、李秀英二人占有使用；第五，王建國(guó)、李秀英與趙秀英之間雖無書面合同，但考慮雙方系兒女姻親關(guān)系，未采用書面方式對(duì)權(quán)利義務(wù)進(jìn)行約定符合常理。

綜上，通過以上基礎(chǔ)事實(shí)，并結(jié)合日常生活經(jīng)驗(yàn)法則，法院認(rèn)為依據(jù)民事訴訟證據(jù)規(guī)則能夠做出法律事實(shí)的合理推定。王建國(guó)、李秀英持有涉案房屋的重要資料且實(shí)際占有使用涉案房屋，如趙秀英為真實(shí)的房屋權(quán)利人，等同于其將自己所有的房屋放任于自己的管理之外，顯然不符合常理。同時(shí)，如涉案房屋系為王強(qiáng)、趙小麗購(gòu)買的婚房，則該婚房理應(yīng)由王強(qiáng)、趙小麗占有使用才符合常理，現(xiàn)涉案房屋自購(gòu)買后長(zhǎng)期由王建國(guó)、李秀英使用，顯然與趙秀英所述不符。另外，關(guān)于趙秀英提供的王強(qiáng)與趙小麗之間的協(xié)議，不能證明涉案房屋的實(shí)際歸屬情況。就趙秀英所述的王建國(guó)、李秀英起訴已經(jīng)超過訴訟時(shí)效的答辯意見，因房屋的使用價(jià)值為居住使用，該房屋購(gòu)買后權(quán)利一直由王建國(guó)、李秀英享有，故王建國(guó)、李秀英不存在怠于行使權(quán)力的情形，法院對(duì)趙秀英的該項(xiàng)答辯意見不予采納。

判決結(jié)果：

趙秀英于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助王建國(guó)、李秀英辦理坐落于北京市豐臺(tái)區(qū)一號(hào)房屋的所有權(quán)變更登記手續(xù)。

四、 本案的典型意義與律師建議

本案是一堂生動(dòng)的法律實(shí)踐課，對(duì)處理類似的集資房借名買房糾紛，具有深刻的指導(dǎo)意義：

1. 實(shí)際出資的證明作用

本案中，購(gòu)房款及公共維修基金均由王建國(guó)、李秀英支出，成為證明借名買房關(guān)系的重要證據(jù)。這提醒當(dāng)事人，在借名買房中，保留好所有付款憑證至關(guān)重要。

2. 實(shí)際占有的證明作用

房屋由王建國(guó)、李秀英裝修并實(shí)際占有使用近20年，成為證明借名買房關(guān)系的重要證據(jù)。這說明，在借名買房糾紛中，實(shí)際占有使用情況的重要性不言而喻。

3. 重要資料的保管情況

王建國(guó)、李秀英長(zhǎng)期保管購(gòu)房發(fā)票、公共維修基金的收據(jù)的原件，成為證明借名買房關(guān)系的重要證據(jù)。這提醒當(dāng)事人，在借名買房中，保留好所有重要資料至關(guān)重要。

4. 書面合同的重要性

雖然雙方系兒女姻親關(guān)系，未采用書面方式對(duì)權(quán)利義務(wù)進(jìn)行約定符合常理，但如果有書面合同，將更有利于證明借名買房關(guān)系。這提醒當(dāng)事人，在借名買房時(shí)，盡量簽訂書面合同。

5. 訴訟時(shí)效的認(rèn)定

法院認(rèn)定王建國(guó)、李秀英不存在怠于行使權(quán)力的情形，訴訟時(shí)效未過。這說明，在借名買房糾紛中，訴訟時(shí)效的認(rèn)定需要綜合考慮各種因素。

給當(dāng)事人的建議：

如果您正面臨類似的集資房借名買房糾紛，請(qǐng)務(wù)必注意：

保留所有付款憑證：保留好所有與購(gòu)房相關(guān)的付款憑證，包括銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)等。

保留實(shí)際占有的證據(jù)：保留好與房屋實(shí)際占有的相關(guān)證據(jù)，包括物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等。

保留重要資料：保留好購(gòu)房發(fā)票、公共維修基金的收據(jù)等重要資料。

及時(shí)簽訂書面協(xié)議：在借名買房時(shí)，務(wù)必簽訂書面協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

尋求專業(yè)支持：集資房借名買房糾紛法律關(guān)系復(fù)雜，涉及《民法典》物權(quán)編、合同編等多部法律規(guī)定，需要經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)律師進(jìn)行精準(zhǔn)的訴訟策略規(guī)劃。

本案的成功判決，不僅為王建國(guó)、李秀英確認(rèn)了一號(hào)房屋的實(shí)際權(quán)利，更彰顯了司法機(jī)關(guān)在處理復(fù)雜集資房借名買房糾紛時(shí)，對(duì)公平正義和實(shí)質(zhì)平等的追求。對(duì)于每一位遭遇類似困境的當(dāng)事人而言，相信法律、依靠專業(yè)，是維護(hù)自身合法權(quán)益最有力的武器。

【本文由房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)撰寫，旨在分享專業(yè)見解，不構(gòu)成具體法律建議。如您有類似法律問題，歡迎聯(lián)系我們進(jìn)行一對(duì)一咨詢?！?/strong>

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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