來(lái)源：大偉看樓市

2026年4月13日至14日，廣東省深圳市中級(jí)人民法院對(duì)恒大集團(tuán)、恒大地產(chǎn)及許家印案進(jìn)行公開開庭審理，許家印當(dāng)庭表示認(rèn)罪悔罪，法庭宣布擇期宣判。

這一消息標(biāo)志著恒大債務(wù)危機(jī)的司法處置進(jìn)入關(guān)鍵階段，也讓公眾對(duì)兩個(gè)核心問題的關(guān)注度達(dá)到頂峰：許家印個(gè)人及恒大集團(tuán)仍有多少未償債務(wù)？困擾無(wú)數(shù)家庭的幾百萬(wàn)套爛尾樓，究竟該如何破局？作為房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿周期中的標(biāo)志性事件，恒大危機(jī)的處置不僅關(guān)乎債權(quán)人、購(gòu)房者的切身利益，更對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展和金融市場(chǎng)穩(wěn)定具有深遠(yuǎn)影響。

要厘清債務(wù)真相，需區(qū)分許家印個(gè)人債務(wù)與恒大集團(tuán)債務(wù)，二者既相互關(guān)聯(lián)，又存在法律層面的邊界。從個(gè)人層面看，許家印作為恒大集團(tuán)的核心創(chuàng)始人，其個(gè)人債務(wù)主要與企業(yè)經(jīng)營(yíng)綁定，包括為恒大債務(wù)提供的擔(dān)保、違規(guī)占用企業(yè)資金形成的債務(wù)等。據(jù)公開信息顯示，香港高等法院曾于2024年6月簽發(fā)全球禁令，凍結(jié)許家印在全球的77億美元財(cái)產(chǎn)，其家族資產(chǎn)也在持續(xù)被追索處置——從2024年5月被拍出的香港山頂布力徑10號(hào)豪宅，到2026年4月被拍賣的尖沙咀“發(fā)跡屋”，再到其侄子名下被處置的廣州豪宅，均用于抵償相關(guān)債務(wù)。此外，許家印夫婦在恒大上市期間獲得的超500億元紅利，通過海外信托等架構(gòu)布局的資產(chǎn)，也被逐步納入司法接管范圍，用于彌補(bǔ)債務(wù)缺口。

相較于個(gè)人債務(wù)，恒大集團(tuán)的債務(wù)規(guī)模更為龐大，且處置難度更大。早在2023年7月，恒大就已公布超2.4萬(wàn)億元的總負(fù)債數(shù)據(jù)，而隨著清盤程序和破產(chǎn)清算的推進(jìn)，實(shí)際債務(wù)規(guī)模進(jìn)一步清晰。截至2025年7月，香港清盤人已收到187份債權(quán)證明表，合計(jì)債券總額達(dá)3500億港元（約合450億美元）；內(nèi)地方面，截至2026年3月，僅恒大地產(chǎn)集團(tuán)（深圳）就有414家債權(quán)人申報(bào)511筆債權(quán)，合計(jì)約2500億元，其中經(jīng)確認(rèn)的債權(quán)總額達(dá)523億元，有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)305億元。需要注意的是，這一數(shù)據(jù)尚未涵蓋恒大體系內(nèi)其他子公司的債務(wù)，以及未申報(bào)的隱性債務(wù)，實(shí)際債務(wù)規(guī)模或仍有新增空間。

從債務(wù)構(gòu)成來(lái)看，恒大的債務(wù)主要分為四大類：一是金融機(jī)構(gòu)債務(wù)，包括銀行貸款、信托融資等，這部分債務(wù)占比最高，也是金融系統(tǒng)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)；二是供應(yīng)鏈債務(wù)，涉及建筑施工企業(yè)、材料供應(yīng)商等，數(shù)額龐大且涉及眾多中小企業(yè)的生存；三是債券債務(wù)，包括境內(nèi)外發(fā)行的各類債券，僅境外債就達(dá)227億美元，其中84%已達(dá)成重組協(xié)議，但后續(xù)兌付仍存在不確定性；四是購(gòu)房者相關(guān)債務(wù)，包括預(yù)售房款、定金等，這部分債務(wù)直接關(guān)系到爛尾樓的處置和民生穩(wěn)定。目前，恒大已處于“資不抵債”狀態(tài)，其可變現(xiàn)資產(chǎn)極為有限，退市前上市公司可變現(xiàn)總額僅約20億港元，相較于龐大的債務(wù)規(guī)模杯水車薪，僅恒大物業(yè)作為少數(shù)“現(xiàn)金奶?！?，其股權(quán)處置成為債權(quán)人關(guān)注的重點(diǎn)。

許家印的認(rèn)罪，本質(zhì)上是對(duì)其涉嫌非法吸收公眾存款、集資詐騙、職務(wù)侵占等八項(xiàng)罪名的認(rèn)可，這一行為雖能在法律層面獲得從輕處罰的可能，但無(wú)法從根本上化解恒大的債務(wù)困局。債務(wù)處置的核心的是資產(chǎn)盤活，目前恒大的資產(chǎn)處置主要圍繞三大方向：一是核心資產(chǎn)拍賣，包括許家印家族及恒大高管的個(gè)人資產(chǎn)、恒大旗下的優(yōu)質(zhì)地塊、商業(yè)物業(yè)等，所得資金優(yōu)先用于保交樓和債務(wù)清償；二是子公司重組，恒大物業(yè)、恒大汽車等子公司被逐步剝離，通過引入戰(zhàn)略投資者或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)；三是債務(wù)重組，尤其是境外債的重組表決已進(jìn)入關(guān)鍵階段，通過協(xié)商調(diào)整兌付方案，緩解短期償債壓力，但債權(quán)人仍將面臨一定程度的損失。

相較于債務(wù)處置的復(fù)雜性，幾百萬(wàn)套爛尾樓的解決，更是關(guān)乎民生福祉的重中之重。據(jù)行業(yè)估算，恒大爛尾樓涉及數(shù)百萬(wàn)套房源，覆蓋全國(guó)多個(gè)城市，其中既有普通住宅項(xiàng)目，也有昆明、貴陽(yáng)等地的文旅項(xiàng)目，部分未售抵賬房因政策限制未納入保交樓范圍，進(jìn)一步增加了處置難度。這些爛尾樓不僅讓無(wú)數(shù)家庭的安居夢(mèng)破碎，也造成了土地、資金等社會(huì)資源的閑置浪費(fèi)，若長(zhǎng)期得不到解決，還可能引發(fā)一系列社會(huì)問題。

目前，爛尾樓處置已形成“政府牽頭、市場(chǎng)化運(yùn)作、多方協(xié)同”的基本思路，各地結(jié)合實(shí)際探索出多種可行路徑。其中，南寧的“平穩(wěn)基金介入+資產(chǎn)隔離”模式頗具代表性：當(dāng)?shù)爻闪⑵椒€(wěn)基金，通過“項(xiàng)目公司股權(quán)+資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”的雙重隔離方案，將恒大項(xiàng)目與集團(tuán)債務(wù)切割，避免項(xiàng)目因恒大破產(chǎn)而停滯，同時(shí)通過收購(gòu)未開發(fā)土地、墊資續(xù)建等方式，保障項(xiàng)目順利交付，南寧恒大御府、恒大國(guó)際中心兩個(gè)項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)2886戶交付，為全國(guó)提供了可借鑒的樣本。

寧波則探索出“企業(yè)破產(chǎn)預(yù)重整+異地置換”的創(chuàng)新模式，針對(duì)恒大御海天下四區(qū)無(wú)力續(xù)建的問題，政府協(xié)調(diào)華僑城歡樂濱海、海風(fēng)四季等項(xiàng)目，為600余戶業(yè)主提供異地?fù)Q房選擇，通過團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠、房券抵扣等方式，保障業(yè)主權(quán)益，目前已有超70%的業(yè)主完成換房手續(xù)。此外，各地普遍采取的方式還包括：引入國(guó)企或優(yōu)質(zhì)民企接盤續(xù)建，由政府提供專項(xiàng)借款和政策支持；對(duì)具備續(xù)建條件的項(xiàng)目，協(xié)調(diào)施工單位復(fù)工，優(yōu)先保障已售房源交付；對(duì)無(wú)法續(xù)建的項(xiàng)目，通過退房退款、資產(chǎn)置換等方式，最大限度減少購(gòu)房者損失。

需要明確的是，爛尾樓處置是一個(gè)漫長(zhǎng)且復(fù)雜的過程，不可能一蹴而就。當(dāng)前，保交樓工作已步入深水區(qū)，面臨著資金缺口大、債權(quán)關(guān)系復(fù)雜、原施工單位不配合等諸多難題。盡管許家印認(rèn)罪后，相關(guān)違規(guī)資產(chǎn)將被依法處置，可為保交樓增加一筆資金來(lái)源，但資金到位速度、資產(chǎn)變現(xiàn)效率仍存在不確定性，項(xiàng)目復(fù)工交付仍需地方政府、債權(quán)人、施工單位等多方協(xié)同發(fā)力。

許家印認(rèn)罪與恒大債務(wù)、爛尾樓處置，本質(zhì)上是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展期積累的風(fēng)險(xiǎn)集中釋放的體現(xiàn)。這一事件也給整個(gè)行業(yè)敲響了警鐘：房地產(chǎn)企業(yè)必須摒棄高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式，堅(jiān)守合規(guī)經(jīng)營(yíng)底線；監(jiān)管部門需進(jìn)一步完善房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，防范化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)；地方政府則要切實(shí)履行屬地責(zé)任，把保交樓、保民生、保穩(wěn)定放在首位。

綜上，許家印個(gè)人及恒大集團(tuán)的債務(wù)處置仍處于攻堅(jiān)階段，2.4萬(wàn)億元的核心債務(wù)加上隱性債務(wù)，化解之路任重道遠(yuǎn)；幾百萬(wàn)套爛尾樓的解決，需依托市場(chǎng)化、法治化手段，結(jié)合各地實(shí)際探索多元路徑，逐步推進(jìn)交付。隨著司法程序的不斷推進(jìn)和各方力量的協(xié)同發(fā)力，恒大危機(jī)的處置將逐步走向明朗，而這一過程中積累的經(jīng)驗(yàn)，也將為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展提供重要支撐，最終實(shí)現(xiàn)債權(quán)人、購(gòu)房者、行業(yè)發(fā)展的多方共贏。